青岛物业的“+中介”变局

辛小丽

积极引导物业服务企业逐步改变单纯依靠物业服务费盈利的传统模式，拓宽服务范围，发展新业态新模式。

日前，青島市住建局等七部门联合发布了《关于支持物业服务企业开展中介服务促进房地产中介服务行业健康发展有关意见的通知（征求意见稿）》，明确表态鼓励物业服务企业开展房地产中介服务，实现线上交易服务，支持物业服务企业做大做强。据了解，虽然近几年有不少物业公司涉足中介行业，但此次青岛高调鼓励物业公司开展中介服务，在全国仍是一个全新思路。征求意见稿一出，立即在物业和中介行业引起热议。业内人士认为，青岛的政策具有很强的试点性质，若是此类业务可以涉足，实际上会使得整个物业行业出现大变局。

政策资金技术三方面扶持

据青岛市住建局相关负责人介绍，为充分发挥物业服务企业就近、熟悉、可靠的服务优势，方便业主进行房地产交易，提高交易安全程度，促进房地产中介服务行业健康发展，结合青岛市实际，该局牵头起草了该《通知》，积极引导物业服务企业逐步改变单纯依靠物业服务费盈利的传统模式，拓宽服务范围，发展新业态新模式。

《通知》主要目的是帮助物业服务企业解决中介和网签需要的政策、资金、技术等问题。政策方面原则是“鼓励支持”，物业服务企业可拓展自身经营范围，增加“房地产经纪”、“非居住房地产租赁”、“住房租赁”经营内容，为房地产开发企业代理销售新建房屋、为业主代理转让、出租物业专有部分等开展中介服务;资金方面原则是“合理收取”“财政奖补”，由物业服务企业按照中介合同约定收取费用外，对办理住房租赁合同网签备案业绩突出的企业，按规定给予财政补贴或奖励;技术方面原则是“培训帮带”，房屋主管部门向符合条件的物业服务企业提供房屋转让、租赁、抵押等房地产交易服务平台，平台为业主和物业服务企业提供在线信息查询、房源核验、网上签约、政策咨询、投诉建议等交易服务，为物业服务企业推介房源、房屋估价、寻找客户、在线看房、促成交易中介活动提供便利，逐步实现房屋转让、租赁、抵押等交易活动全程网办。

同时，鼓励物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式开展房地产中介服务，发展一批以品牌为龙头、资本为纽带，实现跨地区、跨行业、跨所有制、连锁扩张的现代物业服务企业。

物业开展中介服务具有天然优势

该政策发布后，引起了业内普遍关注。

国信上实物业于2020年成立国信物业租售中心，10月份开始初步运营。专门从事不动产中介业务，包括所辖小区业主的闲置房产、车位进行租赁买卖服务，为广大业主提供二手房买卖、房屋租赁、银行贷款、产权过户等专业房产服务，是公司全新增值服务项目。据国信上实物业资产公司负责人蒋波涛介绍，物业开展中介业务有天然优势，一是物业每天和业主、房子打交道，更了解房源乃至整个社区的潜在信息和优劣势，往往能给出很多中介所不知道的信息，而这些信息直接影响到居住的舒适程度。二是业主对于物业有信任感，平日与业主通过业务办理、保洁保安、工程维修等各种无缝对接中，与业主有沟通交流的机会。物业服务企业可设置专门的微信号码或者是微信公众号平台，采用专属管家一对一服务的方式，向业主宣传租售中心各项增值服务，咨询业主是否有意愿将房屋出租出售，并对业主的信息保密，避免业主遭受电话骚扰。但是在工作开展中，也可能遇到一些困难，如小区周边专业中介机构较多，竞争激烈;业主对物业干中介的专业性存有质疑;而且物业的租售中心成立不久，在人员、经验、物料、资金、宣传等专业性方面与中介公司存在一定差距。

金地悦峰房屋租赁部经理王爽告诉记者，金地青岛公司租赁部是2019年年底成立的，涉足行业时间不长，租赁成交3套，业务主要还是以车位租赁为主。金地的中介业务在济南和烟台开展得比较好，在全国很多项目的房屋买卖业务市场占有率已超越中介，成为业主置业首选。青岛目前因为管理的项目大部分处于限售阶段，而且房屋交易的流程相对复杂，所以暂时还没有房屋买卖成交。和中介公司相比，物业的优势还是很明显的，业主对于物业的信任度比较高，租赁出去的房子，物业管家会定期查验租客居住情况，保障业主财产安全;经过物业买房的新业主，更是可以随时来物业服务中心解决售后问题。王爽表示，“我们的宗旨主要还是为广大业主提供便利，目前遇到的最大困难是这个模式刚起步，在专业方面还存在欠缺。政府这次出政策扶持，相信后期会越来越好，真正能为业主解决租房买房问题。”

青岛龙湖物业开展中介服务比较早，从2018年后半年开始至今已为500多名客户找到温馨的家。据该公司相关负责人介绍，物业推出中介服务初期，由于客户不太了解，所以获客上有一定难度，随着租售中心工作的开展，得到越来越多业主的认可。此次政策的出台，将更加肯定物业公司在中介行业的位置，让更多的客户选择通过物业租赁、买卖房屋。

物业服务行业将现大变局

对于物业企业涉足中介行业，贝壳找房青岛公司相关负责人表示，物业公司做中介服务和贝壳平台合作的中介品牌相比，其实是各具优势的。物业的优势是深入社区，比较垂直;贝壳平台的中介品牌服务范围更广泛，房客横向资源的匹配效率更高，且服务更专业。青岛市住建局此次发布《通知》的最终目的是为了行业发展，给消费者提供更好的居住服务。最终哪种模式更受欢迎，需要消费者投票。但这也给中介行业提供了一个新思路，物业干房产中介和贝壳合作经纪品牌，很有可能会在未来形成另一种合作形式。物业的纵深垂直发展，贝壳的横向广度发展，这一横一竖，怎么更好地连接起来，还是需要一些有实力沉淀和专业积累的平台去带动。贝壳很欢迎行业创新，也愿意在这样的创新中发挥好带动作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策提及了物业公司开展中介业务的内容，属于行业比较新的一种转型，确实值得关注。此次政策对于物业企业涉足中介业务给予了多项支持，可以看出，实际上其明确了物业企业的经营范围扩大、房管部门的支持、物业企业的兼并重组等内容，应该说具有很多创新性。此次政策的出发点在于，培育壮大新业态新模式，加快以新业态新模式引领新型消费发展，这里提及了三个“新”，即新业态、新模式和新消费。青岛的政策具有很强的试点性质，也是全国比较罕见的明确支持物业公司转型做中介的城市。尤其是今年各类物业公司上市力度较大，当前有34家物业企业已经上市，本身就对此类物业企业有很大的启发。若是此类业务可以涉足，实际上会使得整个物业行业出现大变局。对中介机构来说，需要密切注意此类变化，尤其是竞争市场的变化;对购房者和业主来说，对于物业公司的理解也需要关注。后续若是青岛的政策能够通过，不排除十四五期间物业企业转型做中介成为一个热点内容。