城市规划管理中的土地管理

刘永林

摘要：伴随着我国市场经济的不断发展以及市场化经济体制的不断完善，我国城市化进程逐渐加快，导致城市规划中的土地管理制度不完善问题日益显著。本文主要从现阶段城市用地管理中存在的问题以及问题的来源以及解决方法等方面对城市规划管理中的土地管理方面做出了论述，探究城市规划管理中的土地管理新规范。

关键词：城市规划;土地管理;分析探讨

伴随着我国市场经济的不断发展，以及市场经济体制改革的不断深入，促进了我国经济的不断发展，以及城市化进程的不断推进，城市规划管理中的土地管理工作愈加复杂，所以对城市规划管理中的土地管理工作的探究是迫切的。

1产生问题的原因

1.1房地产开发产业迅速扩张导致城市规划中的管理工作产生混乱

伴随着市场化经济的迅速发展，新兴的房地产行业迅速崛起并不断壮大，房地产带来的土地审批问题，占地拆迁问题等诸多问题逐渐显现。城市绿化工程用地，停车场用地等基础设施用地被商品房的大量建设用地所制约等一系列问题造成了城市绿化面积较低，交通堵塞，停车位少，停车难等问题，除此之外，商品房的严重溢价也逐渐把市场经济体制的滞后性渐渐表现了出来，个人利益与社会总体利益的冲突也给管理人员在土地划分过程中带来了不少难题。同样的问题也给城市规划中的土地规划问题带来了不少挑战，管理混乱，土地性质不清等诸多问题逐渐显现，体现出了城市规划中管理工作的重要性与迫切的管理需求。

1.2加强政府部门的全局调控，严格对城市规划中的土地管理问题

伴随着土地性质混乱，个人利益与社会总体利益的相互冲突给土地规划方面带来的城市规划中的土地管理难问题逐渐显现出来，社会矛盾日益尖锐，解决这些问题已经迫在眉睫。透过表面看本质，带来问题的并不是市场经济体制本身，市场经济是可行的基本经济体制，我国经济的快速发展也证明了市场经济体制的正确性，然而市场经济体制也有他与生俱来的缺陷，市场经济并不是完全依照市场来对经济活动进行调控，而是一项市场调控与政府调控相结合的经济体制，在市场调控能力有限的情况下就需要政府发挥自己的调控职能，与市场调控相结合，从各个方面对经济进行调控，保持市场的健康发展，解决房地产产业问题，从而解决城市规划中的土地管理问题。

1.3统筹合作方面力量，解决城市规划管理中的土地管理问题

土地管理只是城市规划管理中的一部分，所以在对城市规划中管理中的土地进行管理时不能单独进行而应该统筹各方面政府力量与职能对城市规划中的土地管理进行处理，逐渐形成土地管理与其他各方面管理工作有机结合，相互协同合作的有效土地管理机制。

2如何解决城市规划管理中土地管理所存在的问题

2.1严格对城市规划中的土地划分管理

在对城市规划中的土地划分是城市规划中的重要部分，是城市进行人口集中区域选择，工业产业区域选择，耕地区域选择绿地区域选择，未来城市发展方向，城市定位以及城市未来发展目标等的重要决定依据，在对土地进行划分管理中应严格按照相关法律法规，遵照相应的流程，结合城市的历史沿袭，工农业发展特点未来城市发展方向等进行严格，清晰，正确的土地规划将土地规划的作用发挥到最大。对土地性质，土地使用途径等重要方面规划者更要做实做细，考虑各方面因素的制约与影响，做好对于土地的规划工作。对于管理者而言应做好对于土地规划的审核，评定以及检查验收工作，使编制方案符合国家的相关规定标准，将土地的效益最大化。

2.2严格城市规划管理中的土地划分审核管理

土地规划是整个城市规劃中的核心部分，关系到整个城市的未来发展方向以及发展定位以及城市规模，为了保证土地规划管理的有效性，对于土地规划管理的审核是必不可少的一部分，无论是对于土地性质还是土地未来用途的审核都应是严格的。管理者从土地的未来用途，方位等方面着手进行严格的检查审核，保证土地规划的合理性与合法性。在对于不同用途的土地进行审核时，管理者应结合实际对土地划分进行审核，并对于审核合格的土地划分部分核发凭证使其具有法律效益。

