负债经营对房地产公司价值的影响研究

(南京信息工程大学 江苏 南京 210044)

一、引言

在现代企业的经营模式之中，负债经营是非常重要的一种，也是使用率很高的一种。尤其对于房地产企业而言，更是影响巨大。从某种意义上说，如果能够把负债控制在合理范围内，并且加强对于资金的配置管理，就能充分利用资本的力量，达到增强企业资金实力、拓宽企业业务范围、获取更高额利润的效果。同样，如果做不到这些，甚至存在对资金的错误配置处理或经营策略存在偏差，那么负债将会反过来成为企业脖子上的利剑，极大地威胁企业的生存发展。目前，国内资本市场相较过去正在不断地规范化、完善化。在这种形势下，房地产企业能否正确把握负债经营的关键、提高资金使用效率 、科学管理负债结构就成了能否在市场竞争中胜出的决定因素。这需要企业能够深刻了解负债经营的内在意义，并把纸面上的概念和企业自身的实际情况结合起来，让负债经营的优势在经营过程中充分体现出来，不断增加企业价值。对于房地产企业而言，负债经营无疑是一把双刃剑，它意味着利益与风险的并存。从积极方面看，负债经营既可以保证股东对企业的控制权，又可以带来高额的经济回报。所以，一个对于未来发展有着强烈野心的房地产企业来说，负债经营是必经之路。但是，凡事都有度，一旦超过了合理的范围，好事也会变成坏事，反过来害了企业自己。而之所以会有这些恶劣的后果，根本上是因为负债经营从来都是一种风险产物。如果负债经营自身的风险属性已经超过了企业的承担范围，那么企业将很可能面临灭顶之灾。

二、房地产公司负债经营的现状

(一)社会环境

随着我国市场经济体制的逐步建立和完善,整体经济表现为快速持续以及健康发展的协调趋势，但还是有一些企业受到金融危机的影响。为了在激烈的市场竞争中继续生存下去，房地产公司不断加大举债的力度，最后使企业内部结构不合理导致无力偿还债务而陷入财务困境,严重的还会导致企业破产。

(二)房地产公司负债经营存在的问题

1.房地产企业负债率偏高

根据调查结果显示，七成基本是房地产企业资产负债率的“起步价”，更有甚者，超过了百分之百。通过各项数据，我们可以断定，国内房地产企业的风光背后，有着非常大的财务隐患。

2.存货水平高

我国房地产企业主要依赖负债来满足资金的需求,以此达到提高企业存货及其增量的目的。正是因为这样，我国大多数房地产企业抵抗风险的能力比较弱。一旦融资渠道受阻,很有可能出现资金回笼不及时的情况,资金链条就会紧张或者断裂,风险就会增加。由于外来劳动力人口的不断流入，北京、上海、广州、南京等地区对房地产的需求仍然处于不断上升的趋势,房价也因此仍旧居高不下。而三线、四线城市却与之相反,房价徘徊不前,甚至有的城市房价下跌。尽管如此，新房和二手房的成交量还是呈现出下降的趋势,这意味着存货水平居高不下,房子一直卖不出去，大大延长房地产企业存货转化为现金的周期,企业债款无力偿还，导致违约风险增大。

3.财务风险高

单纯地从理论知识出发，公司经营的总风险由经营风险和财务风险这两部分构成。假如企业在经营的过程中只使用自有资金，那么该企业可能只会面临经营风险。可是一旦企业向银行或者其他金融机构借款，那么在经受经营风险的同时还要承担财务风险。由于负债需要按时还本付息，企业面对风险的概率也会随着负债比率的提高而增加。如果公司的收益率没有达到预期的效果，甚至比借款利率还低，一方面会导致企业到期无法偿还本金及利息，另一方面企业的权益资金收益率也会因此下降。这时，企业的债权人就会强制其进行破产处理，这种可能性也会随着负债的增加而增加。除此之外，企业的经营成本也会因为负债经营而增加，企业的抗风险能力也因此而有所减弱。

三、改善房地产企业负债经营的建议

(一)转变经营理念，适度负债

房地产企业的很多传统经营理念已经与时代脱节，需要灌输现代融资意识，要明白负债经营早已成为现代企业必要的一种经营模式。企业规模的扩大需要大量资金，这就要求企业要进行负债经营，这样才能保持持续的资金支持，让企业在最短的时间内获得最大的资金支持。我国市场经济体制在近年来不断完善发展，同时市场的开放化也加剧了行业竞争甚至是跨行业竞争，故步自封的企业在这种环境下是必然要被淘汰的，需要紧跟时代潮流，不断地创新进取才能生存发展，如果没有充足的资金作为后盾，那么很多想法就无法付诸实践。所以，在现今的市场环境下，谁的资金实力雄厚，谁就在竞争中处于优势地位，在每次技术变革中都有能力成为最早的获益者。尽管如此，负债经营也不是万能的，拥有好处的同时也具有一定的弊端。一个企业的能力，不仅体现在企业自有资金的多少，更体现在对于社会资金的筹集利用能力的大小，负债是企业筹集社会资金的来源。市场环境下，一个企业拒绝负债经营，并不是因为企业稳定的经营思路，而是体现出企业风险控制能力和筹资能力的不足。

(二)建立最有利的资本结构

企业具体的资本结构要必须充分考虑到自身对于风险的承受能力，同时又要做到低成本下的收益最大化，努力找到风险与利润之间的平衡点。当整个客观大环境比较好的时候，应该更多地采取积极的政策，但是面对未知的风险也不能掉以轻心，要时刻保持警惕，负债量在这种情况下可以相对增加；在市场环境比较消极的时候，应该采取保守政策，静静等待市场环境出现转机，在这个时间段内不断优化自己的资本结构，同时也要随机应对，因为市场本来就是瞬息万变的，以此将财务风险最小化。当企业负债规模已经确定时,对债务组合进行全面的分析和优化显得至关重要,从债务的截止日期来分析,要将不同债务的截止期限分开,不然同期债务过大，会严重威胁企业的现金流。用财务视角来分析,企业需要严格控制负债中流动负债的比例,要保证不同期限债务的配比,让企业在不同会计期间内的债务压力能够得到合理分摊。

(三)建立现代管理体系

在企业日常经营过程中，保证充足的现金流至关重要，一旦现金流出现断层，那么债务风险就会不断爆发，最终可能压垮整个企业。因此，企业的每一分资金都应该被充分利用，不能让负债形成对企业经营的反作用。建立合理的风控机制，规划每一期债务和账面现金流的留存比例，保证不会出现债务违约风险。这一切举措，都需要企业拥有一个能力强、效率高的财务团队。所以企业需要培养或聘请一批高水平财务从业人员，让他们对企业的财务工作进行专业性的规划管理。企业管理层要提高投资能力，让企业资金能够拥有相对高的收益率，收益是偿还债务的基础，没有收益，不论财务人员如何专业，都是无法解决债务困难的。在经济全球化的浪潮下，全世界的商业联系日益紧密，一个企业甚至可以接受来自全球的资本支持。合理运用负债经营，无疑可以让企业在竞争中如虎添翼，最大限度地提高企业价值。