不动产登记对房地产经济的影响探析

何英昌

(南宁市不动产登记中心，广西 南宁 530221)

不动产登记是登记机构对申请人提出的登记事项进行审查，并将不动产的自然状况、权属状况、其他限制性信息等记载于登记簿的行为。不动产包括土地、房屋、草原、林木等，但本文研究的不动产主要是指土地及地上房屋。房屋作为居住场所，其主要用途是居住，但是自国家推行商品房制度以来，房屋被赋予了经济的属性，被认为是个人与家庭的重要财产。而不动产登记直接关系到房屋权属状态，因此不动产登记的意义以及对房地产市场的影响引起了人们的广泛关注。研究不动产登记对房地产经济的影响，对稳定市场预期、提振市场信心、维护房地产市场正常秩序等有重要的意义。

一、不动产登记的意义

(一)明晰产权，为房地产经济健康发展提供保障

在实施不动产统一登记之前，虽然房屋也由房屋登记部门办理权属登记，但是房屋登记部门主要是对房屋的性质、用途、价格等基本信息和权属状况进行登记，未与承载房屋的土地登记信息进行关联，此时的房屋权属不够明晰，房屋所对应的土地权属及性质未能准确反映出来。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地使用权或宅基地使用权只能在本集体成员之间流转，即意味着如果房屋所对应的土地属于集体性质的土地，则不能转让给本集体经济组织成员以外的个人，因其受让对象有特定要求，所以必定会影响房屋的价格。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，须依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。也就是说，即使房屋对应的土地属于国有土地，但是土地的取得方式不同，转让房地产时所需支付的费用也不同。由此可见，房屋的价值除了与房屋结构、用途、面积等本身属性相关以外，还与其对应的土地性质、用途、使用年限等直接相关。

不动产统一登记实施以后，房屋与其对应的土地进行了关联，并且将土地、房屋的自然状况、权属状况等信息记载于不动产登记簿。房地合一登记后，房屋的权属性质会变得更加明晰。通过查看不动产权证书或者不动产登记簿，即可清楚了解房屋及其对应土地的权属性质，从而可以轻易判断交易房屋的转让条件及所需支付的相关费用，避免因房屋产权不明晰造成交易一方利益受损的情况发生，为房地产市场的健康发展提供基础保障。

(二)节约办事成本，提高房地产交易效率

在不动产统一登记之前，房屋需办理两个权属登记：一个是房屋所对应土地的使用权登记；另一个是房屋所有权登记。转让房屋时，需要到房屋登记部门办理房屋转移登记手续，并缴纳相应的房屋交易费及房屋登记费，然后到土地登记部门办理房屋所对应土地使用权的转让手续，并缴纳相应的登记费。这就造成一个房屋转让业务办理下来，至少需要跑两个不同的部门，缴纳两次登记费用，办理的时间成本至少是两个部门办理时限的叠加，程序繁杂，所耗费的时间和精力相对较多。

不动产统一登记实施后，转让房屋只需到不动产登记部门申请，完成相关税费及登记费的缴纳即可办理。由两个部门办理两项业务缩减为一个部门办理一项业务，至少可以为房屋交易人节约50%的时间成本。由于交易程序简化，时限缩短，一些原来因担心房屋转让手续繁杂而不愿意出手的房屋可能会成为待售房源，对房地产经济的发展有促进作用。

(三)为房地产税费的收缴提供数据支撑

房屋在交易环节，交易双方需向税务部门缴纳相关的税费，转让方需缴纳增值税、个人所得税等，而受让方需缴纳契税。增值税与房屋的取得年限有关。转让时房屋取得年限满2年的，可以免交增值税；转让时房屋取得年限满5年且该房屋为转让方家庭唯一住房的，可以免交个人所得税。契税与受让方家庭名下住房套数有关。以广西为例，所购买房屋是受让方家庭第一套住房的，按税基的1%缴纳契税；所购买房屋为家庭第二套住房的，则税率变为1.5%；所购买房屋是家庭第三套及以上住房的，需按3%的税率缴纳契税。房屋的取得年限和家庭住房套数由登记部门提供，在不动产统一登记实施前，各地房屋登记部门自行管理登记数据，未实现市级、省级、国家级的联网，因此税务部门所获取的住房套数仅是该家庭在购房地区的住房套数，按照这一数据计算税费可能出现少收的风险，容易造成国有资金的流失。

