我国房地产投资环境影响因素分析

2019-12-26田淑芬

智富时代 2019年11期

关键词：投资环境因素分析房地产

【摘要】房地产投资是一种特殊的投资方式，它具有投资周期长、变现能力差、投资政策风险大等特性，因此，房地产投资环境因素分析对房地产投资者具有重要的现实意义，本文对影响房地产投资环境的八方面因素进行了系统分析。

【关键词】房地产;投资环境;因素分析

一、政治环境与政策法规因素分析

（1）政治环境与政策法规环境对房地产投资环境的影响

政治环境包含政治体制、政局稳定性、战争风险、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是国外投资者最敏感的问题。

政策法规环境起着调整投资关系、保障投资利益、调节投资行为的作用它的运行可以通过行政手段、经济杠杆、法律规范来实现。在行政手段中对房地产投资影响最大的是产业政策。

（2）政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现：

第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况。第二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况。第三，政府对房地产交易采取的政策会影响到房地产的流通状况。活跃房地产市场，合理配置房地产资源，促进我市住房消费和经济发展。第四，房地产价格政策，房地产价格政策是国家对房地产价格的态度及采取的干预方式、措施等。政策对房地产价格干预的方式，可能是直接指定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。第五，房地产政策与政府办事效率。第六，政策的连续性。

二、法律因素分析

法律是房地产投资成功的必要保障之一。可以从法律的完整性、执行机构的公正性以及法律的稳定性三方面来衡量法律环境完善程度。

（1）就完整性而言，主要指投资项目所依赖的法律条文覆盖面主要的法律法规是否齐全。此外，政府还可以根据本国的具体需要制订相关法规，以适应短期之需。

（2）公正性则指法律纠纷争议仲裁过程中的客观，公正。对执法机构提出了较高要求，首先是执法者必须站在客观的角度上做出评判，其次是执法者必须避免受到利益一方的影响而损害另一方的利益。为此，需要提高执法者素质同时增加执法透明度。

（3）稳定性对投资者与经营者至关重要。稳定性并不意味着法规一经确立就不再变更，而是要求法律政策的整体稳定，主要是注重法律政策的连续性。政府应及时根据经济形势变化，对已有法规做出相应微调，避免法律的巨大波动影响投资者与经营者的信心。

三、经济因素分析

房地产业作为国民经济的支柱产业，它的兴衰与各地经济气候息息相关，经济环境是影响投资效益的关键内容，是房地产投资环境中最重要、最丰富的子系统。

市场不仅需要人，还需要有购买力。某种经济条件下所具有的购买力取决于现有收入、价格、储蓄及收入与消费模式的发展变化主要趋势。一般而言，一套商品房价都在数万直到数十万元，需要花费购房者几年甚至几十年的积蓄，了解和掌握某一城市或地区居民各阶层收入水平和消费结构，可以为产品档次定位、价格定位提供准确的市场信息，从而避免产品与市场脱节。

经济制度、经济结构、经济活力与通货膨胀状况反映了一地总体、宏观的经济状况，是房地产投资时首先应该考查的问题，完善的经济制度对投资的良性运转、市场的有序成熟颇为关键，经济结构的演化需要具有先导性和基础性的房地产业作为突破口和切入点，经济充满活力必然要求房地产提供大量的经济活动空间，这意味着拥有较多的投资机会，较小的投资风险，低通货膨胀率是房地产投资环境稳定的基础，但由于购买房地产可使货币保值增值，在一定程度上可以抵御物价上升带来的经济损失，所以轻微的通货膨胀会刺激房地产市场需求，活跃投资。

四、社会文化因素分析

社会文化因素复杂而微妙，在研究时不易把握，在此经过频度分析，及征询专家意见，将对房地产投资影响较多的因素总结出来：

（1）区域人口素质。房地产投资与人民生活息息相关，人口数量、素质、结构与家庭规模是房地产投资环境分析中必须考虑的一个重要因素。

（2）社会治安因素与房地产投资环境。

（3）心理因素与房地产投资环境。

（4）消费文化与价值观念与房地产投资环境。民族、区域等因素的不同形成了不同的消费文化和居住文化。这要求异地投资的房地产企业应加大区域消费文化的挖掘。

（5）社会信誉。社会信誉是由社会公共道德水准和法律双向支撑的，是维系社会发展的基石。社会信誉既包括合同履约的信誉，也包括社会承诺的信誉。失信现象的存在，破坏了市场的有序性、公正性和竞争性，使作为市场主体的企业面临着重大的市场风险，同时也造成市场主体自身信誉的破坏。

五、自然要素分析

房地产包括房产和地产两部分，这使房地产投资环境涉及到自然因素，而其中又以土地状况、环境质量、绿化等要素最为重要。

土地是一种兼有资源和资产双重属性的生产要素。环境状况主要指环境质量。环境质量则包括大气质量、水质量、噪声污染、废渣处理等状况;绿化方面主要以绿地覆盖率指标进行评价。

六、人口因素分析

房地产投资与人民生活息息相关，人口因素对该地区房地产至关重要。房地产的稀缺性是相对于人口数量而言的。因为市场正是由人构成的，投资人所感兴趣的是城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构家庭结构、地区的特征与人口迁移等指标。通过这些指标的分析，可以为房地产市场细分及目标市场的选择、开发规模等提供定量分析的基础数据。

七、基础设施分析

城市技术性基础设施包含能源系统、水资源与给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等。城市社会性基础设施包含行政管理、金融保险、商业服务、文化娱乐、体育运动、医疗卫生、教育、科研、宗教、社会福利、公众住宅等。社会服务性基础设施包含社会服务效率和社会服务态度。它们各成一体、相对独立，又紧密配合、协调运转，从而保证了城市生产与生活的顺利进行。

八、区位因素分析

首先，房地产产品的不可移动性决定了区位的重要性。其次，房地产产品的异质性决定了区位的重要性。再者，区位因素对房地产投资收益影响的全方位性。

自然区位更多的是指交通条件、距离经济中心的距离等，良好的交通条件可以改变或促进与其他区域的交流和联系，可以扩大本区域的影响力和经济辐射力，从而在更大层面上促进本区域经济繁荣和消费水平的提高。

经济区位更多体现在区域经济腹地的经济规模以及区域间的经济联系等。区域腹地经济规模大，区域间联系紧密，可以更好地促进区域经济繁荣和消费，有利于增强区域消费引力。

政治区位更多的体现在区域的行政等级，行政区域和经济区域在一定程度上重合。一般来说，行政级别越高，所具有的消费引力越大，人们在该地域上的消费倾向越强烈。对于房地产投资区位，可以通过区位商指标反映某地房地产开发强度。

【参考文献】

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5. 姚梅镇.国际投资法[M].武汉：武汉大学出版社，1987

6. 駢永富，阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].中国物价出版社 2004