中国房地产过剩问题研究——基于马克思相对生产过剩理论

一、前言

中国房地产市场由最初的脆弱逐步成长壮大，于近年来实现了快速发展，成为带动中国经济增长不可或缺的主力，但是实际上中国房地产市场中存在着严重的两级分化问题，这表现为一方面，许多具有真实居住需求的人买不起房，因为对于这些消费者来说，当前的房价过高，已经超过了他们的负担能力，从而导致他们对住房的需求无法转换成现实的购买力；而另一方面，市场上的住房供给过多，这是由于当前房地产投资已然成为人们闲散资金投资理财的主要渠道，住房供给量因而不断增加。

房地产市场中的两级分化问题，即想买房的人买不起房与住房供给较多同时作用，使得整个中国房地产市场呈现出一种相对过剩的状态。从某种程度上来讲，房地产过剩与企业产能过剩是一样的，它们所带来的必然结果均为产品的高库存，但是二者也有实质性的区别，企业产能过剩是供过于求，是市场需求疲软的问题，而房地产过剩，既不是供过于求，也不是市场疲软造成的，而是由于需求方的经济能力不足以支撑市场的需求。因此，近年来中国商品房库存量不断上升，住房空置率居高不下，这是中国房地产过剩问题的具体表现。

相关数据显示，2018年中国城市商品房空置率约为22%，处于很高的水平。就北京而言，2018年其住房空置率都已经达到了10%至20%。事实上，中国近年的城镇住宅整体空置率均远高于美国等发达国家以及地区，早已超出合理范围（郭贵祥，2014）。

二、中国房地产过剩原因分析

（一）马克思“相对生产过剩”理论。马克思于《资本论》中提出，导致资本主义经济危机的一个重要原因就是相对生产过剩，生产过剩是危机的普遍现象。在资本主义生产中，生产过剩和危机总是相伴而生的（张作云，2017）。此外，马克思还结合资本主义生产的基本性质和特点，分析了生产过剩的基本规定，马克思认为，资本主义的生产过剩实际上是资本主义生产的相对过剩，而非产品、商品或资本的生产过剩。

众所周知，剩余价值规律是资本主义的基本经济规律，资本家从事生产活动的最终目的就是为了尽可能多的赚取剩余价值。资本家可以通过不断地进行资本积累以及扩大再生产来生产和供给更多的产品，从而获取更多的剩余价值。但是与无限扩大的产品生产规模相比，工人的支付能力和相对需求是有限的，即工人对于产品的需求相对于资本家的供给是在不断减少的。于是，资本家的无限扩大再生产与工人相对需求的减少之间就会形成矛盾，并不断加剧。除了生产与消费之间存在矛盾以外，资本主义私有制基础上的市场机制还具有盲目性、自发性以及滞后性等特征，这会进而导致社会再生产比例严重失调。社会再生产比例失调意味着产品供给会超过需求，资本家为了能够出售更多产品，就会被迫降价，而产品价格的下降又会导致资本家缩小生产，工人因而收入减少，支付能力下降，这又会重新加剧产品的积压，形成不利循环。生产与消费之间的矛盾与社会再生产比例失调的长期作用最终就会形成经济危机。

（二）基于马克思理论的中国房地产过剩原因分析。随着经济的不断发展，中国房地产行业也在不断成长壮大。从某种程度来看，商品房也属于一种投资品，这便使得炒房族有了投机的可能，因此人们购房不仅仅是为了满足自己的居住需求，有很大一部分人购房是为了进行投资。当前中国有许多人都加入到了炒房的队伍中，他们通过申请银行的住房贷款来购买房子，然后再将房子出租出去，用收取的房租来偿还贷款并赚取利润。随着社会的不断发展与进步，信贷条件进一步放宽，在很大程度上加剧了中国房地产市场的虚假繁荣，新一轮的房地产泡沫便由此产生。

房地产泡沫不仅表现出过高的房价，在需求上还表现为房屋销售量大幅增加，抵押贷款也随之剧增；在供给上则表现为供给超常增长，商品房空置率过高。房地产开发商为了赚取更多的利润，大量建造楼盘，而许多百姓也被房地产投机活动产生的巨大利润所吸引，成为了“炒房一族”，房价因而不断攀升，面对动辄百万的房价，许多具有真实住房需求的人无法负担故望而却步，但是住房供给却没有因此而停止，城市中大量新楼依旧不断拔地而起。于是，房地产市场上便出现了相对生产过剩的情况，大量住房无人购买，商品房空置率与库存量居高不下。

基于马克思的“相对生产过剩”理论进行分析可以发现，造成中国房地产过剩的主要原因就是房地产开发商以及炒房者的逐利行为使得市场上商品房的供给不断增加，商品房价格全面高涨，但是许多普通百姓的经济实力无法承受如此高额的房价，商品房因而销售不出去，大量积压。可以说，目前中国房地产过剩，高库存的真正原因就在于房地产市场上存在着消费需求相对不足的现象（崔向阳，王玲侠，2018）。

三、商品房大量积压的危害

（一）浪费社会资源。从商品的二重性来看，商品具有使用价值和价值两种属性，是二者的统一。作为使用价值，商品首先要能满足人们的相应需求，即这种商品对人们来说是有用的。任何商品生产出来都是需要耗费自然资源与人力资源的，如果某种商品没有实现自身的价值，就会造成资源的浪费，商品房也是如此。