2.3设立全新的城市规划中的建设用地管理机制

现阶段，我国的土地管理中基本全为建设用地管理，所以建设用地的管理是管理者进行城市规划管理中土地管理的重中之重，应将其放在首要位置。建设用地管理在目前还存在城市绿化工程用地，停车场用地等基础设施用地被商品房的大量建设用地所制约等一系列问题造成了城市绿化面积较低，交通堵塞，停车位少，停车难等问题，所以我们应建立全新的建设用地管理机制，遵循将经济利益，社会利益以及环境利益相融合的管理理念。对于经济效益而言，在进行建设用地管理中应充分考虑一个区域内的商业设施数量，其中包括商场，大卖场各种消费品零售店的数量以及商品类型，一个区域内建立两栋商场与一个区域内建立一栋商业大厦和一栋商场所带来的经济效益有着巨大的不同，所以管理者应充分考虑周边的环境进行规划，是土地的经济效益达到最大。对于社会利益来说，虽然不像建立商场，写字楼那样可以得到巨大的经济效益，但一个区域建立多栋商场反而会使土地的价值下降，所以应该合理利用土地价值，使其对于人民群众生活有所帮助，例如规划为人民群众的文化活动中心，提高人民的文化知识程度，这都会带来巨大的社会利益。对于环境利益来说，每片土地的规划问题都要涉及，不论是商业中心区域规划或是群众生活区域规划，对于环境利益因素的考虑都是必不可少的，这其中关键最为密切的即为绿地，动物园，植物园等区域的建设规划，同时建筑空间的合理利用，检修的设计与附近环境的协调关系等都包含在环境效益之中，目前我国对于环境的保护力度越来越大，管理者应充分考虑建设用地对于环境的影响，提高社交用地管理中的环境效益。在对于整个城市规划中的建设用地管理的新机制的制定中，管理者应充分考虑融合经济效益，社会效益以及环境效益，将土地的效益发挥到最大。

2.4加大对城市规划管理中土地管理的空间利用方面的探究

随着科学技术的不断发展，对于土地的利用已不再是局限于地面土地的利用，还包括了开发地下空间，加高建筑层数等土地利用措施。首先，规划者应加强对地下空间的利用，据不完全统计，日本的停车场有四成是在地下，除了地下停车场外，地铁，地下人防工程等地下空间利用方法也不但可以增加土地的利用价值，还减少了相应的对环境的污染。在逐步走向现代化的过程中，需要大量的现代化的基础设施建设，其中就包括拥有强大运输能力的地铁，以及能够满足群众日常购物需求的地下商业街等设施建设，这样既可以拥有方便快捷的出行方式又能够充分利用城市土地空间，提高土地的利用率，所以应在技术成熟，经济条件允许的条件下大力开发地下空间，利用地下空间，提高城市的现代化进程以及城市空间的利用率。另一方面，提高建筑的层数也能够大大提高城市土地的利用率，在合理的安全系数以及人类易居的范围内尽可能的加高建筑层数能够大大提高土地的利用率。现阶段，我国中小型城市并未能够利用好加高建筑层数的方法提高土地的利用率，所以应合理加高建筑层数，提高土地的利用率。

最后，屋顶面积的利用往往是人们容易忽视的，应通过加大对屋顶面积的利用来提高土地的利用率，例如在屋顶安装太阳能等取暖设备，种植蔬菜水果等都可以有效的对屋顶的空间进行利用，进而提高整个城市土地的利用率。

3加强对城市规划管理中的土地管理的检查审查

3.1加强对建设项目的审批后的检查审查管理

土地价值十分重要，一定要合理规划，充分利用，整个过程都必须依照相关的流程合规合法，所以在进行完建设项目的审批后，相应部门应严格对审批后项目的建设情况以及占地面积是否符合审批标准等方面的检查审查，其中具体包括对于建设项目的用地面积，方位，未来建设用途，建设层数楼距等方面是否符合审批规定进行审查核查，以此规范建筑方的建设行为强化管理方的管理力度。

3.2加强对城市规划中土地管理中的建设过程的检查核查

众所周知，在建筑的施工过程中会带来大量的粉尘以及品种繁多的建筑垃圾，这严重影响了土地管理中的环境利益，所以管理者应加强对城市规划中的土地管理在建筑建设过程中的检查核查，建立清晰有效的检查核查制度，做好对于检查核查结果的记录，使经济利益，社会利益，环境利益三方面利益相互融合，协同发展，提高土地管理的有效性。

3.3加强对城市规划中的土地管理并建立有效的检查核查制度

在对土地的整个使用过程中，相关的管理者都应严格对于土地的使用的检查核查，尤其是在土地建筑后的使用过程中，对于不同的土地使用情况，建筑使用用途都应有不同的检查核查制度，对于民用住房来讲，建筑企业所建设的居民楼楼距，楼层数是否符合审批时的审批数据，是否加盖楼层等方面应进行及时的检查核查，确保土地的使用符合相关的规定。

3.4形成将土地管理与城市的可持续发展相结合的全新土地管理制度

現阶段，我国大力弘扬可持续发展战略，这就要求我们在城市规划中的土地管理时将土地管理与城市的可持续发展相结合。首先，管理者应做好对于土地的编制工作，对于任何一片土地资源应合理利用，使其发挥最大的价值，促进城市的可持续发展。其次，管理者应做好土地建设过程中对环境的影响，降低建筑物的建设对环境造成的影响，提高土地建设中的环境效益，从而促进城市的可持续发展。最后，管理者应做好土地使用过程中的管理工作，通过规范使用行为，切实提高群众的生活质量，提高土地建设中的社会效益。

4结束语

土地管理是城市规划管理中的重中之重，关系到未来城市发展的方方面面，土地的巨大价值也决定了对其的使用容不得半点马虎。管理者应严格做好土地管理中的编制工作，审查核查工作，将经济效益，社会效益，环境效益三方面有机结合，积极探究对地下空间等的开发使用，将土地的利用率发挥到最大，从而促进城市的发展。

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（作者单位：天津中怡建筑规划设计有限公司）