武汉市W房地产公司财务风险识别

(武汉轻工大学 湖北 武汉 430040)

企业若想在经营过程中谋取更多的收益，成为房产企业的标杆，那么对财务风险的管理就显得极其重要，甚至关系到企业的未来发展，要对企业财务风险进行分析和防范，首先需要完成的就是对财务风险的识别，根据财务风险种类，以及房地产企业经营的特殊性的分析，最后确定将其财务风险识别分为四个方面，即筹资风险、投资风险、经营风险和现金回收风险，通过对这四个方面进行分析，对W公司前所面临的或潜在的财务风险进行识别。

一、武汉市W房地产公司概况

武汉市W房地产公司创立于1996年，是一家集房地产开发、超市连锁、金融担保、食品加工、商业管理、资产管理、电子科技等行业于一体的多元化产业的公司。公司成立以来，始终遵循“责任为重，诚信为本，稳健经营，科学管理”的经营理念。秉承创新求真的精神，在持续深入的行业发展过程中，凭借自身的品牌资源、专业的商业运营管理模式、高效的管控及执行能力等核心优势。以区域战略为支撑，积极发展新领域，依靠全体北冰洋人的不懈努力，企业有了长足的发展。先后获得“武汉市百强商业企业”、“价格诚信企业”、“湖北省优秀民营企业”、“守合同重信用企业”等省市各项殊荣达38个之多。

公司旗下目前拥有多家子公司，拥有员工5000余人。先后成功开发了多个地产项目，拥有400余家连锁超市、一个物流配送中心、一个食品工业园、一个多元化大型农贸市场，并在金融担保、资产管理、电子商务等多个领域取得了优异的成绩。目前建设的“武汉B城市广场”及占地5000亩的“中国品牌食品产业园”项目，将成为彰显城市魅力的标志性建筑。

二、武汉市W房地产公司财务风险识别

(一)筹资活动的风险识别分析

筹资活动是一个企业经营活动的起点与基础，特别是对资金密集型企业的房地产企业而言，筹资活动显得尤为重要。众所周知房地产企业有着投资金额大、投资周期长、变现能力弱的行业特点，仅仅依靠自有资金是远远不足以支撑企业正常运行，需要大量从外部筹资来满足企业的资金需求。因此，本文使用短期偿债能力、长期偿债能力相关数据指标对W公司筹资活动中风险进行识别与分析。其中短期偿债能力将采用流动比率、速动比率和现金比率并结合行业均值进行分析，长期偿债能力将采用资产负债率、产权比率进行分析。

1.短期偿债能力

本文通过计算流动比率、速动比率和现金比率来分析W公司短期偿债能力。流动比率是指流动资产与流动负债的比率，反映企业在短期债务到期之前，企业将流动资产变现偿还债务的能力；速动比率是指速动资产与流动负债的比率，反映企业现有速动资产偿还债务的能力；现金比率是指现金及现金等价物与流动负债的比率，反映企业不依靠销售存货及应收账款的情况下，使用现金及现金等价物偿还短期债务的能力。本文选取了W公司近四年来的数据指标进行分析，力求通过计算和与行业均值进行比较识别企业目前短期偿债能力的水平。

年份2015年2016年2017年2018年W公司流动比率1.081.050.750.52行业流动比率均值2.172.162.211.68

由上表可知，2015年至2018年期间，W公司流动比率呈下降趋势，并且四年中W公司流动比率均低于房地产行业流动比率平均值。一般而言，流动比率处于2左右反映企业偿债能力较强，而处于1以下则显示企业偿债能力较低，存在风险。W公司流动比率连续四年不断下降并且低于1，同时连续低于行业均值，足以说明W房地产公司的短期偿债能力较弱，流动资产变现能力差，资金周转效率低，存在巨大的财务隐患，短期偿债压力大。

年份2015年2016年2017年2018年W公司速动比率0.941.020.730.52行业速动比率均值0.860.881.080.73

由上表可知，2015年至2018年期间，W公司速动比率呈波动下降趋势，并且2017年至2018年期间W公司速动比率均低于房地产行业流动比率平均值。一般而言，速动比率保持在1左右的企业经营良好，速动比率低于1的企业短期偿债能力不足。由于不同行业根据自身行业特性，速动比率标准不一致。通过上表可知，2015年至2018年房地产行业速动比率一致保持在0.88左右。W公司2017年至2018年的速动比率均小于0.88，并且呈下降趋势，说明W企业的如货币资金、应收账款等速动资产占用资金过多，无法立即覆盖短期负债，短期偿债能力下降。

