房地产合资合作项目资金归集管控研究

张黎一 重庆北泉温泉开发有限公司 史兴龙 重庆市城市建设投资（集团）有限公司 邵东东 漯河市卫龙商贸有限公司

一、引言

近年来，房地产开发企业出于多种因素的考量，纷纷加大了与外部企业合作的力度，强强联合、跨界合作等现象逐渐增多。房地产行业具有资金投入大、资金链条长、回收周期久、资金风险大等特点。而合资合作项目资金的归集管控成为房地产行业不得不重视的一块领域。

二、房地产合资合作项目资金归集管控中存在的问题

（一）资金管控部门介入滞后

房地产企业的资金管理通常会涉及多个部门，跨部门合作非常重要。但是在很多房地产企业中，投资相关部门牵头负责合资合作项目的前期工作，如地块价值分析、合作方遴选、模式磋商、协议拟定等，资金管理部门未能在前期投资决策环节参与其中，资金归集管控的机制无法提前规划安排，为后续资金归集管控留下隐患。

造成这种局面主要有以下几个原因：第一，合资合作项目较为复杂，资金管理部门可能无法全面预判后续实施过程中的所有问题；第二，资金管理部门并非主导部门，在合资合作谈判中，资金管理工作可能并非谈判时最重要的考量因素，优先级次较低。

（二）合资合作项目管理模式复杂

房地产合资合作项目人员结构较复杂，各方股东资金管理方式存在差异，各方诉求不完全一致。各方股东在资金管理中都是站在自身利益最大化的角度各司其职，但是根据合资合作协议的约定，又具备相互制约的权利，分歧不可避免，甚至出现僵局，既不利于资金的有效管理，也在管理资源方面产生内耗。

（三）融资杠杆接受度分歧大

房地产企业的股东背景不同，对待融资杠杆的态度也不一样。部分央企、国企背景的房地产公司，其注入合资合作项目公司的资本金成本远低于民营企业的融资成本，且资金较为充裕，融资动力不足。而民营企业为追求更大规模地发展，偏向于高杠杆、高周转，对资金的需求量更大，融资意愿较为强烈，融资成本的可容忍度也较高。

（四）资金调拨难度较大

由于合作各方对合资合作项目的投资目的、管理理念存在差异，有些合作方更倾向于将资金留在项目公司，用于项目开发运营，同时抵御资金周转风险；有些合作方对资金的渴望度很强，满足基本的资金需求后，更希望将其余资金调用，以开发更多的项目，实现资金的高效使用。

（五）资金分散使用效率低

因合资项目较多，合资项目的资金归集需要经过合作各方的同意，归集之路不通畅导致资金分散闲置于各合资合作项目公司账户。有些房地产企业看似资金总量充足，但实际上很多资金时分散于各合资合作项目公司，而且项目之间分布也不太均衡，大额紧急支付情况出现时需要调集数十个账户资金才能满足需要。

三、房地产合资合作项目资金归集管控的优化措施

对于上述合资合作项目资金归集管控存在的问题，笔者提出如下优化措施，希望能够为合资合作项目的资金归集管控提供些许启发。

（一）完善资金归集管控规章制度

资金归集管控工作既需要资金管理部门牵头，也需要业务部门及其他职能部门的密切配合。房地产公司需要建立与资金归集管控目标相对应的制度，确定责任到具体部门，进行相应的考核与奖惩。

（二）资金管理部门提前介入前期工作

资金管理部门有必要在合资合作项目前期投资拓展工作中参与进来，将资金归集管控思路融入合资合作项目的整体合作模式中，如治理结构设计、关键岗位设置、融资共识达成等方面进行标准化梳理，形成统一制式的、适用房地产企业管理思路及经营现状的规范化模板。

（三）外派财务人员提前参与财务工作

房地产企业应当加大财务专业人才的储备力度，并明确外派财务人员提前参与合资合作项目的筹备工作中。合资公司财务人员构成较复杂，各方股东均想派财务人员参与项目公司管理，以控制资金风险，同时了解项目经营情况。

（四）审慎选择合资项目融资主导方

房地产企业应加强与头部及品牌房企公平、对等的合作，综合考虑担保、财务资助归还的履约能力、经营操盘能力、融资意愿及能力；选择与非品牌房企合作时，原则上建议对方不介入日常经营管理。尽量减少与运营思路、融资风格迥异的企业合作。

（五）资金收支两条线，支出权限严监管

合资合作项目公司的资金归集管控，建议采用资金收、支两条线方式，即对所有资金来源，如融资和销售回款都按股权比例相应调回股东方，所有项目支出依据费用、合同和税金支出预算均按股权比例相应拨付项目公司，对于拨付的资金做好相应税务风险管控，合资合作项目银行账户平时只保留必须的销售监管资金和必须的周转资金。

（六）设立区域资金池，提高资金使用效率

区域资金池将区域内各项目（包括全资及合资项目）资金归集，统一支配，同时允许合资合作项目公司适当留存部分经营管理资金。区域层面能更加主动协调合资合作方从合资合作项目分配并调回资金，一部分归集至公司总部，另一部分用于区域的拓展发展。

四、结语

房地产合资合作项目资金归集管控工作，对加强企业集团资金管理、提高资金使用效率、降低资金成本、减少资金风险具有重要的现实意义，房地产企业应当从制度保障、人才储备、跨部门合作、收支管理、审慎选择合作方等方面加强管理，高度重视合资合作项目的资金归集管控。