基于层次分析法的旅游地产开发风险分析

谢乐乐

（江西理工大学经济管理学院， 江西 赣州 341000）

1 旅游地产的概念以及开发风险的概念

1.1 旅游地产

旅游地产我觉得可以分为两类，一类是包含了旅游和地产的就叫旅游地产，；另一类是服务业旅游业的地产，就是以旅游业为主，然后以旅游来带动房地产（房产，酒店，别墅等）。

1.2 开发风险

旅游地产的开发风险主要是因为其设计到旅游以及地产，所以涉及资金较大，同时旅游业的资金回流速度也较慢，再加上其较偏向于高消费群体，所以市场和经济也有很大风险。所以本文主要从有: 选择、经济、开发模式、社会、市场和管理6 个方面考虑，这也是我们这次研究的关键。

2 构建指标体系

2.1 设置判断值并根据判断值得出判断矩阵

判断值是下层元素对上层元素的两两对比权重值，这两元素设做 i、j，相对权重值设为 aij，元素的个数为 m，判断矩阵就是 A = ( aij) m×m，对 aij 值的判定值量化标准一般采用 1～9 标度进行赋值，如表 1 所示[2]。然后选出5-8 名专家根据表一对个元素重要程度进行打分，根据所得分数得出判断矩阵。

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2.2 计算权向量，做一致性检验并计算权重值

设矩阵为 A，但构建的矩阵必须满足一个条件，那就是矩阵一致性。计算矩阵一致性的公式为:CR =CI/RI，当 CR ＜ 0. 1 时，矩阵 A 符合一致性，反之 CR≥0. 1，则阵 A 一致程度未合格，这时需要根据表一对矩阵中第 i j 元素进行调整，

直到矩阵满足 CR＜0. 1 的标准[3]。其中，

2.3 根据各所得权重进行综合评价

根据所构建的结构模型，按照上述步骤对各模块逐一计算，所得出的权重是各元素对应上层元素的权重，然后逐层计算，就可计算出最底层的元素对于最上层的权重值。

3 实例分析

3.1 构建层次结构模型

以某一旅游地产为例，经分析得其层次结构模型如表2 所示

3.2 判断指标权重以及一致性检验

选出8 名现场经验丰富或理论知识丰富的专家按招1~9 的标度对各层元素进行两两对比赋值，然后我们再把专家对元素的赋值输入软件有有有YaahP 中，软件会自动得出一致性CI，若CI 值小于0.1 则符合，反之则不符合，则重新赋值。

3.3 计算各因素的指标权重

分别各个风险因素进行求权重，经计算后，结果B1、B2、B3、B4、B5、B6的权重分别为0.0229 0.1468 0.2438 0.0805 0.0644 0.4355。

表2

表3 各层元素两两指标间的对比值

4 结论

我是从开发商角度出发，对该旅游地产开发项目进行风险评价。本文通过实例，从选择、经济、开发模式、社会、市场、管理6 个方面，利用层次分析法把风险量化，使大家能够更直观的看出风险因素的影响大小。最后研究结果显示，管理风险在旅游地产开发风险中占比最大，是最重要的影响因素，在开发旅游地产时得着重注意。