浅谈如何加强对物业管理单位消防工作的监督与管理

(长沙市高新区消防救援大队 湖南 长沙 410000)

引言

物业管理是现代城市居民小区的普遍管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。就我国现阶段的国情来看，物业管理单位大致可分为两类，一类是物业服务企业，另一类则是政府的基层组织——社区居委会。

一、城市物业消防工作现状

2003年国务院颁布了《物业管理条例》，专门针对业主和物业服务单位进行了权利义务约定；《消防法》第十八条二款也明确规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”[1]。然而，经过调查发现，物业管理单位的消防安全管理水平参差不齐，主要表现在：一是不能认真履行消防安全职责；二是消防法制意识淡薄，消防安全意识不强，对消防安全职责和义务履行执行不实不力；三是消防业务素质不高，消防知识、技能缺乏，管理能力不强；四是存在擅自变更建筑使用性质和破坏建筑的防火设计现象；五是对建筑公共消防通道和疏散设施、建筑消防设施疏于管理，导致消防通道堵塞或占用，建筑消防设施处于瘫痪状态；六是业主不交或少交物业服务费也是引起物业管理单位无法正常开展消防安全管理工作的一项主要原因；七是社区居委会的物业管理功能没能得到有效发挥，管理人员水平不高，经费缺乏等因素是影响社区居委会对本辖区消防管理不力的重要原因；八是监管部门监管失之于宽，对物业单位有关人员的消防知识教育培训不到位，使之无法适应新形势下的消防管理工作。

二、改进措施与对策探讨

1.严格企业资质审批关，把好源头关。建设房管部门在核发资质证书时，可将物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员作为明确规定，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件[2]。同时要建章立制，制定消防应急部门与建设房管等部门之间的信息报通制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把物业公司消防管理能力的强弱、拥有消防技术人员的数量及履行消防安全职责情况纳入物业管理企业资质申领、等级评定和资质年审的范畴，提高物业管理单位消防工作意识和管理水平。

2.加强企业内部管理，使消防工作制度化、规范化、常规化。物业服务企业应当加强内部管理，建立各项消防安全管理规章制度，明确各级人员职责和操作规程。要建立消防安全检查、防火巡查、消防设施管理、消防教育培训、消防宣传及消防工作奖惩等规章制度。同时要在落实上下功夫，在检查中我们发现，大部份企业都制定了相关制度，可在抓落实上没有认真，导致消防违法行为层出不穷，火灾隐患大量存在。因此必须使消防工作制度化、程序化、常规化，才能将消防工作落到实处，才能切实做好物业管理中的各项消防工作。

3.强化社区的物业管理功能与职责。现实操作中存一些建筑商在房屋建成后，由于业主没能选聘物业服务企业，建筑商便将物业交由社区居委会管理。因此要借助社区的力量把消防管理落实到最基层，把事故防范的阵地前移[3]。一是强化法律支撑。从法律层面上明确居委会的职权和责任，并且强制要求已交由社区管理而没聘用物业服务企业的小区、住宅区在社区居委会的组织下，成立业委会，同时选聘物业服务企业进行管理。二是强化政府消防工作职责，将消防安全工作纳入目标考核重要内容，严格对社区消防工作进行考核，以增强社区居委会的责任感，要发挥街道办事处，居委会、物业服务企业的作用，建立完善的小区消防工作协调机制，在消防管理方面最终达到小区居民“自我管理、自我教育、自我监督”的要求。三是社区居委会要指定消防安全管理人和专(兼)职人员负责消防管理工作，做到社区消防工作有人抓、有人管，确保社区消防管理工作的落实。

4.消防应急部门和公安派出所要加强监督检查，严格依法惩处违法单位和人员。消防应急部门和公安派出所要进一步强化对辖区物业管理单位的监督检查，对检查中发现的问题，一方面严格依据有关消防法律法规进行处罚，另一方面对不及时消除火灾隐患或多次违反消防法律法规的企业和社区居委会，可将检查情况通报当地人民政府房地产行政主管部门和该居委会的上一级政府，由他们依据《物业管理条例》和其他相关规定依法对其进行处理。

5.加强宣传和教育培训，正确引导企业做好消防工作。消防应急部门和公安派出所应积极指导物业服务企业和社区居委会利用自身优势，广泛深入地向广大居民宣传消防法律法规，普及防火、灭火和逃生自救知识，要在管理区域内设立消防宣传栏，积极创造人人学习消防，人人懂消防，人人重视消防的良好氛围。要根据各管理区域的性质制定出合理的疏散预案，定期组织消防演习。消防应急部门要对相关物业管理人员进行消防培训，培养他们熟悉掌握消防常识，会消防安全检查，会使用灭火器，会组织人员疏散、会扑救初起火灾的能力。切实提高物业管理单位消防工作管理水平和岗位人员素质。

6.加强法制建设，建立部门联动机制，形成强大合力。一方面要进一步明确和完善相关法律规定。进一步明确业委会和物业管理单位的职责，完善组织机构，确保人员的相对稳定。规范业主、业委会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同约定中消防安全管理的具体内容，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续，把消防设施的委托管理作为业主聘请物业管理单位的先决条件，确保消防设施有人监管。另一方面，政府各部门这要建立健全信息互通、资源共享的部门执法联动机制，在执法上形成合力，严惩各类消防违法行为，为广大居民群众提供一个安全的居住、工作和生活环境。

结束语

物业管理模式是现代社会经济发展的必然趋势，具有十分重要的历史意义。随着消防工作社会化的进一步发展，广大居民群众的消防安全意识不断提高，这就要求物业管理单位必须具有能够有效预防和减少火灾的发生的能力，为社会主义经济发展和全面建设和谐小康社会创造一个良好的消防安全环境。