年份2015年2016年2017年2018年W公司现金比率0.003020.000160.000090.00003行业现金比率均值0.300.530.590.52

由上表可知，2015年至2018年期间，W公司现金比率呈下降趋势，并且2017年至2018年期间W公司现金比率远低于房地产行业现金比率平均值。现金比率是反映企业直接偿付流动负债的能力，但是现金及现金等价物一般获利能力较低，企业过多保留此类资产会加大的机会成本，而现金比率过高，则表明企业缺少能立即偿还债务的资金，容易产生财务危机。因而，房地产行业的现金比率保持在0.2左右较为合理。上表可知，W公司近四年来一直低于这一水平，而且近四年现金比率低至1，经营活动产生的净现金流量是正值已十分不易，偿债更是杯水车薪，W公司存在极大的财务危机。

2.长期偿债能力

长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力，反映企业是否有合理、稳定的资本结构，以及财务安全和稳健程度。房地产企业有着投资金额大、投资周期长、变现能力弱的行业特点，仅仅依靠自有资金是远远不足以支撑企业正常运行，需要大量从外部筹资特别是通过长期负债来满足企业的资金需求，维持企业的周转与运营。资产负债率是指负债总额与资产总额的比率，反映企业现有资产中有多少是通过负债筹集的资金，是衡量企业负债情况及经营风险程度的重要指标；产权比率是指负债总额与所有者权益总额的比率，直接反映股东持股情况及企业借款经营程度。

年份2015年2016年2017年2018年W公司资产负债率1.341.571.600.89行业资产负债率均值0.490.650.640.59

由上表可知，2015年至2018年期间，W公司资产负债率一直波动维持在0.89至1.60之间。一般而言，企业资产负债率保持在0.4-0.6左右较为合理。由于房地产行业的自身特点，大部分资金是通过长期负债取得的，所以大部分房地产企业资产负债率居高不下。从表**可知，W公司近四年来资产负债率波动上升，持续保持在1左右的高水平，且高于行业平均水平，意味着企业负债规模大，处于负债经营状态，存在严峻的筹资风险，正在面临严重亏损，资不抵债，已经达到破产的警戒线。

年份2015年2016年2017年2018年W公司产权比率2.961.771.66-0.12

由上表可知，2015年至2017年期间，W公司产权比率一直波动维持在1.66至2.96之间，2018年其产权比率为-0.12。一般而言，产权比率保持在1左右，企业有较强的能力；产权比率超过1，企业正在负债经营；产权比率为负数，企业严重资不抵债，面临破产。从表**可知，W公司2015年至2017年产权比率维持在1.5以上，说明该企业缺少自有资金进行经营，严重依赖负债，存在严峻的筹资困境。2018年其产权比率为-0.12，企业资不抵债严重资不抵债，面临破产。

(二)投资活动的风险识别分析

投资活动是企业以盈利为目标的资本支出活动，对于房地产企业来说其投资活动大部分为房地产开发项目。由于房地产企业投资周期长的特点，投资项目在投资初期存在许多不确定性，这些不确定性使得项目投资收益从最初投资到最后获得估算数存在差异。为了对W公司的投资活动进行分析，笔者将W公司投资活动分为对外投资和对内投资两部分，对外投资以W公司投资项目及企业为进行分析；对内投资则以企业的盈利能力进行研究，重点分析总资产报酬率、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率这四个指标。

1.对外投资

投资项目及企业沈阳B广场项目沈阳B航空地产开发有限公司武汉市JM绿色食品有限公司深圳市世纪HN投资管理有限公司金额42,620,395.004,312,395.0016,030,000.0031,500,000.00

