万达商业地产筹资策略分析

张茂林

(兰州财经大学 甘肃 兰州 730030)

我国对房地产行业投融资制度进行了多次改革，国家对房地产行业也进行过多次的宏观调控，金融业作为房地产企业融资来源的主力军最近也开始收紧给房地产企业的信贷规模，随着时间的推移，房地产融资方式也不断变化。房地产企业在中国经济不断发展的过程中起着推波助澜的作用。但是房地产行业固有的特点，使得企业自有资金不足以满足企业融资需求。中国房地产金融业的发展，给房地产行业带来新的融资机会。房地产行业在生产周期所需资金规模较大，且需要资本投入密集，因此融资是房地产业首要考虑的问题。加大力度促进房地产金融市场向多元化发展，致力于发展证券流通市场，企业根据自身情况采取相适应的融资方式，这些对于管理改善房地产企业融资难的问题有一定的帮助。

一、企业筹资方式的相关概念

(一)企业筹资的概念

企业筹资是指企业向外部单位或个人进行财务活动，并从企业内部筹集、集中生产经营。其目的是满足企业生产经营和资本支出的需要。筹资不仅是企业生产经营的前提，也是企业顺利经营的保证。

(二)我国企业筹资方式

1、吸收直接投资

吸收直接投资，是指企业直接吸收国家、法人、个人投入资金的一种筹资方式。其优点：所筹集的资金属于自有资金，能帮助企业扩大经营规模；能直接获取投资者的先进设备和技术；向投资者支付报酬的形式比较灵活，财务风险较小。其弊端是：资金成本较高，容易分散企业控制权。

2、股权筹资

股权筹资则需要发行股票，股票持有人不仅有对企业净资产的要求权，还有权行使其相应的决策权和参与权。其优点是能长期占用，适合大型企业。而且它比债券的筹资风险小，提升企业知名度的同时，能降低资产负债率。缺点是前期工作复杂、发行费用高。

3、银行借款筹资

银行借款的筹资速度快，而且利息比发行债券要低，借款弹性好，企业能与银行直接接触，借款信息更加准确。但银行借款的不利因素是借款资金有上限，条款多，不利于企业的经营活动，风险较大。

4、债券筹资

债券筹资包括可转化与不可转化债券两种。多数债券都属于后者，具有偿还性、安全性、收益性和流通性。其优点是成本较低，企业能利用财务杠杆使公司的控制权不受干扰但其报批手续相对繁琐，不适合企业经常使用这种方式筹资。

5、融资租赁筹资

融资租赁筹资则以出租设备为基础。这种筹资方式的优点是，企业能合理利用外部资源，提高设备生产效率、财务风险小、税收负担较轻但其资金成本较高、筹资弹性较小。

6、杠杆收购筹资

杠杆收购筹资以企业兼并为基础，从银行筹集资金，该方法以被收购资产和效益做抵押。这种筹资速度快，企业可迅速增强自身竞争力。但是，一旦企业经营不善，就容易引发财务危机，进一步导致企业加大负债融资，所以这种筹资方式的风险较大。

7、商业信用筹资

商业信用筹资灵活、限制条件少且成本低。但是这种筹资方式往往周期较短，融资方要避免公司出现经营风险。

二、房地产企业筹资方式的现状及存在的问题

(一)房地产企业筹资方式的现状

1、银行信贷为主要筹资渠道

我国房地产企业筹资结构明显向贷款倾向，筹集的资金多半来源于自有资金和传统的外援筹资。自有资金包括企业前期的资本积累和股权融资，传统外源筹资包括的是银行信贷及其他资金来源等。根据调查显示，我国房地产行业以银行贷款、自有资金以及其他资金来源占筹资份额的80%以上，其中银行存款为最主要的资金来源，房地产企业以银行贷款为主要的筹资方式使得它风险极高，一旦资金链条有问题，将会殃及银行，不但会让房地产企业资产负债率增高，也会使银行的不良贷款率持续增高。

2、债券比例较小

上市筹资可以化解金融风险和降低筹资成本，但出于金融安全性的考虑，我们国家对房地产企业上市制定严格的审批规则，房地产企业短时间内无法实现上市期望，企业筹资结构中，股票与债券的比例较小。由于受国家政策制度的限制和债券市场运行机制存在缺陷，房地产企业并不考虑此种筹资方式。

(二)房地产企业筹资方式存在的问题

1、资本市场的不健全、不完善

我国目前资本市场的发展存在着结构性的不平衡，同时在股票市场上，我国债券发行和流通市场的快速发展和快速扩张并没有得到相应的发展，这与中国的证券市场有关。

2、存在着股权筹资偏好

根据近年来的统计数据，中国企业内部资源的比例明显低于西方发达国家，多年来一直低于50%，甚至几年不到10%。我国企业对股权融资的偏好主要是由于资本市场不完善，市场信息失真不能反映企业的真实价值，投资者做出错误的判断。下表为我国企业债务与股权融资的数据比较。