不动产统一登记后，各地使用的登记系统大多由省级不动产登记部门统一开发建设，不动产登记数据已实现县、市、省、国家四级联网。通过不动产统一登记信息管理平台，可以查询交易对象家庭在全国的住房套数，为税务部门依法依规足额收缴税款提供坚实的数据基础。

二、不动产登记对房地产经济的影响

(一)对房地产价格的影响

在商品房经济时代，房屋作为商品的一种，按照经济学理论，房屋的价格主要受供求关系的影响，不动产登记并不能直接影响房屋的供求关系，因此对房地产价格的影响较小。有些学者认为，不动产登记后能够通过地址对房产持有人进行查询，改变了传统的房产信息查询模式，可能会引发投资性购房者的抛售行为，二手房的房源会增加，从而可能会影响房屋价格。但是笔者认为，在房产税出台前，房屋持有环节税费不明确，房屋持有人大多持观望的态度，并不会急于抛售房产，因此短期内二手房的房源不会有明显的增加，对房地产价格影响不大。但是不动产登记会使市面上的房屋产权更加明晰，那些在土地性质、用途、使用年限等方面有优势的房屋价格会有所上涨。

(二)对房地产市场调控的影响

我国房地产业在经过30年快速发展后，存在一定的泡沫。近年来国家开始越来越关注房地产经济的发展，多次提出 “房子是用来住的，不是用来炒的”房地产定位。但是，我国幅员辽阔，每个城市的经济发展、人口、环境等各方面因素各异，因此房地产市场的调控要遵循因城施策的方针，而政府要对房地产市场进行调控，必须掌握房地产的相关权属数据及交易价格等信息。不动产登记使得全国房屋登记数据实现联网共享，因此国家可以通过统一信息管理平台掌握各地存量、新增房屋数量及交易价格，对于存量住房供给量小、房屋交易价格高的城市，国家可以通过增加住房用地的供应，增加新房供给量，遏制住房交易价格的过快上涨。相反，对于那些存量住房供给量大、成交低迷的城市，可以减少新增住宅用地的供应，减少新房的供给量，稳定市场预期，从而减少房地产市场的大幅波动。

(三)对房地产金融的影响

当前我国住房贷款余额总量较大，2018年已达到25.75万亿元。如此巨大的住房贷款余额，若房地产市场不稳定或者崩盘，对金融机构甚至国家经济都会造成巨大影响。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)规定，已办理抵押登记的债权优先于未办理登记的债权，先办理抵押登记的债权优先于后办理登记的债权。不动产登记可以明晰金融机构与债务人之间的权利和义务，已经办理抵押登记的住房贷款可以实现优先受偿，既保护债权人的利益，同时也促使债务人自觉履行义务，对维护房地产金融市场的稳定产生积极影响。

三、不动产登记存在的问题

(一)不动产登记法律法规的宣传和执行力度不够

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在现实中，因为法律法规的宣传力度不够，有些购房人认为只要签订了购房合同，就获得了房屋的产权，而有的甚至认为只要搬进去住，占有房屋的使用权，房屋就是自己的了。然而按照法律规定，上述两种情形并未取得房屋的所有权，因此，一些不诚信的房屋转让人将已转让但未办理不动产转移登记的房屋再次出售，导致一房二卖，若后签订买卖合同的购房人先到不动产登记机构办理了房屋转移登记，则先签订买卖合同的购房人无法取得房屋的所有权，严重损害先签订买卖合同购房人的利益。此外，也有一部分全款购买新建商品房期房的业主，因为对法律法规不熟悉，在房地产开发企业帮其办理商品房买卖合同备案后，未要求开发企业办理商品房预告登记，且不动产登记机构也未要求房地产开发企业必须办理预告登记。因此，在商品房建成后，开发企业将该房屋销售给第三方，若第三方先行办理不动产转移登记，则按照法律规定先前已签订商品房买卖合同的购房人无法取得房屋的所有权，使购房人利益受损。