商品房卖不出去就意味着其使用价值未能体现。通常情况下，不购买住房的人主要分为两种，一种是有购房需要而经济实力不足的人，另一种则是经济实力足够但没有购房需要的人，对于这两种人来说，商品房都是没有价值的。商品房在建造的过程中会耗费大量建筑材料，包括水泥、玻璃等，也会因雇佣许多工人而占用大量的人力资源，而空置的商品房则意味着它并没有达到其建造目的，实现为人们提供居住场所这个基本的使用价值，因此造成了社会资源的浪费。

（二）不利于金融体系的稳定。房地产业的发展与金融行业是分不开的，正是因为银行等相关金融机构向房地产市场提供了各类信贷条件，才使得房地产业不断蓬勃壮大，而房地产库存过剩，大量商品房无法出售，会使有关金融机构受到不利影响。

当下有很大一部分房地产开发商都是通过向银行贷款来获取资金建楼的，而且许多与房地产相关的行业，包括钢铁业、装修服务业等，这些行业中的很多企业也都会使用银行贷款来维系企业的运行。如果商品房大量积压卖不出去，就会损坏房地产开发商的资金链；此外，与房地产相关的行业同样会受到波及，面临企业倒闭的风险，无力偿还贷款，结果是银行等金融机构受到影响，甚至会引发金融危机。可见，商品房大量积压不利于金融体系的稳定，会影响经济的平稳发展。

（三）加大贫富差距。当前房价越来越高，有许多人的经济实力不足以负担高额的房价，尤其是那些背井离乡到大城市打工的人，因为买不起房，他们只好花钱租房，而在许多大城市里租金也是比较昂贵的。对于那些本来经济实力就比较高的人来说，他们可以购买房子然后将其出租给买不起房的人，并依靠收取租金来获取更高的收入；而对于那些租客来说，他们的收入本就相对较低，还需要在每个月拿出一部分收入来支付房租，他们中的大部分人每月剩下来的钱根本无法负担持续上涨的房价，因此只能继续过着租房的日子。商品房不断积压，实际拥有住房的人是少数，如此一来，就会导致拥有住房的房东越来越富有，而租客的生活则越来越拮据，社会上的贫富差距因而不断加大，社会矛盾加剧。

四、减少空置房的对策建议

（一）适当减少商品房供给。面对房地产市场上出现的过剩问题，政府采取了诸多措施试图从需求方面缓解这一问题，包括调整银行贷款对于人们首次购房的评定准则等，但事实上，仅仅依靠增加需求来减少房地产库存是不够的（崔向阳，王玲侠，2018）。中国一、二线城市房地产销售情况是相对较好的，但这些城市售房的速度仍然赶不上建房的速度，而且一部分商品房是无法通过单纯地刺激需求来解决的，因此解决房地产过剩的问题不能仅仅依靠刺激需求，还要从商品房供给方面考虑问题，适当减少市场上商品房的供给。为了适当减少商品房供给，政府应当制定有关土地管理方面的政策，从根源上抑制空置商品房的进一步产生。政府可以实施城市土地储备收购制度，同时规定经营用地都需以拍卖或者招标的方式取得，这样一来，土地的成本就会增加，从而可以有效阻止过多过快的房地产开发，减少市场上的商品房供给。

（二）适当降低房价。当前大量住房空置在很大程度是由于人们的经济实力不足以负担过高的房价造成的，因此，若希望有效减少空置房数量，实现房地产业去库存，政府应当采取相应措施以适当降低房价。一方面，政府可以通过降低对房地产商的税收，从而达到减少建房成本的目的；而另一方面，由于现在住房对于百姓来说属于稀缺的生活资源，多占用这些资源的人理应付出更多的代价，所以政府可以增加对炒房者以及购买第二套房将其空置的人的税收，让其付出更多代价。如此一来，不仅房屋的建造成本下降了，炒房的人也会减少，房价也就会随之降低，更多人可以买得起住房，从而减少空置房数量。

（三）对空置房进行改造。为了减少商品房库存，政府还应当采取相应措施来改造空置房。一方面，由于那些买不起房的人只能选择租房，因此政府可以将大量的空置房转变成廉租房，保障低收入人群有房可住；另一方面，由于许多商品房都因为户型不合理、设施不齐全以及质量较差等问题无法出售出去，因此政府可以给予开发商适当的补贴，鼓励开发商将这些空置房进行重新改造，改善房屋结构及质量，以满足更多人的实际住房需求。

（四）发放住房补贴。高额的房价使得不少有购房需求的人望而生畏，然而不仅是直接降低房价可以增加商品房的销售量，政府还可以通过发放相应的住房补贴来鼓励更多的人购买住房，从而减少商品房库存，降低住房空置率。发放住房补贴可以减轻人们的购房压力，达到减少商品房库存的目的

五、结语

本文基于马克思的“相对生产过剩”理论对中国房地产过剩问题进行分析，发现正是房地产开发商以及炒房者的逐利行为使得市场上商品房的供给不断增加，商品房价格全面高涨，而许多人的经济实力又无法承担如此高额的房价，需求方的经济能力不足以支撑市场需求，商品房因而大量空置积压，库存过大。倘若房地产过剩问题得不到解决，大量积压的商品房则会造成社会资源的浪费、破坏金融体系的稳定以及加大社会上的贫富差距，引发经济危机。

为了有效缓解中国当前商品房库存过剩的局面，实现房地产去库存，政府应当采取相应政策措施来适当减少商品房的供给并降低房价，同时对空置房进行改造，以及给予人们住房补贴，进而减少空置房数量，促进中国房地产业经济的健康平稳发展，避免危机的发生，带动国民经济的进步。