投资楼市“以房养房”要慎重

王玲 胶州市自然资源局

“以房养房”已经成为众多人买房的一种选择。不过，人们似乎只看到有利的一面，却忽视了风险。一旦房地产市场出现变革，购房者将会有所损失。既然是投资就会有风险，房产投资风险就会出现一个“滞留期”，即旧房子出卖或出租出去，中间有一段空置时间，即便是房子出租，还是会出现“断档”等等，这就需要投资者加以理性对待。

一、“以房养房”概述

房地产的投资机会中，“以房养房”是较为常见的一种投资方式。“以房养房”就是贷款购置房产，特指第二套房产，出租第一套房产，用所收回来的租金来偿付银行贷款所涉及的月供。从出租的收益率角度来说，“以房养房”是一个值得研究的社会热点问题。从投资收益角度来说，住房具有较高的升值空间。多数城市房价的涨幅一般在5%左右，年租金的收益率近4%，总收益率一般是在10%左右，和贷款利率相较而言，收益空间不是很理想。并且，房地产的升值空间和投资项目地理区位、周围配套设施与交通规划等之间具有紧密的联系，政策风险也会影响到楼市未来的升值空间。目前，我国加大了房地产的调控力度，在政策上出台了一系列文件，重在宏观调控楼价，进一步规范房地产秩序，强调“房子是用来住的，而不是用来炒的”。这些政策和导向都潜在增加了房地产投资的风险，对此，应予以清醒理智的认识[1]。供暖、物业、安全保卫等费用是否包括租金在内，需要投资者自己与承租人事前协商。因此，投资者若未事先计算这些开支，租金实际收益将与预期利润相差甚远。股市和楼市相比较而言，常常被经济学家比喻为“跷跷板理论”。在现有股市环境中，很多投资者深有感触，挣钱很难。并且，房价停涨的波动性很大，股市剧烈波动能够刺激资金从股市回流到楼市中，从而刺激楼市的发展，而楼市的快速发展超出市场的购买力，又易造成待售房积压，开发商一旦降价房价去库存，购房者预期收益将会降低，甚至有重大损失。

二、关注出租收益率

许多房屋尽管租金较高，但租赁的实际利润往往低于投资者的期望。这是由于租金收益受到市场需求本身和特定地区总体租金水平等因素的影响，而且受到其他因素的限制。例如，随着附近的一个新工程竣成并投入市场，原来的回报率将被抑制；房屋出租前要有一定的初期投资。如果真的是房屋出租，目前他在天河区的月租金为2000元，张先生也另外投入了1 万元用去购置一些电器、家具等，以便于确保这套房屋出租后的质量。此外，在物业出租期间，每年至少应该有下半月都是应该保留下来的空置期，物业管理处的费用一般为102 元/平方月（约为每平方米1.7）；年租金净利率为2000×11102=2.19 万元，年租金利率为2.19万/（60,000）=3.59%。由此，张先生得出了结论：与其以租金收益3.59%为目标，不如以出售房产、回笼60 万元资金，归还部分第二套商品房银行的按揭贷款[2]。

三、“以房养房”注意事项

1.新房首付条件为：手中有足够资金支持新房首付。如果首付有压力，还硬撑两套住房同时付款，影响生活质量，徒增压力，有些不值。只要你的手头资金足够，可以付新房首付，还是比较推荐的。由于随着时间的推移，后期工资增加，租金也增加，再有通货膨胀等因素影响，还款压力将越来愈小。

2.从长期投资来看，房屋还是具有保值或升值空间。关于第一套房，前期可用来出租，后期则随着工资增加和还款压力的降低等因素，用于出租房的首套也可进行销售等处理。毕竟，房屋也有保鲜期，过旧的房子也会导致租金减少，出售困难。

3.要把握买卖的时间点。一般情况下，卖房比买房子更快，买房的时候和卖房的时候最好是同步的。避免新房急需支付资金时，老房子回款尚未收回，也不会有老房子出售未售出，新的房子待买未买到，自己落到仍得租住的下场上。

4.准备足够的资金。以房换房包括买卖过程，除购买费外，还包括中介费用、契税、个税和增值税等，还要考虑家庭老人救急、孩子教育支出。留足一定量的备用金是很有必要的。买房前要充分了解贷款政策，确定你是否有过贷款记录。无贷款记录，买房计算为首套；有贷款记录，即使没有名下的房子，虽可以贷款。但只能算第二套，首付提高，无法享受贷款优惠利率。

5.对项目资金使用进行第三方监督管理。以监管房地产为主，由于监管涉及许多地方住房资金链的往来，因此住房资金链的监管就因此显得更加重要了。有了针对资金的有效监管，买卖双方的风险将减小。特别是对二手房交易，本身的交易过程就很复杂，涉及多方面，如果有第三方监管，对购房人来说，既可以省下不必要的花销，又有资金安全保障。

6.最好不要买超过十年的房屋。因为重新出售，将会有许多不利的因素。毕竟所购买的旧房产，若房龄接近20 年，到时候想再出售，除非找到一个全款买房的人，否则从银行贷款是个难题。即使可以贷款，银行会要求更高的首付，且额度也要低得多，想找一个合适的买家更难。即使你想长线持有，老房屋的租金也要比新来的房子低20%-40%，甚至更高。

7.产权所有人不同。房改房产权通常是由事业单位购得的商品房，自建的，集资房等。房改房分为成本、标准价和成本两大类。按房屋成本价价格购买，房屋的具体所有权由房屋职工或其个人自行拥有；按年标准房价购买，职工个人享有部分房屋权利，一般5 年后由房屋职工或其个人重新拥有。交纳一定产权价格后，将房屋产权从房管所或其他原产权管理单位手中购买为住户个人完全的住房产权，这类住房产品产权在尚未交付个人土地所有使用金之前不一定具备个人土地所有使用权。房改房按一定标准价或者按成本价方式支付了一套房款，取得了一套房地产权证，可以进行抵押或者租赁，而房地产权人则认为应按照评估价的1%支付土地出让金。

目前阶段，“以房养房”主要涉及两种方式。第一种是出租首套房，将所得到的租金用来偿付贷款购置的第二套新房；第二种是第一套房产出租出去或者是用来抵押，然后购置新房。不论何种方式，投资“以房养房”需要综合考虑，慎之以慎，避免因一时冲动而遭受损失。