(二)不动产登记办理效率不高

虽然全国各地都已实现了房地一体的不动产登记制度，但是不动产登记与房屋交易未能有效衔接。在一些地方，购房人在办理不动产登记之前还需要到房屋交易部门办理买卖合同的网签或备案手续，无形之中又增加了房产交易双方的办事成本。此外，一些地方由于历史房屋、土地登记数据未完成整合，导致不动产登记机构在办理房屋转移登记业务时，仍需要补录数据，有的甚至需要进行外业的测量或调查，严重影响工作效率，使登记业务办理时间变长，增加办事时间成本。

(三)不动产登记信息的公开力度不够

《不动产登记暂行条例》规定，权利人、利害关系人查询不动产登记资料的，登记机构应当提供。但是未明确利害关系人的类型，有学者认为利害关系人是与不动产发生事实法律关系的人，即若买方想查询待交易不动产的信息，需与卖方签订买卖合同，构成事实的法律关系才能认定为利害关系人。

但是对于购房人来说，在签订合同前了解待交易房屋的登记情况，若房屋权属存在限制或者纠纷，则可考虑停止交易行为。若签订买卖合同后，才能查询不动产登记信息，当买方知道房屋存在限制或者其他不适合交易的情况时取消合同，则有可能因违约而需承担责任。也有人认为，若买方想提前了解房屋的登记情况，可以让卖方自行查询不动产登记信息并将查档证明提交给买方。但在现实中，潜在的买方可能有很多，如果都要卖方向他们提供查档证明，那也是难以实现的事情。将潜在的交易对象排除在不动产登记信息查询主体之外，对房地产的交易存在较大的安全隐患。

四、利用不动产登记制度促进房地产经济健康发展的策略

(一)加大对不动产登记法律法规的宣传和执行力度

不动产登记机构应加强对《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的宣传力度，让广大群众了解，房屋等不动产的交易行为须办理不动产登记才产生法律效力，使房地产的交易对象主动申请办理不动产登记，维护交易双方的合法权益。此外，不动产登记机构要根据法律法规的要求，督促房地产开发企业为所有购买商品房期房的业主办理预告登记，同时要鼓励存量房交易双方在办理不动产转移登记之前，申请办理存量房转移预告登记，避免一房二卖的情况发生，切实保障购房人的利益。

(二)优化不动产登记流程，推行“互联网+不动产登记”服务

各地不动产登记机构应加强与房屋交易部门的沟通，通过业务集成实现房屋交易与不动产登记同步办理，减少群众的办事环节，切实解决办事群众多头跑的问题。房地产数据已经整合完成的地方，可以考虑通过与住建、税务、公安、民政、工商等部门进行数据共享，实行“互联网+不动产登记”服务模式。笔者所在城市在2018年已实现与住建、税务、公安、民政、工商等部门数据共享，办理不动产登记所需的数据全部通过部门之间数据共享获取。房屋交易双方办理不动产转移登记可直接在互联网终端申请，全程不需提供任何资料，系统完成交易双方身份认证后，自动审核并记载于登记簿，即时办结并生成电子证照。实现不动产登记“零跑腿”，方便办事群众，节约办事成本，有利于房地产经济的发展。

(三)适度公开不动产登记信息，为房地产安全交易保驾护航

不动产登记信息涉及权利人的隐私，不宜向全社会公开。但是对于有不动产交易意向的人，应该允许其查询有交易意向的房屋登记基本信息。当然，为了防止权利人的个人隐私泄露，可以采取分类查询的模式，即对权利人、利害关系人、潜在利害关系人等不同查询主体设定不同的查询范围。潜在交易人可以认定为潜在利害关系人，可以允许其查询除房屋所有权人信息以外该房屋的用途、性质、面积等自然状况信息和房屋的抵押、查封等限制性信息。潜在交易人在充分了解待交易房屋的权属状况后，可以对是否进行下一步交易表示真实的意向，避免因信息不对称造成不必要的损失。

不动产登记有利于明晰房屋权属，保障房地产交易的安全，不动产登记数据可以为政府部门调控房地产市场提供数据基础。通过优化不动产登记的办理流程和适度公开不动产登记信息，可以节约交易对象的交易成本，避免产生不必要的交易纠纷，对维护房地产经济的健康稳定发展起着重要的作用。