3、存在过度筹资偏好，银行贷款仍是筹资主渠道

我国证券监管部门对企业上市和再筹资都规定了债务上限，在上市之前，公司常采用债务剥离达到上市要求。银行贷款成为我国上市公司筹资的主要渠道，股权筹资和企业债券筹资在上市公司筹资总额中的比重很小。

4、外部筹资中债券比重偏小

受我国债券市场的发展限制，目前绝大多数企业都没有通过债券市场筹集资金，与西方发达的证券市场相比，我国的债券市场发展规模明显偏小，在一定程度上削弱了债务的治理功能。

三、万达商业地产筹资策略分析

(一)公司简介

万达商业地产是房地产行业的领头羊。万达商业地产股份有限公司(以下简称万达地产)是一家拥有独特的商业规划研究机构、国家级商业地产建设机构和专业连锁经营管理公司。万达房地产目前的第三代产品，对应万达商业地产的核心产品，万达房地产业务主要有以下几个方面：(1)购物中心为核心的内容商业地产的长期投资，经营范围包括开发、租赁和管理；(2)万达广场周边商铺、SOHO、写字楼及居民楼的物业开发与销售；(3)高端酒店的开发与运营。

(二)主要筹资策略

1、银行资金

在万达房地产的外部融资中，银行贷款相对较重。万达房地产利用银行贷款来维持融资可持续性和灵活性之间的平衡，其银行贷款资金主要用于企业发展项目的运营。从万达房地产年度报告可以看到，万达房地产主要与以下银行：中国银行，中国农业银行、中国工商银行、招商银行、中国光大银行进行贷款。

不仅是万达地产、产业规模较大的企业，与国内银行合作非常密切，国内房地产企业普遍对银行贷款高度依赖。中央银行财务部还将万达地产列为金融改革试点企业。银行等金融试点企业成立了一个特别快速的审批方式，贷款业务如果金额是5亿元，不需要经过很长时间的审批，最快两天可以批准贷款，审批过程和政策支持在中国只有万科房地产行业和万达两家公司赢得了这个奖项。除了中国工商银行以外，万达地产还与其他三家国有银行签署了一项“永远给予信贷”的协议。该协议显示，该银行完全信任万达房地产，在该行内部万达房地产信贷评级较高的情况下，将让万达房地产贷款在正常审批过程中不需要进入任何分支机构。

2、国内私募

万达房地产开发有很长一段时间，虽然不是2015年之前上市，但由于卓越的万达房地产商业模式，万达房地产仍是广受欢迎的私人股本公司。目前，万达地产拥有两项私人股本：麦格理在2005年完成的9项商业地产中，有24%的股权属于万达房地产，交易金额达3亿元。在第一轮的私人股本中，双方都是不公开的私人过程中特定的情况下进行，在第二轮私人股本中，万达房地产私募股权价格公开，其合作伙伴建银国际成为万达房地产私募股权价格较高的企业，第二轮在大约半年的时间会获得丰厚的回报，所以在第二轮的私人参与热情较高。

3、海外融资渠道

房地产市场信托(REITs)。万达一直在试图开发该渠道，但尚未融资。因为房地产投资信托基金可以带来很多收益。市场信托可以分散企业的财务风险和投资风险，同时可以收集民间资本，形成规模。对于投资者来说，可以为中小投资者有机会投资于房地产业，也可以分享企业的利润利益。国内reit尚未推出，而万达一直在筹备的香港房地产市场reit也失败了。然而，目前国内的房地产市场需求旺盛，由于国内紧缩的宏观调控政策使得房地产企业融资困难，因此企业要发展，必须是创新融资渠道。因此，万达房地产在未来可能会利用REITs进行融资。

4、销售回款

万达地产的第二代战略是“出租不卖”，这是第一代产品商店表现不佳的策略总结问题之后推出的。然而，在第二代产品战略推出的两年后，万达地产开始转型升级。转型后，战略转移的及时、有效，商店销售比例大大增加。

5、资产抵押贷款和租约抵押贷款

在万达房地产开发项目中，经常采用的融资方式为抵押资产，例如，万达北京CBD和石景山万达利用抵押贷款融资，激活整个项目。如前所述，万达地产是第一家与海外银行合作经营按揭贷款的中国公司。万达进军这一业务的早期举措也是由于国内银行被迫与外资银行合作，因为它们没有处理此类业务。在接下来的两三年里，国有的四家银行开始经营抵押贷款业务。

