房屋产权在中国住房政策体系中的体现

2019-12-22肖茹月

大众投资指南 2019年6期

关键词：房屋产权使用权国有资产

肖茹月

（华中师范大学经济与工商管理学院，湖北武汉 430070）

欲探讨中国住房政策体系构建中如何体现房屋产权，首先要弄清我国住房政策体系的方针，然后再明确什么是房屋产权，最后把它们结合起来看。

一、我国住房政策体系的总体构想

我国住房政策体系包括四个基本部分：（一）累进制的房地产税收政策；（二）以货币工具为主的房地产市场调控政策；（三）廉租房政策；（四）政策性住房金融政策。除此以外，我国在上述政策体系内同时也在推动双限房政策和经济适用房政策的转型。

市场经济条件下，虽然大家都知道人们是因为收入差距不可避免地造成了购房能力的差距，但另一个事实也令人无可奈何：欲使中低收入人群在短期内通过提高收入来大幅度提高购房能力，是非常困难的。因此，居民需要看得见的手——政府住房政策来发挥作用，保障居民的基本居住权并且调节居民购房能力的社会差距，使其尽可能缩小。[1]

因为土地资源是稀缺的并且有限的，再加上居民存在较大的收入差距，政府更加迫切地需要对不同收入的群体应用不同的住房政策：对于高收入的人群，主要通过市场一定范围内的自发调节来满足其居住和投资的需求，但政府仍然要通过一定的宏观政策间接调控以维护房地产市场的稳定；对低收入的人群，暂且就难以兼顾到他们的投资需求了，主要通过公租房、经济适用房等保障性住房来满足其基本的居住需求。

二、关于房屋产权

房屋产权是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

人们容易混淆房屋产权和土地使用权问题。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，前者的期限为永久，而后者根据有关法律法规而不等，如果土地使用权到期，可以选择第二次向政府缴纳土地出让金,如此方可继续使用土地。还有一种可能是政府因为公共事业需要收回该土地，那么政府会向该业主支付一定的补偿金。

土地使用权和房屋所有权实质上有很大区别。房屋所有权是永久的，房产证里是没有期限登记栏的，业主能够一直享有直到房产完全毁损灭失；但土地使用权是有期限的。国家通过不同的方式，如土地出让、土地划拨等，授予土地使用权人40年、50年或70年不等时间长度的使用权。通俗一点说，只要房子不消失，产权人就可以一直享有它。但是因为我国社会主义国家的性质，土地是属于国家的，所以土地使用年限根据用地性质的不同而变化。

房屋产权的取得形式有：（一）购买取得。购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意所购房屋是合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份，合同中有无写明房屋位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务；不仅如此，还应及时到房管部门办理登记、过户手续。（二）建设取得。通过建设而取得产权的在产权取得前或前建设过程中应注意建设用地的合法性，有关手续的合法性，房屋质量是否合格。（三）受赠取得。在办理房屋赠予手续时，赠予人与受赠人应签订书面赠予合同，并到房管部门办理过户手续。（四）抵押取得。通过这种方式而取得产权时，应注意应当到有关部门办理抵押登记手续和抵押房地产的合法性。（五）继承取得。

三、房屋产权的新形势：共有产权房

近年来出现了“共有产权房”，简单来说就是政府和购房人凑份子买房，购房人在购买时就可以只用支付一部分的房款，例如购房人付款45%,买下一套房屋45%的产权，虽然可以用于自住，但是这套房屋的转让和交易是有一定限制的。

但是，共有产权房制度还尚未完善，目前也存在一些问题。试点城市反映出最明显的问题就是交易不规范、产权界定不清晰、定价方法不合理。

就拿北京举例，北京政府承诺每年竣工6万套保障性住房，按照每套平均83平方米计算，大约500万平方米；按每平方米4万元算，那么每年应收款2000亿元。如果政府按照均价2.2万元/平方米卖出55%的所有权，并持有剩余的45%，就意味着政府以国有资产形式持有900亿元。所以，北京共有产权房，本质上就是每年拿出900亿元做保障住房。首先，这意味着替政府放弃了这900亿国有资产的收租权。因为如果这些家庭平均付款220万购买了一套共有产权住房，都自称自住的话，政府的这900亿国有资产，将无法得到房租。再者，这替政府放弃了这900亿国有资产的变现权。这些房子什么时候卖出，卖多少钱，都要每一个买房人自行决策，如果大家都不卖，国有资产就相当于“冻结”了，名存实亡。

共有产权房作为一种带有保障性质的政策性住房，在定价过程中应充分考虑考虑购买者对住房的承受能力，同时也应确保政府投资回收的范围和周期。