土地估价中的风险及预防对策探析

甄磊磊

【摘要】土地是我国的重要的资源，还是人们赖以生存的基础，故地价对我国经济的发展和社会的稳定有着重要的影响。基于此，文章主要分析了土地估价中存在的风险并提出了土地估价的风险防范及质量控制对策。

【关键词】土地估价;风险;预防对策

风险是指生产目的与劳动成果之间的不确定性，具有客观性、普遍性和必然性。管理者可以通过总结相关经验，提升自身能力来控制风险的不确定性，以达到减少风险发生的目的。土地估价是土地估价师在调查分析后，采用科学的估价方法估算土地的价格。在这个过程中，影响宗地价格的因素既有一般因素、区域因素和个别因素，又有估价师技术水平、外部干预、职业道德等因素，都可能导致评估结果失实，给土地估价师带来执业风险。在估价过程中，估价机构和估价师有效规避执业风险是土地估价师加强自身保护，保持估价企业健康良性发展的关键。土地估价执业风险大体可分为外部风险和内部风险。外部风险主要包括地方政府对估价机构的行政干预、估价机构恶性竞争、委托方提供估价对象虚假信息、估价师对土地市场信息了解不够充分等产生的估价执业风险。内部风险主要是由业务风险、估价师素质、企业管理等风险组成，主要包括估价机构承接了其能力经验以外的业务;估价机构或估价师于委托方存在利益关系等。

1、土地估价的概念

土地估价是土地估价师依据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响地价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。在开展土地估价时，需要遵循替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则、谨慎原则等技术原则和合法性原则、独立、客观、公正原则、价值时点原则等一般性原则，以确保估价结果能公平合理，并有效保障各方面应有的利益。

2、土地估价中的风险

2.1政策风险

在我国房地产行业高速发展的時代背景下，由于城市化建设的推进，使得各地区在土地政策方面存在较大差异，并且在具体政策执行方面会由于内外部因素影响发生对应变化。政策风险的具体类型包括土地政策、金融政策、税收政策和产业政策等，在估价人员对政策背景了解不够深入，对政策发展方向没有准确预期的情形下，必然会对估价结果造成负面影响。在政策变化幅度较大的情形下，还会使得估价结果发生较大偏差，甚至是出现估价风险，给相关企业带来不必要的运营风险。

2.2评估技术失误产生的风险

（1）评估参数取值不当带来的风险。现阶段，一些行业的评估参数没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性不能保证。为此，相关的工作部门和估价师应该对参数值进行确定。（2）估价方法选取错误带来的风险。一些估价师还能结合相关的规定科学地选择合理的估价方式，或者是一些估价师为了满足客户的需求而故意回避最适宜的估价方式，这在一定程度上存在一些风险。（3）土地估价报告内容不完善带来的风险。土地评价报告不完善，对评价对象存在的瑕疵不能进行说明，不能列出影响自身权益的保护性条款，这些报告不完善的内容容易给估价机构和估价师带来一定风险。

2.3承接项目阶段进行风险

预估估价项目可能存在的风险估价机构在与委托方洽谈承接项目委托合同过程中，主要从以下2方面预估风险。（1）委托方是否提出不合理要求。如果委托方提出不合理要求有悖估价师职业准则，估价机构应明确表明态度，婉拒委托方违背土地估价师职业操守的不合理要求。（2）委托方提供的权属证明材料是否存在虚假情况。负责该项目的土地估价师应尽勤谨义务，通过登记发证机构或当地自然资源管理部门逐一核实委托方提供的项目技术难度与委托方的时间要求。估价机构技术水平难以完成估价对象估价技术难度的，估价机构应聘请有关专家做该估价项目技术顾问或与符合技术要求的估价机构合作估价，并且将该情况向委托方说明。估价机构估价师能力难以胜任估价项目技术难度，估价机构又不能聘请专家解决估价难题或不能与其他估价机构合作完成估价项目时，估价机构应拒绝接受估价委托。委托方在短时间内要求完成估价的，估价机构可以根据实际需要委派多名土地估价师负责完成该估价项目，决不允许为按时完成估价而降低估价报告质量。

3、预防土地估价风险的对策

3.1建立现代化的、规范的企业管理制度

（1）在土地估价机构的内部应该建立现代化和规范化的管理制度，如采取科学的措施规范业务合同的格式，制定科学合理的估价业务流程，同时聘请专业的技术人员进行质量把关，最为重要的是要结合估价师的实际能力分配具体的任务和项目。如果是大型的和难度高的估价项目的话应该实施奖励机制。此外，土地估价的风险比较大，估价机构和估价师承担的责任也相对较大，为此，建立规范的档案管理制度非常的重要。（2）建立健全质量控制体系。土地估价机构应该重视对管理体系的建设，建立标准的执业流程，估价机构尽最大的能力保证估价师的合法权益。需要注意的是，在估价的过程中，对估价项目的审核制度是整个管理制度的关键。为此，应该从估价项目的各个环节来控制估价的风险。相关管理规定，估价机构应该制定严格的土地估价报告制度，同时明确审核的内容、审核的权限和审核的标准等，促进报告质量的提高。

3.2提升大数据应用水平

在“互联网+”时代背景下，土地估价体系运行必须以大数据和信息技术的应用为基础，尤其是在土地估价工作开展涉及因素不断复杂化的情形下，将各种数据通过数据化的形式展现出来，借助各种有效途径，全面收集数据并将其纳入统一的信息管理平台中，利用大数据分析技术提升整体分析水平。在对具体的项目地块进行估价分析时，能将现有数据与大数据平台的共性特征相对比，不仅能发现现有数据中存在偏差的部分，使估价人员更为准确地判断评估风险，还能借助数据分析，有效避免估价工作中人为因素的影响，得出更为准确的估价结果。大数据其相关技术的应用，是未来土地估价工作开展的重要技术保障，对于相关企业和机构而言，必须不断加强对这方面技术应用的重视程度，不断加大硬件设备的投入力度，为相关工作开展和未来发展奠定良好的基础。

3.3估价师应提高自身修养

外业实地查勘勤谨细致，对于委托方提交的资料进行仔细核查，认真做好现场记录并留存影像资料;广泛咨询和收集行业分享估价资料，科学合理选用估价参数，报告编写严谨，合理使用假设限制条件与说明。对于执业经验较少的新人，应着重培训土地评估行业管理的现状、土地估价行业标准、行业协会对机构和估价师的管理规定、估价具体作业流程、现场查勘的注意事项、估价报告的撰写要求等。对于项目经理，应着重对其进行项目沟通协调能力、业务拓展能力、管理能力、处理能力培训学习。对于报告审核人员应着重对其进行土地法律法规以及评估规范等相关政策内容培训，促使其学习各种估价方法，了解典型评估案例。

结语：

经济的发展和科学技术水平的提高促进了土地估价制度的建设和完善，在具体的土地估价过程中，应该重视对估价技术人员的素质培训和技能提升，加强和院校研究结合的合作与交流，建立现代化和规范化的企业管理制度，认真对待委托项目，为提高估价业务的发展贡献力量。

参考文献：

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[3]邱艳.房地产土地估价市场中的风险与预防[J].时代金融，2016（17）：238+245.