土地一级开发过程中的财务风险防范

2019-12-23张玲玲

大众投资指南 2019年1期

张玲玲

（陕西省土地工程建设集团，陕西西安 710075）

一、前言

现在我国正在进行工业化和城镇化的重要阶段，而城镇化发展过程中一个十分重要的环节就是土地储备过程中的土地一级开发。土地一级开发是指政府或者政府授权的企业来对一定区域中城市国有土地或者乡村集体土地进行统一征地拆迁过程，同时给予适当的市政设施来让该区域内的土地能够保持三通一平、五通一平甚至七通一平的状态，随后对该土地进行有偿的转让或者出让。土地一级开发的环节当中不管是政府进行还是企业进行都会面临很多的风险，这也是土地一级开发过程中最需要得到重视的问题之一。

二、土地一级开发过程中的财务风险

土地一级开发过程中会遇到的财务风险主要包括筹资、投资和现金流三个方面的风险。

（一）筹资风险

土地进行一级开发过程需要大量的资金来进行征地补偿和房屋拆迁补偿等，开发的主体在进行运营的过程中首先就需要解决资金需求，而通常仅仅依靠自身的资金经常是难以满足资金需求的。资金的来源一般是来源于银行的贷款的，筹资的主要方式是负债投资。现在国家已经开始加强了信贷管理的力度，这一情况下开发的突起就很少有可抵押的土地使用权，甚至没有可以抵押的土地使用权。随着开发周期逐渐深入，中期过程中投入的资金大量增加，但是在这一过程中却没有足够的资金回报，这就大幅度增加了续贷的难度，同时还会让企业面临着大量的还贷压力，开发后期如果投资仍没有得到充分的回报，那么就会导致还贷压力越来越大。

（二）投资风险

不论开发主体是政府还是企业，进行项目投资的过程中都会面临十分严重的投资风险。土地进行一级开发过程中遇到的投资风险经常是其他项目风险的几倍甚至几十倍，因为项目有着十分大的资金需求量，所以如果没有充分的资金作为保障且没有后续的资金投入，这就导致项目有着很大的资金占有量的同事资金流动性大幅度下降，进而严重影响到项目进度甚至导致资金链断裂。与此同时土地一级开发的过程中经常会出现项目开发周期过长的问题，这样一来投资回报的周期就在三到五年之间，要确保三到五年之间只有过多的投入而没有充分的资金回报的时候就会导致企业没有足够的连续性资金。实际情况当中就经常会因为这一问题而导致企业关门倒闭。

（三）现金流风险

企业运营过程中充分而持续的现金流就是企业生存发展的重要保障，无论是企业还是具有政府性质的开发区都不能免俗。现金流风险就是指如果现金流的流量不够，进而导致到期的债务难以及时偿还，随后资产的周转率大幅度缩水，进而导致负债率上涨等一系列问题。实际运营过程中作为土地一级开发的主体需要充分重视现金流风险并保证项目开发全过程和项目回报期望不足的问题下能够有着充分的流动连续资金进行支撑。现实情况中就经常会有现金流和资金链等问题导致企业资产大量损失甚至关门倒闭。

三、土地一级开发过程中面临的财务风险防范策略

土地进行一级开发过程中会面临严重的财务风险问题，而在这一过程中如果采取针对性的措施进行解决则可以有效地降低财务风险的影响。

（一）建立有效的风险防范机制

筹资过程中，项目开发之前需要对项目需要的资金总量进行科学的预判和支持，对项目每个阶段当中会投入的资金总量进行汇算，合理的设计筹资活动。开发过程中需要按照项目的进度来对资金需求进行不断的估计判断，土地一级开发的过程中资金不是所有都需要一次性投入的，而是随着项目开发的过程逐渐分批地投入进去，避免资金供应不足和资金大量闲置两种问题。实际运行过程中应当根据企业实际情况来选择更好的融资途径来合理组织筹资的方式，确保资金的成本和风险能够一直保持最小化的效果，进而保证经济利益能够最大化。

（二）识别不同风险并区别对待

实际运营过程中会遇到各种各样的风险，如果对不同程度的风险都采取最重视的态度则不仅会导致精力的大量浪费，同时还会让企业的资金放到不必要的地方。实际运营过程中可以采取分散风险的方法，通过多元化的投资经营来分散财务管理风险，并使用多种联营的方法联手其他企业来进行风险较大的投资项目，进而避免独家承担所有的风险问题。筹资过程中可以结合债券和股权，结合长期借款和短期借款两种方式，进而有效降低产品负债率的同时分散还贷的压力。