房地产企业成本管理内部审计策略分析

近年来，受市场调控政策和宏观经济形势的影响，房地产行业的利润空间进一步缩减。房地产企业只有通过不断加强成本管理，才能提高自身核心竞争力，实现可持续发展的长远目标。内部审计是监督成本管理实施的有效手段，能够及时发现房地产企业在成本管理过程中存在的问题，并对管理上的漏洞和羸弱环节给予针对性建议，从而提升企业成本管理水平，促进企业高质量发展。

一、房地产企业成本管理内部审计的概述

房地产企业成本管理内部审计是以内部审计机构为出发点和落脚点，系统、全面地监督和评价房地产企业成本管理的全过程、全动态的执行情况，以促进企业完善治理、实现经营目标的管理活动。房地产企业成本管理内部审计对象包含成本管理的招标阶段、合同签订阶段、成本管理阶段、合同付款阶段等各环节。

二、房地产企业成本管理各环节可能存在的风险

（一）招标风险

招标工作是房地产企业成本支出的起点，也是成本管理的重要环节及风险高发点，招标环节可能存在的风险有：一是企业可能未建立完善、有效的招标采购内控制度；二是招标机构设置不合理，未设立招评标审定委员会；三是招标工作未按相关法律法规执行；四是招标计划编制不及时、不完整；五是招标方案及文件的编制不规范、内容不完整，或未经过审批；六是开标前工作及开标流程不合规，对竞标单位的资金实力和公司信用度缺乏详细缜密的考察；七是评标流程不合规，对竞标公司存在偏袒性和排他性，对招标文件审核不公正；八是定标过程管控不严，招标监督工作不到位；九是招标结果执行不合规，采购活动资料归档不完整；十是未开展项目招标采购后评估或项目后评估内容不全面等。

（二）合同签订风险

房地产企业通过竞标的方式选定了合适的定标单位，发出定标通知书后，在一定期限内，履行合同签订程序。在合同签订环节可能存在的风险有：一是企业未根据自身情况建立相关的合同规章制度；二是合同管理相关内部控制管理不规范；三是合同条款及内容可能不完整、不准确、可能与招标文件不一致；四是合同条款的执行可能存在偏差，合同的变更理由不充分等。

（三）成本管理风险

房地产企业成本管理对象按照内容分类，主要包括目标成本管理、动态成本管理、责任成本管理、合约规划编制、工程暂定价重计量、结算管理、成本后评估等。在成本管理环节可能存在的风险有：一是目标成本编制不规范、审批录入不及时；二是动态成本可能超过目标成本而未履行相关目标成本调整手续；三是可能会产生无效成本，并未对无效成本产生原因进行分析、控制；四是合约规划编制不准确，与中标金额存在较大差异；五是工程重计量不及时，重计量新增项目单价的组价依据不充分；六是完工结算中可能出现质检单位未完全按照规范程序检验完工项目的情况，导致企业在后期投入使用过程中产生重大的人身财产安全风险[1]；七是可能存在成本后评估编制不及时、不完整等风险。

（四）合同付款风险

房地产企业重要成本支出主要集中在合同付款方面，在合同付款环节可能存在的风险有：一是合同相关的签证、变更不符合审批程序，可能存在先施工后履行审批的风险；二是为了不影响施工进度的推进，部分房地产企业可能存在未达到合同约定付款节点提前支付的情况；三是合同支付的支撑材料不充分，验收签字不完整；四是支付工程类及材料设备类合同预付款，可能未取得对方单位开具的保函等风险。

