房地产企业内部控制存在的问题与对策

闫洁

摘 要 伴随房地产市场的不断完善、竞争日趋激烈和房地产商多项目、规模化的发展，房地产企业要想生存发展，就需要不断加强自身内部的管理水平，建立有效的内部控制体系，在强化企业管理健全自我约束机制的同时，提高公司经营效益，保证公司经营战略目标的实现，防范企业经营风险。本文简要阐述了内部控制制度的主要内容，介绍了加强内部控制制度建设对房地产企业所具有的现实意义，分析了目前房地产开发企业在内部控制方面存在的主要问题，并据此提出完善内部控制管理的具体建议。

关键词 房地产 内部控制 企业战略

一、房地产企业内部控制理论概述

（一）内部控制制度的主要内容

内部控制是企业为了实现其经营目标，确保企业资产的安全，保证财务报告的可靠性，关注其运营的效率性、效果性和对于法律法规的遵守，而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手段与措施的统称。内部控制职能为目标的实现提供合理保证，而非绝对保证。当然，合理保证意味着内部控制不能百分百的保证企业目标的实现。这主要是因为：人可能在决策和落实决策上出现失误;合谋会瓦解内部控制的有效性;管理者本身会凌驾于内部控制体系之上。因此，要建立健全有效的内部控制体系需要考虑以下重要因素，具体包括明确合理的职责分工制度、嚴格的审批检查制度、健全的会计制度和企业管理制度、严密的保管保卫制度、有效的内部审计制度和能够胜任的工作人员。

（二）房地产企业加强内部控制建设的现实意义

随着国家宏观经济政策的调控和监管力度加大，后又相继出台了房地产限购、限贷等一系列调控措施，使得房地产企业面临的市场环境日益激烈，竞争压力也越来越大，过去的高增长、高收益态势不复存在，房地产企业在逐步开拓新的市场寻求企业战略转型的同时，也开始注重提高自身的精细化管理，正视内部控制建设的重要性。其现实意义在于：

首先，房地产企业强化内部控制管理，能够提高企业主动适应及应对外部环境冲击的能力，推动公司预定目标健康持续发展，实现企业长期战略目标。其次，内部控制贯穿于企业经营管理的各个环节，通过有效的内部控制，并借助信息化平台优化企业业务流程，明确责、权、利关系，促进部门间协调配合及有效沟通，实现业、财融合，从而提高企业经营效率。最后，完善的内部控制管理体系能充分发挥其监督职能，帮助企业实时监督从市场调研、开工、销售、售后服务等环节的具体情况，有助于企业及时发现开发全过程中的风险点，降低企业运营风险。

二、房地产企业内部控制存在的主要问题

（一）企业领导高层重视度不够

良好的内部控制环境是有效执行内部控制制度的基础，而管理哲学和经营风格影响着管理者的经营方式，自然也会触及管理层对于风险的态度及其承受风险的限度。在目前复杂的房地产市场中，部分房企领导高层往往远离企业实际运营层面，只注重业绩而忽视内部管理，更有甚者凌驾于企业的内部控制制度之上，使得内控制度形同虚设。再好的管理理念和建议在这种潜移默化的企业文化之下，也就必然会出现各部门之间闭门造车、各自为战的现象，部门间沟通不畅、管理问题越发严重，降低企业运营效率。

（二）缺乏健全的内部控制体系

房地产行业的内部控制制度建设基础十分薄弱，仍然处于发展及探索阶段。部分企业内部虽然已经建立了内控相关制度，但由于大多数制度内容陈旧、疏于形式，对房地产全过程业务梳理及风险的识别和评估等都欠缺系统思考，使之无法真正落地执行。另有一些企业虽然已经意识到内控制度建设的重要性，但是在急于求成的情况下，盲目套用其他企业管理模型，并没有结合企业的实际经营情况，不仅浪费人力物力，导致内部控制度与实际业务脱节，而且漏洞频发，执行缺乏可行性的同时导致企业经营风险的增加。

（三）岗位考核制度不健全

有效的内部考核机制不仅仅是绩效考评，它是不断闭合的循环管理过程，根本目的是为了持续不断的提高组织绩效，使员工的能力和企业的核心能力不断提升，实现企业和员工的共同发展。目前，部分房地产企业岗位考核制度缺失，首先在企业内部管理上，不相容岗位未有效分离，职责不清，缺乏制衡;又未建立有效的奖惩和激励机制，降低员工积极性;其次在业务开展中，未赋予各部门明确的责权利关系，在执行目标过程中出现的偏差和纰漏对相关责任部门没有合理的纠正和惩罚，对执行目标过程中的资源节约、贡献没有明确的奖励，同样大幅度降低员工积极性及自主性。员工对企业无认同感和归属感，企业缺乏凝聚力，从而不能促进企业健康长远的发展。

