浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

刘凌

摘要：房地产行业作为我国的重要产业之一，在某种程度上促进了我国经济的发展。随着房地产行业的不断发展壮大，市场环境的复杂多变，国家针对房地产行业出台了相关融资政策进行宏观调控，使得房地产企业的外部融资压力很大。由于房地产企业项目建设周期长，占用资金量大，资金流动性较强，资金对房地产企业来说是生存的根本，为了把资金合理有效地投入到运营项目中，使资金流良性运转，必须加强资金管理。本文从资金管理的重要性、有效性，浅谈一下资金管理存在的问题及对策。

关键词：房地产企业;资金管理;有效性

一、房地产企业资金管理的重要性

资金对于企业来说，就如鱼离不开水一样重要。特别是房地产进入了新一轮行业周期的洗牌，国家为调控房地产的经济泡沫，通过货币、信贷、税收、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了提高房地产的资金门槛，金融机构也相应调整了对房地产企业融资贷款的门槛。这样一来，加大了原本融资渠道就比较单一的部分房地产企业通过银行融资的难度。面对这个现实问题，房地产企业对现有资金加强管理就显得尤为重要了。

（一）房地产行业资金管理的特点

资金管理为房地产项目顺利进行提供了保证，为房地产企业的生存提供了血液，其在房地产开发、建设和管理过程中的重要性不言而喻。那么從房地产行业角度来看，资金管理的特点主要有：一是投资规模大。房地产企业为了顺应市场的发展需求，为了追求多元化、一体化效应，其投资规模将不断扩大，这将意味着需要大量的资金去支撑。二是财务风险高。房地产企业项目建设期一般比较长，项目的占用资金量比较大，而且资金回笼的速度比较慢，这样加大了债务融资的资本成本，无法按时还本付息，存在很高的财务风险。三是资金筹集速度慢。大多数房地产企业属于非上市公司，无法通过发行股票进行权益融资，因此融资渠道较单一，只能通过银行进行债务融资。由于国家对融资政策加大了宏观调控力度，随之金融机构也相应提高贷款门槛，导致资金筹措的难度加大，筹集资金速度减慢。

（二）房地产行业资金管理的重要作用

房地产企业的发展取决于资金，资金管理的好坏对房地产企业的发展有着重要的作用，主要表现在：第一，资金管理是做好企业管理的核心所在，企业发展需要充足的资金做后盾，有了充足的资金企业才能正常营运，才能发展规模经济。因此保证企业的良性运营，必须提高资金管理意识，建立相关管理制度，加强资金管理，这样有利于提高房地产企业的管理水平。第二，房地产企业应站在全局的角度，为资金管理构建科学的预算管理体系，科学的预算可以使企业提前预测风险，提前得到资金的信息，这样有利于企业及早识别风险，提高风险防范意识，及时采取应对措施，避免发生损失，提高企业经济效益。第三，做好资金管理，可以优化企业的资本结构，有效的降低资本成本，提高资金使用的有效性，加快资金周转，为企业积累财富，提高房地产企业的行业竞争力。

二、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）资金预算管理制度不完善

目前，资金预算管理制度不完善是许多房地产企业都存在的一个主要问题。原因在于管理人员还是停留在以不变应万变的思路下做预算，没有结合本企业的经营规模、经营特点站在企业战略目标的层面进行资金预算管理，缺乏资金管理意识，没有资金管理的大局意识。部分房地产企业的资金预算管理还比较松散，造成这种情况的根本原因就是没有建立一个系统的、完善的、科学有效的资金预算管理制度，导致房地产企业在资金管理方面存在缺陷，造成资金脱轨没有按照资金原有的用途合理使用，因而失去了资金预算的意义。

（二）资金融资渠道比较单一

从目前的房地产行业来看，其融资渠道主要有：金融机构借款、发行股票或债券募集资金、自有资金三种来源方式。但是大多数房地产企业属于中小型企业，非上市公司，不具备发行股票或债券的资格，无法通过股权融资募集资金。由于其自有资金比较缺乏，难以满足建设项目大量的资金需求，只能依靠银行贷款解决项目的流动资金，融资渠道比较单一。然而如果过分的依赖银行贷款，其一将导致企业的抗风险能力差，一旦金融政策变化没有应对能力，在激烈的市场竞争条件下难以生存;其二加大了房地产企业的融资成本，资产负债比率很高，到期还本的压力很大，存在很高的财务风险，不利于中小型房地产企业的稳定持续发展。

