林权登记问题与对策建议

摘要：指出了随着不动产统一登记的不断推进，登记制度的全面实施，各种登记时的矛质也浮现出来，诸如如何突破森林林木所有权和森林林木使用权的“两权”登记、如何优化登记流程、明确家庭承包登记方式和方法等相关历史遗留问题尚待解决。据此，针对解决林权登记历史遗留问题提出了几点对策与建议，确保能为林权登记创造有利条件，切实维护林权权利人的合法权益和社会稳定。

关键词：林权登记;历史遗留问题;建议

中图分类号：S7 文献标识码：A 文章编号：1674-9944（2019）17-0195-02

1 林权登记现状及问题

目前，长汀县对不动产登记密切关注，但是由于林权类登记的特殊性及不确定性，林权类不动产登记推进工作相对缓慢，存在许多历史遗留问题尚待解决。

关于已发森林林木所有权和森林林木使用权的“两权林权证”，虽然按照继续有效的规定，允许流转办理不动产变更，转移，抵押登记，特别是较为特殊的自留山的林地使用权和森林林木所有权及森林林木使用权转让，但是在系统和证书上如何操作和记载未有说明。未取林权证或不动产权证，森林林木“两权”登记还未有突破进展，不动产登记流程尚待优化。

林种、树种变化不涉及界线变更登记，或整宗转让，四至不变，但落宗时产生技术界线误差，面积不符的，是否需要权籍调查或内业修正即可还有待商榷。除此之外，明确家庭承包登记方式和方法，理论上，大部分林地是按家庭承包落实到户，但对家庭承包如何首登、转移、抵押登记，国家文件规定较少，是重要的缺失部分。

因此，应加强林权管理，保护林权权利人的合法权益，保障林权类不动产登记的快速推进。结合实际情况，制定合理的改革方案，采取依法依规、科学有效的方法解决，针对问题，科学施策，为建设“生态美、百姓富、产业兴”提供保障。有效且准确的为人民群众谋福利、谋发展，提高林业经济效益。

2 林权登记问题原因分析

解决处理不动产登记中林权登记的相关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。

2.1 林权权利不清晰

对于森林林木所有权和森林林木使用权的“两权”登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条“森林、林木等定着物应当与其所依附的土地一并登记，保持权利主体一致。”也就是说，需要遵循林地及林木一体登记为原则。对新发生只有林木所有权的，在“三权分置”登记办法未出台前，暂不登记;对历史上已登记的，维持现状，继续有效，但无法办理森林林木的“两权”证不动产变更、转移、抵押登记，造成林权权利人困惑，甚至出现部分林权权利人上访或信访现象。我国农村土地“三权分置”思想是指在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置，经营权流转的格局。

2.2 转移登记流程不严谨

对于家庭承包转移登记方式，根据土地承包法第四十一条“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”的规定，对如何确定承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，由谁出具证明，目前没有统一规定，实践中登记人员往往忽视该法条的存在，直接办理转移登记，这样可能会违背土地承包法的立法本意是保护农村村民最基础生活保障的宗旨，而造成登记错误。

2.3 家庭承包林地权益无法保障

对于村民小组登记，由于2011年省网启用前，各地并没有在林权证书中记载承包方式，村集体在发包时也未说明承包方式，不利于保护家庭承包土地承包经营权的长期稳定，各地法院也随时会查封或拍卖、变卖家庭承包的林地承包经营权及其林木，时间跨度长、情况复杂、涉及面广，不利于顺利开展工作及切实维护群众利益。

3 对策与建议

3.1 将不动产纳入土地经营权登记

对于权利人持“森林林木所有权和森林林木使用权”的《中华人民共和国林权证》，申请不动产变更登记、转移登记或抵押登記的，除存在违法或权属纠纷等依法不予登记外，根据《不动产登记暂行条例》第三十三条“继续有效”和根据新《中华人民共和国农村土地承包法》及中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，就完善农村土地所有权、承包权、经营权分置（“三权分置”）办法，将不动产规范纳入土地经营权登记等规定，破解森林林木所有权和森林林木使用权的“两权”登记，有利于解决林权类不动产登记历史遗留问题。

3.2 完善林地林权登记

通过补签合同或原合同或协议已取得土地（承包）经营权，宗地能够落宗且满足林、地一体登记条件的，不动产登记机构应先予以落宗，按照不动产单元设定与代码编制相关技术规定，取得不动产单元号后，依法予以办理。

（1）属于林地范围内，原合同或协议已取得土地（承包）经营权（即林地使用权），办理变更登记、转移登记的，可以凭原协议或转让合同、原发包方（即村委会）出具同意流转证明书、“森林林木所有权及森林林木使用权”的两权《林权证》、合同或协议等申请办理不动产转移登记、变更登记，予以办理;在不动产权证书“权利类型”栏上填写“土地经营权（林地）/森林林木所有权”;在不动产权证书“附记”栏上记载“该权利人还拥有森林或林木使用权”和原证书号;自留山、家庭承包山转让的，还要在不动产权证书“附记”栏上记载“该宗地为某某农户自留山或家庭承包山”;林地使用期限填写原林权证上的剩余期限或流转合同约定的起止期限。