（四）内部控制人才专业能力不足

健全的内控体系，强有效的执行监督、健全的考核机制都离不开人的建设与执行，而房地产行业所具有的复杂性更需要一批复合型管理人才来建设。在目前的地产企业中，普遍存在人才梯队建设不完善，专业人才短缺的现象。有些房企并未设置专业内控岗位，而是由其他职位来兼职，内控建设由于未受到高度重视，很容易止步于基础方面的检查工作;其次，由于是兼职，人员专业能力不足，对于内控制度体系建设及思考都缺乏深度与广度，不能起到有利的作用。另有一些大型多元化集团虽然在集团总部设置了内控风险部门并划分了职能引领整个集团内控体系搭建及管理，但是由于这些人员并不能实际深入各产业集团业务领域，不了解实际业务，这样所搭建的内控模型及推动工作无法真正落到实处，从而使得内控工作仍然停留于表面，无法发挥其有效职能。

三、房地产企业内部控制的改进建议

（一）提高内部控制意识

内部控制环境体现着企业中群体对于内部控制制度的态度、意识和行为。面对当前激烈的市场竞争环境，房地产企业高层更加应该重视内部控制建设，提高内部控制意识。首先，管理高层要加强企业文化建设，建立一套强有力的行为规范并有效的遵守，打造具有良好道德观的诚信企业，用以引导全体员工的文化认同，在企业文化的引领下，提升企业团队凝聚力和归属感，不断进步创新。其次，企业高层应积极参与企业内部控制建设及经营活动，充分行使必要的治理和监督职能，并对管理高层建立有效的问责机制。最后，企业高层要注重责权的合理分配，分权或授权给日常经营管理人员，从而激励个人和团队提出并有效地解决问题。

（二）建立健全的内部控制体系

房地产企业建立健全的内部控制体系，可以有效地降低财务风险和经营风险，推动企业健康、持续的发展，保证既定目标的有利实现。科学、有效的内控体系建设要从几方面考虑，首先，在公司的组织架构及权责分配、人力资源政策、企业文化等方面对企业框架结构、工作氛围等进行全盘的思考及制定;其次，风控管理部门要从企业整体运营流程开始识别、分析相关风险点，合理确定风险应对策略，降低企业风险;然后，企业要根据风险评估结果，梳理业务流程，采取相应控制措施，将风险控制在可承受范围内;最后，企业应借助信息化大平台及时、准确的收集、传递信息，实现有效沟通。在以上原则的基础上，房地产企业应设置内控审计部门，对企业内部控制建立与实施情况进行监督检查，评价其有效性，发现内部控制缺陷，应及时加以改进。

（三）完善绩效考核制度

房地产企业所具有的业务特殊性，从前期直至售后服务经营过程复杂，涉及不同角色人员众多，只有建立科学、有效的绩效考核制度，才能使员工的能力和企业的核心能力不断提升，实现企业和员工的共同发展。首先，内部管理上要梳理岗位职责，明确所有不相容崗位，使得岗位间有相互牵制作用，形成有效的监督和制衡机制。建立有效的奖惩和激励机制，带动员工积极性，提高工作效率。其次，在业务开展中要明确各部门职责，建立有效的奖惩和激励机制，提高团队凝聚力。比如，营销部按绩效责任书完成年度销售指标，未完成任务的应予以追责，如果是受国家政策影响，营销部应顺势调整销售策略;如果是个人原因未完成任务应予以核减年度绩效奖金。

（四）提高专业人员整体素质

房地产企业应重视内控人才梯队建设，不断提高专业人员整体素质，紧跟时代的发展。一方面，招聘不仅符合岗位要求而且能符合诚信价值观的员工，给予员工必要的职业技能和职业规范的培训，对于符合要求的员工实施适当的升迁，通过具有竞争力的薪酬计划来促进和加强进步。另一方面，对现有在职人员建立岗位竞聘机制，能力强者可直接竞聘上岗并给予相应的薪金，在竞争中激励在职人员不断的自我学习和自我提升。

总之，良好的控制环境、健全的内控体系、强有效的执行监督、优秀的人才梯队建设和健全的考核机制是促进房地产企业健康长远发展的基石，缺一不可。而房地产企业内部控制建设是一个长期、探索的过程，企业管理层应予以高度重视，获得全体人员的认同，并自上而下地贯彻执行，才能发挥其监督管理职能，不断推进房地产企业内部控制的改善和优化，才能更有效地促进房地产企业的健康、持续发展。

（作者单位为廊坊新奥房地产开发有限公司）

参考文献

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[2] 孙晓辉.房地产企业内部控制存在的问题及对策研究[J].中国市场，2019（10）：157-158.

[3] 刘常青.浅析房地产开发企业内部控制存在的问题及改进建议[J].中国集体经济，2019（29）：39-40.