（三）缺乏对有效性资金的管理

房地产企业一般投资规模较大，建设周期较长，资金需求量较大。很多房地产企业在资金管理环节中资金管理意识淡薄，没有对企业的资金结构做分析，没有对冗余资金进行合理的规划与管理，尤其对企业的现有资金有效性管理方面做的不够好，虽然从表面看似企业账面的货币资金很充足，资金很雄厚，其实不然，这恰恰说明企业对现有资金缺乏合理、有效的管理，出现了流动资金不流动的现象。归根结底说明企业没有一套科学、完善的资金管理制度去做指引，一方面导致房地产企业对资金管理的合理性、有效性没有得到很好的利用;另一方面也反应出企业的资金管理，没有很好的为企业的战略目标服务，二者缺乏融合度。

三、房地产企业资金管理不足的应对政策

（一）建立健全资金预算管理制度

企业的资金预算管理是企业进行管理活动的基础，也是企业管理的中心环节。做好资金预算管理工作主要有：第一，必须建立简明、适用、规范的房地产企业的资金预算管理制度，这样有利于房地产企业全面控制项目的资金规划和筹集，合理安排资金的用途和使用效率，提高企业的资金预算管理水平。第二，必须结合本企业的经营特点，使资金预算管理制度与企业的发展紧密结合，才能最大程度的发挥资金预算管理的作用，指导企业健康发展。第三，资金预算管理必须强调全员全部门参与，加强企业上下对资金预算管理的意识，预算的编制工作要结合企业的实际经营状况，在预算管理中实行柔性管理，滚动预测与过程跟踪。第四，在财务转型大时代背景下，房地产企业必须转变思路，建立完善符合企业发展的资金预算管理制度，把企业的经营目标与战略目标衔接起来，才能将企业做大做强。

（二）构建多元化的企业融资渠道

在新形势下，中小型房地产企业想要走出融资困境，必须全面了解整体环境和市场宏观形势，必须进行规划和创新，构建多元化的企业融资渠道。主要从以下两个方面考虑：

1.通过股份制或股份合作制形式进行融资

大多数中小型房地产企业属于家族企业，虽然具有一定规模，但是股权结构比较保守、集中。在自有资金不足的情况下，只能通过银行取得贷款，局限性很大，因此在这种情况下通过吸收员工入股，或者吸收有意向投资的合作方，按出资额分配一定的持股比例，实行股份制或股份合作制，达到拓展中小型房地产企业的融资渠道。

2.通过房屋预售方式进行融资

房地产开发企业必须在了解国家政策，了解当地房产管理部门对预售款的监管制度，在合法合规的情况下可以对在建的房屋进行预先销售，提前回笼资金，以达到企业的融资需求。

（三）加大资金的有效管理及监督

房地产企业对有效性资金管理存在诸多不足，为了加强资金管理，提高企业经济效益，提出以下几条建议：

1.制定科学、有效的资金管理制度

将资金管理制度嵌入至企业的全面预算管理制度中，使资金管理制度与企业的全面预算管理相融合。提倡全员参与管理，为全体员工灌输资金管理的重要性，全员提高资金管理意识，将资金管理意识转化为员工的共同认识，促使员工在工作中自觉行动，这样不但加强了企业的资金管理水平，提升了员工的价值观，更重要的是提升了企业的管理水平，增加了企业的核心竞争力。

2.加强日常资金核算工作

在资金管理中，做好资金核算工作是资金有效管理的关键环节，准确的会计核算工作能真实的反映企业的财务状况与经营成果，能为企业领导层在经营管理、项目投资、信贷理财等决策中提供真实的会计信息，以便对决策方案进行分析筛选，通过对比、评价选择最优方案，从而提高资金的使用效率，达到资金有效管理的目的。

3.加强资金的监管力度，规避资金风险。许多企业在资金运作过程中存在监管不到位，导致资金的使用效率低。因此要加强资金监管，首先要强调风险意识，树立全员资金管理风险防范意识，企业要建立风险预警机制，预先要确定资金风险控制指标。其次在做项目决策时，对实施该项目投资所需资金是否会带来资金风险进行评估。通过预警机制对企业不利事件加以监控，快速查找原因，制定应对措施，及時化解资金风险，提高资金使用的有效性及安全性。

结语

总之，房地产企业健康发展，不但需要完善相关的资金管理制度，而且要拓宽多元化的融资渠道，更需要吸收一些先进的资金管理理念。做好资金风险管控，采取有效的应对风险措施，合理有效的使用资金，这样才能确保资金运作稳定，使资金产生更大的效益，为企业的成长保驾护航。

参考文献：

[1]刘爱华.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国集体经济，2018（09）：132-134.

[2]徐定.基于行业特征的房地产企业资金管理[J].企业改革与管理，2018（04）：179+186.

（作者单位：兰州福田房地产开发有限公司）