（2）属于非规划林地范围内（不含基本农田），办理变更登记、转移登记的，在不动产权证书“权利类型”栏上填写“土地经营权（耕地）/森林林木所有权”;对于原登记只记载株数，没有记载面积的，在不动产权证书“面积”栏上记载“/”;“权利其他状况”栏上记载株数。在不动产权证书“附记”栏上记载“该宗地为非规划造林地”、“该权利人还拥有森林林木使用权”和原证书号。不动产登记簿“附记”栏记载相应信息。办理变更登记、转移登记的，在不动产权证书“使用期限”栏上填写原林权证上的剩余期限或流转合同约定的起止期限。

（3）办理抵押登记的，按照暂行条例及实施细则规定出具不动产抵押证明书。

（4）未能取得土地承包经营权（即林地使用权），宗地无法落宗的，鉴于已依法核发的《中华人民共和国林权证》仍然有效，不动产登记机构可通过不动产权籍调查系统按虚拟宗地落宗，配置过度期不动产单元号或预编不动产单元代码后予以办理，并通过与不动产登记信息系统内部关联记载于登记簿。办理变更登记、转移登记的，在不动产权证书“权利类型”栏上填写“/森林林木所有权”;通过补签订林地经营权合同或协议，办理变更登记、转移登记的，不动产登记机构按照林地一体登记落宗，配置不动产单元代码后予以办理，在不动产权证书“权利类型”栏上填写“土地经营权（林地）/森林林木所有权”;在不动产权证书“附记”栏上记载“该权利人还拥有森林林木使用权;该宗地土地承包经营权属某某农户自留山或家庭承包山和原证书号。办理变更登记、转移登记的，在不动产权证书“使用期限”栏上填写原林权证上的剩余期限或流转合同约定的起止期限。办理抵押登记的，在不动产抵押证明书上记载“该宗地只抵押森林林木所有权和使用权”。不动产登记簿“附记”栏记载相应信息。

3.3 优化登记流程，精简程序

（1）除首登登记根据需要权籍调查外，其余登记均无需权籍调查;因买卖、互换、赠与、分割、合并、共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的不动产的、因生效法律文书导致不动产权利发生转移的，均不宜要求权籍调查。

（2）对分割、合并不动产的，只需权利人或利害关系人在相关图表或协议签字确认就可。具体如何分割、合并相关图形，由当事人自行约定或由其自行聘请技术人员提供技术服务并权籍调查成果材料。

（3）只对首次登记及依职权登记要求公告，其余登记均不要求发布公告。

（4）落宗时产生技术界线误差，面积不符的，应按更正登记程序登记，在不影响他人权利时可由权利人直接申请，但宗地范围扩大占用到他范围的，应告知相关利害关系人，并给予利害关系人异议的救济权，不可内业直接修正。对利害关系人提出更正登记申请的，应告知权利人，权利人同意的，可直接登记;不同意的，依职权作出是否登记决定。对依职权登记，应区别对待通过信访渠道反映无利害关系或有利害关系权属登记错误的，是否属于《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误”的情形;个人建议：对有利害关系人通过信访渠道反映登记错误的，应要求信访人按利害关系人提出更正登记方式处理;对登记内容与信访人无利害关系的，但经有权部门答复确属错误的，应由登记机构依职权调查并作出处理。对前期差错而未颁发《中华人民共和国林权证》证书的，虽然不动产登记簿已记载，但原登记机构具体行政行为尚未终结，对当事人不产生实际上的权利和义务影响，因此建议应收回注销原证书，重新复核后，按不动产登记程序登记，颁发不动产产权证书。

（5）权属调查是不动产登记的重要环节，是地籍测量的前提和基础，建议权籍调查应前置到发包前完成，发包方根据权籍调查结果发包，有利于避免错误或矛盾产生。对已发包现申请首登的，则需补充完成权籍调查工作并提交权籍调查成果。采用不动产权籍调查表或林权现场勘验调查表格;测绘，采用森林资源调查勾绘地形图或采用西安80或大地2000地理坐标体系，进行高精度测绘，在不动产权籍库里叠加地形图和林权权籍图图层，但该项工作多数林业部门由于调查技术的代差而无法完成，因此建议现场勘验时由有资质的中介机构提供技术服务，所需费用属本集体经济组织成员的，由财政进行适当贴补。调查相关森林资源信息，由林业部门确认并提供。

4 结语

解决处理不动产登记中林权登记的相关问题，妥善解决林权登记历史遗留问题，解决社会矛盾，做好权利人的思想引导和政策解释工作，是保护權利人的合法权益，构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。应不断深入规范和完善林权类不动产登记工作，有效地解决人民群众诉求，更好地维护权利人的合法权益。

参考文献：

[1]刘烨，江妙芬.论集体林权制度改革完成后林业部门职能转变——以家源县为例[J].绿色科技，2019（9）.

[2]王其光.武威市凉州区清理换发林权证工作的思考[J].绿色科技.2019（9）.

[3]苏西.集体林权制度改革与实施林权不动产统一登记初探[J].绿色科技，2018（1）.

收稿日期：2019-09-02

作者简介：陶敬贤（1971-），高级工程师，研究方向为林权类不动产登记。