6、互联网+金融产品

根据万达集团董事长王健林预计，万达房地产如果继续轻资产模式，在万达广场项目的未来计划每年可能多达100人，到2025年，可能会增加万达广场建设的数量到1000年，万达广场投资需要10亿元标准，估计，这么多的万达广场的建设需要数以万亿计的早期投资。

如果大家都以“涨”的方式筹集资金，可以把小投资者闲置的资金集中在万达房地产企业，企业有资金可以用于各个环节的开发和建设，确保正在进行的开发项目，而不是通过销售支持现金流循环。在充足的资金供给的前提下，万达房地产可以将重心转移到提高企业的管理能力。

(三)万达集团筹资策略的成功之处

1、降低财务风险，调整融资结构

万达房地产转换后的“轻资产”，业务范围将扩大，融资渠道不仅会有银行贷款，公司债券，以及信托，私人股本融资、保险、互联网等，也可以派生融资租赁方面，房地产证券化、P2P和新的融资方式。

在轻资产转型开始后，万达地产、快钱金融和万达签署了轻资产合作框架。万达稳步崛起实际上是由万达集团董事长王健林独自控制的，采用了嵌套的方式，从第三方支付平台和第三方融资平台以及成立一家公司。对于万达集团来说，万达与万达地产的稳步崛起关系是左手与右手的关系。万达似乎正在参与万达广场的建设。然而，万达基本上没有参与万达广场的管理和控制，也没有进行监督。万达已经设定了较低的回报率，明确规定了退出的时间和方式，以及万达地产的支持，以确保投资者的利益不受侵犯。万达的投资稳步增长似乎是公平的，但它是一种债务，一种真正的债务。万达稳步上升的“明股票实际债务”不是反映在报表的形式责任，如果万达房地产资产光模式的应用程序后，根据万达稳步上升的协议，“实际债务”可能不是在报告中，毫无疑问，这将大大降低万达房地产债务水平。

2、结合万达集团金融板块，加强独家资源利用，享有更多融资便利

万达集团的“轻质资产”转型，是房地产业和金融业“1+1>2”的结果，努力打造金融+房地产的发展模式。对于万达地产而言，万达集团内部融资的融资成本低于此前寻求外部融资的成本。万达金融集团的业务可能会给万达地产带来多方面的便利：在投资保险方面，万达房地产可能能够获得规模大、成本低、长期的保险基金。在银行投资方面，万达房地产的融资需求可以得到满足，房地产产业链上下游企业的融资业务也可以提供。

3、扩宽融资渠道，建立房地产+互联网+金融的平台操作模式

万达地产与快钱联合打造的国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号”在2015年正式启动。这是万达地产在购并快钱后，与快钱合作推动互联网+金融项目实施的重要标志，同时也是企业为实行轻资产模式而所迈出的第一步。“稳赚1号”这样的众筹项目有助于万达地产运用创新的互联网金融模式，利用金融杠杆走好轻资产路线。

四、万达筹资对其他企业筹资方式的启示

(一)健全自身的经济机制和管理机制

科学的规范管理，建立经济体制以适应市场经济发展的需要。在融资过程中，企业应注重融资结构，利用最低资本成本实现较高的投资收益，降低企业的债务负担，降低企业的财务风险。与此同时有一个广泛的视野和市场分析能力，寻找其他公司没有发现市场机会，结合先进的技术和一流的管理水平，创建一个产品来满足市场的需求，提高他们的竞争力，增加市场份额。企业要提高信用，诚信管理，建立健全会计制度，提高财务信息的透明度，向世界提供准确的财务报表，反映企业自身的经营状况，对投资者更具吸引力。

(二)制定适合的贷款政策和方案

建立健全信用服务组织体系，企业一般贷款金额小，频次大，为企业提供多种贷款产品，适应不同地区、不同行业、不同金融服务企业的各级企业需要，方便企业贷款。设立私人银行或私人金融机构的合作，使用私人资本、私人资本转换的储蓄投资渠道，央行再次上调了存款准备金率，减少向世界银行贷款，我国民间资本的数量是巨大的，所以应该建立私人银行，私人资本转换从储蓄到投资。建立健全信用服务组织体系，企业一般贷款金额小，为企业提供各种贷款产品，适应不同地区、不同行业，不同企业需要在各层次的金融服务企业提供方便的商业贷款。建立私人银行和私人金融机构的合作，使用私人资本、私人资本转换储蓄投资渠道，央行再次上调存款准备金率，减少世界银行贷款，银行贷款减少，私人资本在中国的数量是巨大的，所以应该建立私人银行，私人资本从储蓄向投资转化。