武汉B城市广场项目是W公司最盈利的地产项目，因此W公司仿效之前的成功，从2015年起W公司在沈阳市共获得44000平方米的商业地产项目，并将以商业用房做抵押为沈阳B广场项目筹集资金。由于管理者投资决策失误，对沈阳B广场没有详尽的投资方案于谨慎的项目实施过程，项目选址偏远，市场定位不符合当地消费者的购买能力，同时远离核心商圈，交通不便。当时W公司为沈阳B广场项目高负债运营，资金回笼缓慢，资金链断裂随时可能发生，为日后破产埋下隐患。其次，W公司投资大多属于其关联公司，涉及了房地产、食品、投资公司等，近几年关联企业均效益不佳，也对W公司的资金链运作造成了一定的影响。W公司管理者对投资项目及企业的决策失误，导致投资收益远低于投入的投入资本，加重企业投资风险，使企业资金链发生断裂的可能性加大。

2.对内投资

对内投资是指企业将资金流入企业内部并产生各项经济资源，而企业经营的最大目标是获得盈利。笔者选取四个具有代表性的盈利能力指标对W公司的对内投资风险进行识别与分析，分别是总资产报酬率、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率。

年份2015年2016年2017年2018年总资产报酬率0.030.15-0.03-0.47净资产收益率0.090.36-0.11-5.20营业利润率0.340.57-0.90-25.33成本费用利润率0.581.34-0.59-1.03

①总资产收益率

由上表可知，2015年至2018年期间，W公司的总资产收益率不断下滑，同期房地产总资产收益率行业均值为3左右，远低于行业平均水平。2015年W公司的总资产收益率近四年最高，这年获得净利润达到1094万元。自此2017年后W公司逐年都亏损，总资产收益率变为负值，2017年净利润下降至-1300万元，比2016年净利润5256万元减少504.228%，2018年净利润仍然下降，下降至-16290万元。这四年间，W公司开发项目较少且竣工少，管理者投资决策失误，项目投资与储备不足，无法应对市场需求和公司运作。

②净资产收益率

由上表可知，2015年至2018年期间，W公司净资产收益率的变化趋势和总资产净利率的变化趋势大致相同。由于净资产收益率是受销售净利率和总资产周转率的影响，结合W公司实际投资情况可知如存货等中长期资产占资产的比重较大，迅速变现难度大，增加资产的管理成本，从而又影响了销售净利率。

③营业利润率

由上表可知，2015年至2018年期间，W公司的营业利润率不断下滑，在2017至2018年营业利润率为负值，2018年甚至达到-25.23。营业收入由2016年最高值9120万元下降到2018年601万元，下降幅度达1415.18%；营业利润由由2016年最高值5206万元下降到2018年-15250万元，下降幅度达392.93%。在这段时间内，企W公司项目资金回笼较慢，投入以及建设环节时间长，资金使用极其不合理，出现严重对内投资风险。

④成本费用利润率

由上表可知，2015年至2018年期间，W公司的成本费用利润率不断下滑。随着房地产市场不断调控，W公司的项目开发速度放缓，由不断开发新项目为主的经营模式向保持原有项目的销售为主的经营模式转变，企业业绩平平。自2017年之后，W公司的房产项目开发遭遇瓶颈，呈现老项目因强劲对手而经营不善与新项目不足的双重困境。对于老项目武汉B城市广场而言，竞争对手在B城市广场开发了HL广场项目，HL广场项目引进沃尔玛、必胜客等品牌企业，吸引投资者与商户投资，给W公司的B市场的销售项目造成了很大的压力,其发展空间不断被压缩，销售房产获取利润的能力下降，经营遇到挑战；对于老项目沈阳B城市广场而言，随着资金不断投入并没有带来预期收益，当地政策发生变化、项目本身市场定位错误等多方面不利因素增加该项目成本，投入产出率也一直不理想，盈利水平堪忧，资金链断裂危机愈演愈烈。

根据上述情况可知，2015年至2018年期间，W公司投资活动风险愈发严重。

对于W公司对外投资活动而言，新项目不断投入的资金并没有预期的收益，投资的企业也收益甚微，多元化发展战略并没有企业改变困局，还造成资金链的巨大危机；对于W公司对内投资活动而言，面对多变的市场环境时，W公司这样的中小型房地产企业本可以更加灵活的进行测量调整，而W公司新老项目之间出现了严重的“空档期”，新项目没有达到收益期期，但是原有老项目已经收尾，也没有其他可以销售的项目。