三、房地产企业成本管理各环节内部审计策略

（一）招标环节内部审计策略

房地产企业成本管理内部审计工作在招标环节可实施的审计策略有：一是查看企业规章制度汇编，检查企业是否在关键领域、关键环节建立健全完善的招标采购内控制度；二是检查被审计单位是否有正式下发的设置招评标审定委员会的书面文件，是否有正式下发的明确招标采购管理部门及职责分工的文件；三是检查企业是否根据国家有关法律法规和当地政府要求执行招标工作；查看备案合同与实际执行合同是否存在差异，有无阴阳合同问题；四是检查招标计划的编制是否符合规定，确认计划是否涵盖计划期内所有物资采购和非物资招标内容；查阅需求计划报送的相关资料，比对需求计划的报送时间与规定申报截止时间的差异，分析需求计划的及时性；五是检查招标文件中的技术条款、技术参数是否明确；经济条款、报价规则是否合理；是否采用公司统一发布的招标文件范本[2]；六是检查采取自行招标方式的招标人是否具有法人资格，拥有相应的专业技术力量，编制招标文件和组织评标的能力，拥有专职招标业务人员；七是审查评标委员会是否对每一投标文件进行符合性审查，对投标文件实质上不响应招标文件要求的，招标人是否作为废标处理；检查综合评估法下专家评分的合理性；检查是否按照加权分数最高排名确定中标候选人；八是审查项目招标领导小组是否依据评标报告推荐的中标候选人进行定标，定标会议是否形成书面会议纪要；九是检查被审计单位是否在中标通知书发出规定期限内与中标人签订合同，因中标人原因导致合同无法签订时，是否及时取消其中标人资格并没收其投标保证金；十是检查项目是否开展后评估，后评估内容是否全面，提出的改进措施是否在后续工作中落实改进。

（二）合同签订环节内部审计策略

房地产企业成本管理内部审计工作在合同签订环节可实施的审计策略有：一是查看企业规章制度汇编，检查企业是否建立有效的合同规章制度；二是审查企业是否实行合同统一归口管理；合同台账设置是否规范，相关数据、信息录入是否及时、完整；合同专用章使用管理是否规范；三是要仔细对比签订的合同内容是否和招标文件的内容相符，如合同协议期限、项目范围、关键技术指标、质量标准、验收标准、计价说明、付款条件、供货期、违约索赔等是否与招标结果一致[3]；四是检查与合同有关的资金往来明细及相关会计凭证，检查合同条款是否完整履行，合同当事人责、权是否履行到位；确认合同内容有无变更，变更理由是否充分，变更条款是否真实、完整，变更价款的确定是否合理等。

（三）成本管理环节内部审计策略

房地产企业成本管理内部审计工作在成本管理环节可实施的审计策略有：一是检查可研阶段目标成本是否在项目土地获取的规定期限内、方案设计阶段目标成本是否在运营方案审批后规定期限内，录入成本管理系统；二是检查企业项目动态成本台账，核实是否存在动态成本超过目标成本的情况，并查看目标成本调整相关手续；三是检查企业是否产生无效成本，对无效成本责任认定是否清晰，并严格落实考核；四是检查合约规划审批表，检查是否存在合约规划金额与中标金额差异较大的情况；五是检查重计量审批表，确认重计量结果超过合同总额规定比例的，是否签订补充协议；六是检查完工结算中质检的相关资料，确认检查流程是否合法合规；七是检查项目成本后评估报告，确认编制内容是否完整，成本管控经验与总结结论是否在后续项目推广应用等。

（四）合同付款环节内部审计策略

房地产企业成本管理内部审计工作在合同付款环节可实施的审计策略有：一是检查合同相关的变更、签证是否严格按照相关管理原则履行审批，检查有无先施工后履行审批情况；二是查阅合同及相关付款会计凭证，核实合同款项是否严格按照合同节点进行支付，确认有无提前支付或增加节点付款的情况；三是检查是否存在付款支撑材料不充分，验收签字不齐全，对方未开具增值税发票等情况；四是检查企业针对有预付款项的合同，是否采取获取对方单位开具保函的保障性措施等。

四、结语

在当前经济形势下，房地产行业竞争日益激烈，加强成本管理已经成为房地产企业提升竞争力的必然要求。房地产企业在成本管理工作中可能存在着招标风险、合同签订风险、成本管理风险及合同付款风险等，房地产企业成本管理内部审计可通过采取一系列审计策略来应对规避此类风险，从而不断提升企业成本管理水平，促进企业可持续发展。