江苏省房价波动特征分析及对策研究

杨瑞杰

(云南财经大学 云南 昆明 650221)

房地产业是中国国民经济的支柱产业，中国自2003年房改新政以来，我国房价总体呈现出攀升的态势。2019年，全国住房和城乡建设工作会议强调，2020年房地产市场要长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，让房子回归居住的属性，让炒房逐步消失。但近年来，江苏省的房价在逐步攀升，居民买房压力逐渐增大。因此，需要正确认识江苏省的住房价格变动特征，采取有针对性的对策，来保证住房的居住属性。

一、江苏房价变动特征分析

(一)总体来看，江苏省总体房价呈现上升态势

1998年是我国房地产业十分关键的一年，1998我国开始实行住房改革，取消福利分房制度，极大的促进了住房需求。2003年我国提出房改新政，2005年我国首次对房地产市场进行调控。从住房价格增长率来看，江苏省住房销售均价由2003年的2017元/平方米上升至2018年的10542元/平方米，涨幅高达422.66%，年均增长率12.01%，总体为上升的态势。2008年由于全球金融危机的影响，增长率为-0.84%。从住房开发投资额来看，江苏省住宅投资额由2003年的597亿元增长至2018年的8366亿元，年均增长率高达20.02%。对比分析可知，江苏省住宅投资额年均增长率远高于住房销售均价的年增长率。从房价收入比来看，江苏2016-2018最近三年的房价收入分别为6.53、6.24、6.7，均高于国际上所认为的4-6的房价收入比合理区间。

(二)与全国及周边省份相比，江苏住房价格略高

江苏省位于我国东部沿海中心，江苏省北邻山东，东南与浙江和上海相邻，西邻安徽。本文使用2003-2018年省际数据进行对比分析，总体来看，江苏省房价低于上海和浙江两个省份，但是高于山东、安徽以及全国的住房均价，并且近5年来，江苏省住房均价高出全国住房均价的百分比已由2014年的18.09%上升至2018年的23.38%，与全国住房均价的差距越来越大。从房价年均增长率来看，2003-2018年间，上海年均增长率为13.21%，浙江年均增长率为13.54%，安徽年均增长率为11.81%，山东年均增长率为10.81%，全国年均增长率为9.66%，江苏房价年均增长率高于全国房价年均增长率。

(三)省内房价存在区域差异性

江苏分为苏中、苏南、苏北三个区域。我们选取江苏13个地级市2004-2018年最近15年数据进行分析。其中，苏南地区住房均价由2013年的2593元/平方米上升至2018年的13944元/平方米，年均增长率13.93%，苏北地区住房均价由2013年的1454元/平方米上升至2018年的6450元/平方米，年均增长率13.93%，苏中地区住房均价由2013年的1857元/平方米上升至2018年的8953元/平方米，年均增长率12.73%。

截止到2018年，住房均价最高的为南京，最低的为宿迁。其中，南京和苏州的住房均价介于1.5-2万，无锡、常州、扬州的住房均价在1-1.5万之间，南通、盐城、镇江、泰州、徐州、连云港、宿迁、淮安的住房均价在0.5-1万之间，各个地级市的房价在以不同的增长率呈现递增的趋势。房价年均增长率最高的为南京，高达15.51%，最低的为淮安，为10.39%。

二、房价波动及区域差异原因分析

(一)区域经济发展水平不同

虽然江苏整体经济发展迅速，但是苏中、苏南、苏北存在一定的区域差异性，从经济发展水平来看，苏中、苏南、苏北的经济自南向中向北逐步走低，苏南和苏北的经济发展存在明显的差距，苏南地区城市GDP约为苏北地区的一倍，苏南地区地处长江三角洲经济带，交通发达，并且受到上海的经济辐射，其包含省会南京，苏州和无锡是重要的经济圈，因此，苏南的经济增速一直保持较快的速度，无论是整体还是个体来看，苏南地区的经济实力都很强。苏北地区主要分布在淮河以北，交通设施相对落后，缺乏大城市对其经济进行推动，苏北地区所包含的徐州、宿迁、连云港、淮安和盐城五个城市经济发展水平均相对较低。苏中地区经济发展受到苏南地区和上海的带动作用，经济发展水平介于苏南和苏北之间。

(二)房地产市场开发成熟度不同

由于苏北地区的经济发展水平、城市化进程以及人员流动速度不及苏南和苏中地区，所以苏北地区的住房需求主要以刚性需求为主，投资需求相对较弱。此外，苏北地区建筑用地多，人口密度低，因此，房价上涨预期低于苏南和苏中地区。以房价收入比来看，2018年，苏南地区房价收入比为7.33，苏北地区房价收入比为5.85，苏中地区房价收入比为6.14，苏南和苏北地区房价收入比均高于国际上所认为的4-6的房价收入比合理区间。

三、对策建议

(一)完善住房租赁市场

中国人有强烈的“安居乐业”思想，从而导致购房热，完善住房租赁市场首先应该培育人们的租房思想，改变人们举债购买房屋也不愿租房的观念。其次，政府应该完善住房租赁市场相关的法律法规，加强对房屋租赁机构的审查，取缔不合法的住房租赁机构，保障租房者的权益。最后，政府应该加大廉租房的投放力度，不断引导居民租房的消费观念，使有租房意图的居民租的起，住的起，使消费者实现“安居”。

(二)促进苏中、苏南、苏北区域协调均衡发展

造成房价过高的原因有供给、需求、投机等，其中还有一个重要原因是区域经济发展不平衡，在经济发展水平较高的地区将会汇集大量优质的教育、医疗、科技等资源，配套公共基础设施将会更加完善，规章制度将会更加健全，这些优质的条件将会吸引人们向经济发展水平较高的地区迁移，从而增加住房需求，推动当地房价的上涨。因此，应该均衡发展区域经济，建立区域间协调发展机制，根据苏中、苏南、苏北的区域特点和实际情况制定不同的经济发展策略，充分利用经济水平发展较高地区的辐射作用，拉动经济发展水平相对较低区域的经济发展，以期达到区域协调发展的目的。

(三)抑制住房投机行为

房价过高的很大原因是由于房地产市场投机行为的存在，政府在进行住房调控时应注意抑制投机性住房需求，抑制投机性住房需求可以通过征收房产税的方式进行。在征收房产税时，应该实行有区别的房税征收方式，对拥有两套或者多套的家庭征收房产税，并且按照住房拥有套数和住房拥有价值采用不同的税率，随着家庭拥有住房套数和住房价值的提高应逐步提高税率，增加居民购房投机行为的成本，从而达到抑制住房投机行为的目的，对仅拥有一套住房的家庭不征收房产税，保障居民的基本住房需求。