乡村振兴战略背景下农村土地使用权流转价值评估研究

王静

(河南牧业经济学院 金融与会计学院，河南 郑州 450044)

2019年中央一号文件中明确指出，要健全农村土地流转规范管理制度，落实扶持小农户和现代农业发展有机衔接的政策，完善“农户+合作社”“农户+公司”利益联结机制，实现农业高质量发展。要进一步总结推广资源变资产、资金变股金、农民变股东经验等，并建立农村产权市场。随着农村土地流转的经济行为越来越频繁，土地使用权产权市场逐渐形成。土地使用权流转价值的合理评估是规范农村产权市场的重要手段，也是保证农村产权顺利导入市场的必要程序之一。

农村土地不仅是一种自然资源也是一种社会资源，有关土地使用权流转价值的评估主要有以下集中观点：(1)土地的属性，对影响土地使用权价值的“双因素”进行分析，指出土地使用权流转价值不仅要考虑经济效益还要兼顾社会效益、生态效益。(2)流转形式，指出集中大规模流转比较容易形成规模效益，散户个体流转产生的经济效益比较差。(3)评估方法，大部分在基础评估方法的基础上借鉴层次分析法综合估算土地使用权的价值。本文结合河南土地使用权市场发展特征，探索适合本土农村产权发展特征的评估方案，助推乡村振兴战略的实施。

1 农村土地使用权流转价值形成

农村土地使用权流转的形式多样，集体流转租赁、个人自发分散流转的代耕等是主要方式。经济发达地区，愿意经营土地的农户较多，尤其是国家明确加快放活土地使用权以来，土地流转面积逐年增加，以集中流转租赁为主。中西部欠发达的地区流转面积相对较少，流转形式多以自发分散流转代耕为主，集体流转的土地面积增速缓慢，同时荒地面积每年都在扩大。

依据级差地租理论，土地使用权的价值是资产的数量与土地单位价值的乘积。

土地使用权价值(VL)=土地使用权数量(QL)×土地使用权单位价值(PL)

土地使用权单位市场价格(PL)变动与土地使用权流转规模(QL)变动会导致土地使用权价值(VL)变动。

2 影响土地使用权流转价值的因素

影响土地使用权流转价值的因素较多。区域经济发展水平，比如人均收入、地方集体土地使用权流转政策、本地农产品市场需求情况等因素，根据供需平衡理论，市场需求越高，农产品价格就越高，直接影响土地使用权的流转价格。不同等级的土地单位面积投入同量资本会产生不同的生产率。影响地租分级的因素有很多，如气候因素，气温高低、降水是否充沛、日照时间长短、无霜期、自然灾害等，以无霜期为例，无霜期越长对农作物生长就越有利；土地肥沃程度，土地越肥沃越能够以较少的投入，获取更多的收益；水文因素，土地附近河流越多，水质越好，地下水位越高就越有利于作物成长；土地所在地的地形，坡向、地形、海拔等。交通便利程度以及距离城市中心的距离，交通越便利流转价值越高，反之越低。现代农业设备、基础设施建设水平和技术的普及利用率，农业机械自动化程度越高，土地生产效率越高，越能实现规模经济效应。

3 农村土地使用权流转价值评估方法选择与运用

收益法、市场法、成本法是三种基本的价值评估方法，国外学者还提出了一些新的评估方法，如实物期权法、德尔菲法、神经网络分析法等。目前国内对农村土地流转价值评估尚未形成体系，理论基础和数据支撑不足。针对土地流转的形式和价值形成特征，本文根据资产评估经济原则中的预期收益的原则，通过对收益法的拓展评估土地使用权流转价值。乡村振兴战略提出要按照“生态宜居、乡风文明”的要求发展农村经济，因此土地使用权流转价值包括经济价值、社会价值和生态价值。

本文以河南省虞城县H村为样本进行评定估算。H村距离城市中心较远、交通欠发达，根据调查可知该村有可耕地约3000亩，在籍在册村民约1700人。农村土地主要通过种植小麦、玉米来实现其土地使用权价值。抽样调查显示农户农作物的利润如表1所示：

表12014-2018年H村农作物数经济收入情况(元/千克)

项目年份20142015201620172018小麦亩产量560580529523536玉米亩产量568579594573581每亩地成本720650620580640

近5年小麦价格维持在2.2元/千克，玉米的价格在2.4元/千克。根据表1中两类农作物产量和成本得出，H村每亩地年均收入在2595元左右浮动，平均成本约640元，年经济收益1953元/亩，加上国家给予的粮食补贴70元/亩，那可推算H村土地使用权的年经济利润约2023元。H村区域位置不是很优越，农村产权市场不活跃，市场法和成本法不太适合用来评估其价值，因此选择收益法进行估算流转价值。

首先估算经济价值 PL1，根据收益法的基本原理涉及到收益、折现率、收益期限三个参数。

PL1代表土地使用权流转经济价值, Ri代表每年的收益,r代表土地还原利率，n代表剩余承包期限。

农产品行业属于国家保护发展行业，本研究参照近5年的国债年平均利率确定土地使用权流转价值还原利率，近5年我国的国债利率3.2%左右，估测该项资产的折现率为3.2%。按照我国的土地承包政策耕地30年承包权不变，假设30年全部为剩余使用年限，计算可得出该村土地使用权流转经济价值为38645.93元/亩。

估算H村土地使用权流转的社会价值PL2。农村土地使用权流转社会价值可分为社会稳定价格和社会保障价格。社会保障价格可比照当地社保费标准确定，2014-2018年H村所在地社会保障费用为6750元/年，即社会保障价格为6750元。社会稳定价格利用耕地开垦费法计算，根据近5年H村开垦费统计分析知，一等地17元/亩、二等地14元/平亩、三等地11元/亩。H村土地使用权流转规模为1050亩，其中一等地1000亩，二等地50亩。由此，该村土地使用权社会稳定价格11238.66元/亩。综合考虑H村农村土地使用权流转社会价值为PL2=17988.66 元/亩。

估算H村土地使用权流转的生态价值PL3。由表1可知，H村亩碳水化合物重量年均约为1200千克。因此，年固碳量为1672.27千克/亩，年制氧量为1217.23千克/亩。首先利用碳税法单位面积年吸碳价格，目前国际上比较认可的碳税标准为0.15美元/千克，约0.92元/千克，所以年吸碳价格1538.49(元/亩)；然后用绿地成本法计算单位面积年制氧价格，当前制氧成本约为0.76 元/kg，因此单位面积年制氧价格约为925.09(元/亩)。通过收益法估算H村土地使用权流转生态价值PL3为37712.85元/亩。

H村的土地使用权的价值是经济价值、社会价值和生态价值三者的和，综上H村30年的土地使用权流转价值约为94347元/亩。这与永久征用该村土地一次性支付补偿费用为40000元/亩存在差异。

4 结论及建议

有效开展农村土地使用权流转价值评估可以促进农村产权市场的健康快速发展，推动河南乡村振兴的实现。采用一口价的形式补偿土地使用权价值值得商榷。

本文选择的样本距离城市较近，存在一定的局限性。距离市中心比较近、土地使用权流转比较活跃的资产适合市场比较法估算土地使用权流转价值，距离城市较远、土地贫瘠，开发程度不高，尤其是农村集体荒山荒地等适合成本法土地使用权流转价值。