(三)营运资金的风险识别分析

房地产行业具有成本高、周期长、资金量需求大的行业特点，房地产企业存活占据大量流动资金，销售存货也并不能及时转为现金流。本文将采用总资产周转率、流动资产周转率和存货周转率来对W公司的营运风险进行分析。

年份2015年2016年2017年2018年总资产周转率0.080.240.020.01流动资产周转率0.190.520.050.02存货周转率0.201.150.440.34

1.总资产周转率

总资产周转率是营业收入净值与资产平均总额的比率,反映了企业销售水平与总资产使用情况的指标。总资产周转率越高，说明企业销售能力越高，总资产投资的效益越好。由表**可知，2015年至2018年期间，W公司的总资产周转率总体低于房地产行业均值0.25，并呈波动下降的趋势，说明W公司总资产周转率较低，资产周转速度缓慢，营运水平较低，短期获利能力不高，如不加强管控，会使该公司的短期偿债能力雪上加霜，增加财务风险。

2.流动资产周转率

流动资产周转率是营业收入净值与流动资产平均总额的比率,反映了企业销售水平与流动资产使用情况的指标。流动资产周转率越高，说明企业销售能力越高，流动资产投资的效益越好。由表**可知，2015年至2018年期间，W公司的流动资产周转率和总资产周转率整体走向趋势一致，呈现逐渐下降的趋势，周转速度放缓，流动资产的利用率相比之前有大幅度下降。对W公司来说，近年来的库存增加，导致了存货占据资产的比重大大提升，流动资产的周转率也随之降低。

3.存货周转率

存货周转率是营业成本与存货平均余额的比率，反映了企业存货的流动速度与存货占用资金的数量是否合理的指标。存货周转率越高，说明企业的存货占用资金的水平越少，资金收回的速度越快，营运资金充足。由上表可知，2015年至2018年期间，W公司存货周转率呈波动下降趋势，与行业平均水平0.3几乎持平，说明W公司存货周转率较行业内水平持平，企业的存货管理效率和变现能力有所降低，流动资产的利用效率降低。

通过上述的总资产周转率、流动资产周转率及存货周转率三个指标的数值可知，在2015年到2018年期间，W公司的营运能力总体水平偏低，虽然在2016年出现了基本行业均值持平现象，但总体来说，W公司营运水平较低，存在较高的营运风险。

(四)资金回收的风险识别分析

资金回收是企业经营的关键环节，推动企业的正常运转，只有保持正常高效的资金循环，企业才能在健康的经营环境下继续发展壮大，因此，一个企业资金收回数额的多少直接影响企业未来的经营状况。本文将采用资产现金回收率和应收账款周转率来对W公司的资金回收风险进行分析。

年份2015年2016年2017年2018年资产现金回收率0.0015570.0000630.0000440.000039应收账款周转率0.300.610.100.08

1.资产现金回收率

资产现金回收率是指营业现金净值与平均资产总额的比值，反映企业收回的资金占付出资金的比率。资产现金回收率越高，说明企业收回的资金占付出资金的比率高，企业损失较小。由表**可知，2015年至2018年期间，W公司资产现金回收率呈现逐渐下降的趋势，且该比率逐渐接近于0，表明W公司不管是对内经营付出的资金还是对外项目投资付出的资金回收率微乎其微，企业资产产生现金的能力几乎没有。

2.应收账款周转率

应收账款周转率是指营业收入与应收账款平均余额的比值，反映应收账款的周转速度。应收账款周转率越高，表明资产有较强的流动性，具有相对充足的营运资金。由表**可知，2015年至2018年期间，W公司应收账款周转率呈现逐渐下降的趋势。近年来在紧缩的行业背景下，国家禁止加大杠杆的购房政策使得W公司在内的相关房地产企业应收账款比例日渐缩小。尽管W公司应收账款在总资产中所占份额不大，但依旧反映出W公司在对应收账款的回收力度不大，如果忽视资金回收不能达到预期这一现状，应收账款回收时效性将不断下降，W公司在资金回收方面所面临的风险也在逐步加剧。