新大正非住宅物业蓝海的领先企业

新大正（002968.SZ）是具有国家一级资质的专业物业服务供应商。近期，公司在深交所中小板上市之后，除了上市首日實现顶格涨幅外，股价连续7个交易日涨停，反映了市场对新大正B端物业（非住宅）的业务前景相当看好。

专注B端物业形成优势业态

与已经进入市场红海阶段的住宅物业不同，B端物业处于相对高端市场，物业费价格更高;而且B端客户以政府、企事业单位为主，缴费率明显高于住宅物业。最终结果是，B端物业的盈利能力显著优于住宅物业。中国物业管理协会数据显示，2018年，500强物管企业的非住宅管理面积占比36.52%，但营收占比高达52.38%。

新大正是一家以非住宅项目为主的物业公司。公司成立于1998年，是重庆地区第一批独立第三方物业公司，囊括了多种类型的物业，并在公共、学校等业态的项目上通过错位经营，具备较强的竞争实力。2019年上半年，新大正非住宅物业占比为87%，其中公共物业和学校物业分别贡献46%和28%的收入。

根据中国物业协会发布的报告，TOP100物业企业中，重庆企业共有10家入围，新大正排名第四，但在独立市场化运营物业企业中（即没有房地产开发商背景的物业企业）排名第一。

早在2004年，新大正承接了第一个公共业态——九龙坡区政府机关的物业管理，也是重庆地区最早一批公共物业项目。十多年来，新大正在发展中聚焦非住宅物业，致力于为客户提供优质服务，营收能力在独立市场化运营的物业公司当中居于前列。

通过持续深耕市场，新大正的优势业态在重庆地区拥有着很高的市场占有率，从而积累了项目管理经验并打响了企业品牌。在重庆地区合计65所高校中，新大正在管其中19所，占比29%;在重庆38个区、县、自治县中，新大正承接了其中11个行政区域的政府机关物业项目;自2017年起，公司承接了重庆江北国际机场、重庆轨道交通等重大物业管理项目。截至2019年6月底，新大正签约项目323个，总签约面积6771万平方米。

盈利能力在同业中领先

通过专注和深耕非住宅物业市场，也由于公司的品牌优势，新大正的服务取得了明显溢价，新大正物业项目的平均单价明显高于重庆地区平均水平和当地全国TOP100企业平均水平。2019年上半年，新大正非住宅业态的平均单价分别为公共4.30元、商业3.68元、园区1.51元、学校1.28元。住宅物业由于面对的是大量个人住户，缴费率在所有业态中是最低的。

中国物业管理协会数据显示，2018年，500强企业住宅物业平均缴费率为91.22%。

相比之下，非住宅物业客户的缴费率明显高于住宅物业。以非住宅物业为主的新大正，2016-2018年累计缴费率为99%左右，高于其他上市物业公司。

新大正近3年综合毛利率稳定在21%左右，其中综合物业项目毛利率在20%左右，毛利率略高于可比公司的平均值。

在立足重庆，精耕西南的同时，新大正的业务也在向全国布局，公司重庆地区营业收入占比呈现逐步下降趋势，其他地区收入占比逐步上升。而中标大兴国际机场物业项目，是新大正全国化布局的一个重大里程碑。未来，新大正拟通过开展全国业务拓展项目来争取更大的业绩增长空间。

当前，拓展非住宅物业项目已是物业管理行业的主要趋势，并通过聚焦信息化提升竞争能力。基于行业趋势，新大正提出了“专注于智慧城市公共建筑与设施的基础物业管理与创新利用一体化的综合服务提供商”战略定位。

凭借多项竞争优势，新大正的营收和利润持续增长。2016-2018年以及2019年上半年，公司营业收入分别为6.21亿元、7.68亿元、8.86亿元和4.90亿元;归母净利润分别为0.28亿元、0.71亿元、0.89亿元和0.48亿元。