经济转型条件下的社会利益分配与中国房地产业健康发展研究

鲁廷蓉 重庆北辰两江置业有限公司

生活质量水平的提高、通货膨胀的压力都为房地产业的发展吸引了大量的目光。社会利益分配格局影响着我国房地产业是否能够向好发展，这种影响既是潜移默化也是深远持久的。因此，本文旨在通过研究社会利益的分配来关注房地产业发展，研究二者之间的关系，希望能为国内房地产业健康、持续以及稳步发展提供理论支撑及依据。

一、经济结构转型如何影响房地产业发展

改革开放42年来，我国的生活水平、社会发展和经济结构有了很大的变化。人们曾普遍认为，经济结构转型会带来生产力提高和人民生活水平的持续有效改善。但是，事实证明，在转型过程中，社会在无形当中吸引更多人支持并积极推动时代转型步伐向前，社会矛盾没有像预想的那样“销声匿迹”，反而弥生了更多新的社会矛盾，它们相互交织、包裹，甚至以更加复杂的方式显现出来。

房地产业在此变化中受到了十分严重的影响。经济结构的转变使得我国社会资本有了很大的积累，人们共享改革发展的成果，经济增长迅速，生活水平有了提高。2003年以后房地产业迎来了“疯长”，它不再是仅仅作为基本需求而存在，更多的是成了部分人投资的方式。也正是基于这种转变，房地产业迎来了不可预判的发展。

二、阻碍房地产业发展的要素

（一）土地要素

首先是涉及地方政府土地出让收入分析。就我国当前经济扩张及城镇扩张而言，地方政府在其中扮演主要角色、发挥主导作用。基于财政角度，对地方政府积极参与至城镇扩张这一现状进行分析，除开预算之外，还能有效提升扩张性收入、带动税收收入稳步上升。最重要的是，地方政府在土地要素配置过程中获得了巨额的土地出让金，是当前地方政府财政收入中极其重要的组成部分。

其次，从土地要素配置及完善层面出发，就我国当前城镇土地一级市场来说，其由土地收购储备所垄断，政府扮演着城镇土地市场唯一供给者的角色，因此，从政府管控的角度入手，能成为完善、规范房地产发展的突破口。

（二）农村土地产权制度

在新经济转型发展的今天，房地产滥征用农用土地现象时有发生，现有的制度框架体系有待完善，农民土地承包经营权有待健全完善。农村土地产权制度，以及农民农村土地的主体资格在一些地方不明确。

三、促进发展的措施

（一）政府在土地要素的把控上需更完善

要想有效、合理保障经济主体的正当土地权益，就应该更加合理地规划土地，制订更加完善的制度来促进土地的发展。

从公共利益用地视角出发，对某些以营利为宗旨、以特定土地征用方式的经营性用地而言，必须突破并科学处理政府土地征用与垄断现象，确保市场机制在土地利用以及总体规划当中有效发挥自身集中优势。对土地征用补偿来说，可汲取、借鉴国际优秀经验，以我国实际情况为基础，有效健全土地征用及补偿机制。其次，有关部门必须严格遵循预定征地公告与补偿登记制度。可以组织被征土地主体参与代表大会及听证会，保证被征地主体的参与、知情以及监督权获得有效行使。最后，有关部门还要强化征地补偿及安置经费的使用监管与分配力度，保证专款专用。

农村土地肩负着社会保障功能，对我国社会及房地产业的发展极为重要。以后房地产发展重点一定会从城市向农村转移，若不能有效保障农民正当土地权益，那么在农民失地无收入的情况下，将会影响社会稳定。因此，我们要逐步改革与优化现行保障制度。除此之外，还要明确农民所有权主体，要基于有关规定清晰界定土地权属，依法落实产权登记相关工作。与此同时，还要将集体土地的使用权及所有权进行分离，逐步改善集体土地资产使用权与处置权相悖的情况。这样可改善开发商和被征占地住户之间不平等的关系，有效解决信息不对称所带来的缺点。

（二）加大农村产权制度的改革

进一步对《农村土地承包法》中的土地承包经营权清晰界定，加大《土地管理法》的土地征用补偿制度的完善修改，促使这两法有效衔接。加强对土地利用规划的管制，逐渐杜绝随便调整、篡改土地整体规划的现象。在新经济转型背景下，要巩固完善对于土地征用、占用的监管力度，建立健全土地征用合理性、合法性调查，形成高效的审查、批准和监督程序，进一步杜绝滥征滥用违法行为，保证了农民的权益，规范征地建房流程，推进房地产业的绿色发展。

四、结语

在新经济转型背景下，建立良好的社会利益分配关系，对于房地产业的健康发展有着十分重要的意义。房地产业应该作为社会分享性的公共利益而存在，不能是私人独享或是个别集体专享。从土地的配置、产权制度的优化等方面分析影响发展的要素，协调社会利益的分配，扭转房子是富人的投资，平常人可望不可及的现象。政府相关部门要进一步完善相关法律和制度，严格执法，对房地产业社会利益进行再分配，严查炒房抬价的行为，使得房地产业在我国经济健康转型中加以蜕变，加以成长，共同迈向更加美好的明天！