房地产企业内部控制问题思考及完善策略探讨

2019-12-23邓志容

大众投资指南 2019年1期

邓志容

（成都天府置信房产开发有限公司，四川成都 610000）

近十几年来，我国的房地产行业发展迅猛，房价问题成为我国国民考虑的头等大事，我国政府也频频出手，从政策上对我国房地产行业进行宏观调控。在这样的背景下，房地产企业所面临的市场竞争愈发激烈，很多企业因为内部控制能力不足、经营不善导致企业资金链断裂，面临破产的危机。虽然房地产是刚性需求商品，有足量的市场需求作为支撑，但是要想在国家政策调控、同行竞争压力和市场价格低迷的条件下求取发展，保证较好的经济效益，必须要进行科学合理的财务资源配置。财务资源是房地产企业提升核心竞争力，保障企业正常生产经营的运营资本。做好财务资源的配置工作，不仅能够有效提高房地产企业的经济效益，更是企业做好内部控制工作的关键所在。

一、房地产企业财务资源配置过程中面临的主要风险

房地产企业财务资源配置实质上就是确定企业的发展战略目标、编制企业项目成本预算、实施企业资源配置、项目成本控制和绩效考核这一系列过程，同时也是房地产企业有效实现风险控制的过程。在房地产企业财务资源配置过程中主要面临的风险有以下几点：

投资风险，房地产项目的投资是典型的高投入、高风险和高收益过程，不仅会受到国内整体经济环境的影响，还会受到国家宏观政策调控的影响，因此房地产企业的投资风险较高。

筹资风险，房地产企业的资金链是企业发展和经营的命脉，因为房地产行业的特点，其资金需求量和资金成本都远远大于其他行业，企业的资金来源主要靠融资和银行借贷，负债率资金高流转的状况下，房地产企业的筹资风险很高。

成本控制风险，房地产企业在生产经营过程中的主要成本包括土地资源成本、资金成本、人力成本和项目建设成本，这些成本在当前市场环境中都在不断上涨。并且由于房地产企业的项目周期较长，其成本控制风险较高。

资金回笼风险，房地产企业的主要盈利手段是依靠房产的销售收入，如果企业有大量房产积销，企业的现金流得不到及时的补充，对企业的经营会造成极大影响。除此以外，房地产企业的项目生命周期较长，导致企业的资金回笼周期加长，这些因素都会造成企业的资金回笼风险。

二、房地产企业内部控制中存在的问题

（一）房地产企业对内部控制重视程度不够

目前很多企业的管理者对企业内部控制工作的重视程度不够，对各部门的协同努力认识不到位，不能很好地实现财务资源的优化配置。同时在人员配置方面比较随意，造成企业相关人员的能力和专业程度不够，工作效率低。

（二）房地产企业的内部控制及监管机制不完善

房地产企业在建立健全企业内部控制及监管机制上做得不够。很多房地产企业在企业组织架构上未能按照规定组建董事会、管理层等，或者仅仅作为形式并没有充分发挥组织结构的职能，使企业成为“一言堂”，大股东直接对企业的管理人员有任免权，以至于企业管理层难以真正发挥其应有权力。

在企业监管机制方面，存在“外部监管难，内部监管松”的问题。由于政府的相关审计部门不可能对房地产企业内部的经营情况完全了解，只要房地产企业有意识隐瞒或者篡改一些财务数据就可以有效规避审查，而民间的审计机构因为自身利益的问题，可能会受到房地产企业的影响而无法严格按照监管要求办事，从房地产企业监管角度来说，外部监管执行难度较大。同时，房地产的内部监管容易受到来自企业高层的影响，其监管力度不够，执行力不强，造成房地产企业的内部监管不严，这给企业的健康发展埋下了严重的隐患。

（三）房地产内控主体素质有待提高

房地产企业的内部控制主要面对的对象就是企业管理人员和财务管理人员。目前很多房地产企业在管理人员的安排上任人唯亲，使得企业的重要部门被能力不足的人所掌控，且这些人员因为与企业高层有关系缺乏自主学习的动力，造成房地产企业在面临重大决策时面临困难。其次，房地产企业的财务管理人员普遍缺乏国家相关的法律法规和政策的了解，同时欠缺对房地产行业及有关财务理论知识的学习和财务岗位职业道德的培养，使企业的财务管理工作存在较多漏洞。

三、完善我国房地产企业内部控制问题的策略

（一）执行全面的企业财务风险控制

实现房地产企业的财务资源配置优化，首先要做好企业的财务风险控制。第一，企业需要深入市场调研，结合企业自身内部环境和资源确定市场定位，同时认清企业自身的优势和劣势，对企业面临的机遇和挑战进行全方位的评估，借此实现企业财务资源的科学配置。第二，房地产企业应该扩大融资渠道，保持与各家银行良好的沟通合作，可以适当以股权拆分形式进行融资，保障资金的畅通，同时在市场环境处于低迷状态时，尽量降低企业的资产负债率，保证企业有足够的偿债能力。