浅谈房地产交易管理与不动产登记

2019-12-28陈力群江苏省南京市不动产登记中心

门窗 2019年6期

陈力群江苏省南京市不动产登记中心

1 关于房地产交易管理与不动产登记的界线

数据实时共享是二者各司其职且良好运作的重要条件，不言而喻，二者在业务方面，其界线是相当清晰的。然而目前这方面实现的情况还是不容乐观，以至于未能通过真正实现数据实时共享，对房地产交易管理部门的过程管理以及不动产登记机构的结果登记的理想工作下的模式相当不利。

究其缘由主要有以下几点：首先，房地产交易管理系统设置却是属于外网或是政务外网范畴，而不动产登记系统设置属于政务内网范畴，两者在网络接近方面就不能直接互通，可以采取相关隔断措施，如网闸、前置库等。其次，即使相通了，其共享的内容由于缺乏明确的统一的标准，从而导致对两者内容及意义的理解也不尽相同甚至截然相反，这将会致使不动产登记与房地产交易管理难以达到统一的协商高度，然后，软件商技术实力无法满足实时共享的要求，现大多数的不动产登记软件程序开发依旧不够健全、专业，更不用说数据实时共享。综上，数据实时共享虽然可以为房地产交易管理与不动产登记工作带来不少的利处，然而由于种种网络接近、内容理解以及软件技术等的因素使得这并非是一件易事，需要房地产交易管理单位和不动产登记单位双方在数据实时共享重要性方面都达到共识，并双双搭建平台促进数据、信息等的顺畅流通，这一工作对于不动产登记机构更是如此。

2 房地产交易管理与不动产登记的工作原则

任何一种工作或者商品交易活动都应该有其内在的规律及其基本要求，房地产交易管理与不动产登记专业化程度较高的工作亦是如此，也有其相关的工作原则，须符合我国相关法律的要求。

2.1 房地产交易价格管控方面原则

城市的房价过高容易造成居民的精神及生活负担，打击大多人的消费信心，阻碍城市化进程，对于房地产经济的发展无疑也是不利的，当然，房价过低也容易造成些许不利的影响。纵使大部分城市房价得到政府的宏观调控之后也逐渐变得合理，但终究不能忽视，毕竟宏观调控也不能代替长效的房价管控和报告等机制。

2.2 房地产交易登记法定方面原则

法治国家要求各行各业接受法律的监管，需要在法律允许的范围内进行相关工作，在我国，渐趋成熟的房地产业仍旧在交易管理与不动产登记方面存在某些法律漏洞。所以，为尽力使交易风险降到最低同时也尽可能平衡交易各方的合法权益，需要国家法律部门在对房地产交易管理与不动产登记方面的法规政策制定之际，严格规范开发企业等其他相关人员，当然这些理念以及法规制定是相对轻便的，但是在贯彻落实方面才需要下一定的功夫，从而组建更加稳定的市场体系，切断房地产业发展过程中的阻碍因素。

3 房地产交易与不动产登记管理中的现实问题

房地产交易与不动产登记管理中的现状总体是在有效地进行运作，当然也有几处问题是需要格外重视并亟待解决的，本文则从以下几方面展开论述现状问题。

3.1 房地产交易和不动产登记管理中整合是其问题之一

许多城市房地产交易和不动产登记整合不彻底的现象也是时有发生的，往往是因为对于顶层设计时未做到完善，不仅拆分开房屋交易和登记工作，而且环节的简化以及于市民而言也并没有增添些许便利性。一般在分离模式下，房屋交易和土地使用权登记在办理房屋交易手续的时候，房所有权证以及土地使用证权证的办理需要先后去两个部门进行办理，去完房屋交易部门办理前者后还得再去土地登记部门办理后者，大大加大了办理过程的复杂性降低其办事效率。而，虽有城市在意识到要对房地产交易和不动产登记进行整合，但依旧大多数实行“交易登和记分离”的模式，如果要办理房产转让手续，还是需要分别到两个部门先后获得《交易告知单》以及凭此办理关键手续。一定程度上是优化了办事流程，但是业务与业务之间还是分离状态，在办理过程中使得办理人接受每部门的规则时间延长了，而且也容易引发各种事与愿违的矛盾。

3.2 房价设置不切实际是该领域的又一问题

住房需求旺盛是城市发展的一大外在表现，也是当地经济发展的征兆，然而着不应该成为各房地产商提高房价的动机。正如上文所分析，房价过高或过低都不是正常的发展轨迹，为促进房地产行业的持续健康发展，唯有踏实根据市场实际情况制定相关的对策，而不是盲目追求利益。目前在房地产的交易过程中，房价过高的现象是层出不穷，不仅给居民带来严重的危害，而且也使得当地的商品房长期处于无人可售的状态，房地产商的银行贷款便切断了资金补给，加剧了资金交易风险，不利于房地产产业的发展，也不利于当地的经济发展。

4 完善房地产交易管理与不动产登记的措施

4.1 从网络化管理系统应用和区块链技术的创新上着手

房地产交易与不动产登记理应踏上信息化时代的征程，利用时代的最强音即网络平台，向购房者提供高效和便捷的服务。数字化技术的便利性体现在卖方通过网络平台与客户实现实时交流沟通，及时了解顾客的实际需求，为其匹配最优房源，同时也可为以后的建造也有一定的参考意义，房地产方的工作能省时省力省财，也能取得更好的效果。

4.2 努力打造好房地产交易管理新平台

不动产的登记工作是各地房屋登记机构的工作重心，他们也因此专心于甚至机械地按照要求完成该些工作，而无瑕对相关的交易管理平台进行创新，或者是由于相关人员不具备特定的创新理念以及人员配置的问题而无法实现创新。实际上，在登记职能剥离后，这种工作理念应迫切引发交易管理机构注意并及时迅速采取措施进行转变，可以选择通过获取数据实时共享的技术后，积极组建专业团队分析研究不动产登记信息数据后，有针对性地制定更加科学合理的流程，从而不断朝着更加有效省力全新的房地产交易管理新平台。

4.3 提高关于房地产交易管理不只是房屋交易管理的意识

普遍人对于房地产交易管理所持有的一个观点即是房地产交易管理也就只是定位于房屋交易管理，这样的观点大多是在房屋登记与土地登记机构在整合方面出现的问题的情况下出现的。然而，此看法是有失偏颇的，因为流转过程包括对土地的出让这一部分，而且房屋的建立是以有土地为基础的及其衍生的则是相应的土地权利，因此在交易过程中的流转环节中应该是包含房屋与土地共同的权利而不只是土地之上的房屋。所以，房地产交易管理要及时地变更房地产交易管理的理念及其定位，加强认识，摆脱以往记载的登记理念而单纯地认为房地产交易管理只是房屋交易管理。

4.4 有机结合房地产交易管理与不动产登记

房地产行业的发展必须依托土地资源利用的合理程度，现阶段我国城市化进程逐步加快，土地资源也相对紧张，在此情况下房地产业不得不合理利用土地资源加强一级市场的用地管理，增强土地资源的利用率。为避免造成土地资源的不必要浪费，政府的相关政策也是一有力手段，获取到各地实际有效的土地资源信息后，尽可能全方面考虑并出台相关指导工作条例，合理地使用宏观调控的手段实现城市土地资源的有效配置。得到政府的大力支持以及合理调控之后，房地产的稳定便有了可靠的保障，市民的居住条件以及环境也进一步得到优化，当然各工作的开展也要合理地考虑到城市的生态环境不被破坏的需求。