基于SWOT分析的沈阳市房屋租赁市场发展对策研究

文/张璠，辽宁省交通高等专科学校

1 关于新兴房租租赁模式的思考——以沈阳市房地产市场供需为例

就近两年国内房产市场的实际状况来看，不可否认，当前我国房地产市场已经全面进入到结构性矛盾，即一二线城市住房价格上涨过快，而中小城市房产市场则供大于求。沈阳市作为首批住房租赁市场改革试点城市之一，近两年也加快了对住房租赁模式的创新。

如上，结合当下沈阳市房屋租赁市场的实际状况来看，再次印证了新兴房屋租赁模式创新变革的必需性。就目前来看，主要存在三类形式。

其一，分布式房屋租赁。所谓分布式房屋租赁，通俗点来理解，即小型公寓型，主要面向的是青年白领、创业人群。包括单租和群租，房屋大多属于精装修，并且配备家具、宽带。结合沈阳市近几年社会发展和人口流动情况来看，分布式房屋租赁的优点就在于，它可以最大限度利用社会大量闲置房源。

其二，集中式房屋租赁。与分布式房屋租赁模式相比，有一定的相同之处，即也配备家具、宽带，租客可拎包入住，面向群体也多为青年白领、创业人群。但是，与上述不同的是，集中式房屋租赁的最大特点就是统一化、标准化装修。包括后期的运营维护、物业管理等，均标准操作。不仅如此，资金回收周期过长也是一大特点，但最大的问题就是出租价格相对高一些。当然，沈阳市与北上广等一线城市不同，市场价位相对平稳。

其三，租售结合的形式。关于租售结合，其实早在2015年，界内也推出了极具代表性的万科驿。主要是将区域内闲置空置的资产、乡镇集体资产以及经营不佳的转让资产，改造建设成主题式公寓，以租金抵房款的方式来推向市场。

2 沈阳市房屋租赁市场SWOT分析

第一，优势。首先是国家政策的支持。正如开篇所言，作为最早的试点城市之一，2015年到2017年，住建部和国务院办公室等相继发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。其中，明确指出，各级政府要积极培育住房租赁经营机构，提供必要的优惠政策鼓励开放商将所持有的房源直接面向全社会出租。简言之，就是通过政策指引和调控导向，旨在将沈阳市的存量房转型租赁型等服务模式。其次是沈阳市租赁需求旺盛。众所周知，作为全国一二线城市，沈阳与其他绝大部分省会城市一样，房价居高不下。不仅如此，近年来以沈阳为首的整个东北经济也趋于缓慢，所以越来越多的居民对于在当地购房的欲望并不强烈。与此同时，近几年沈阳市加大了人才引进和待遇福利，一定程度上留住了较多的人口。故此，租房成为了很多人群的首选。

第二，劣势。首先是市场监管的缺失。就目前来看，沈阳市房屋租赁管理涉及房屋保障和管理局、公安部门、税务部门等，这些关联的管理主体在管理工作中并未对自身职能予以明确。正因如此，先前几年间沈阳市房屋租赁表现为多头管理的局面，即责任不清。不仅如此，相关的管理依据依然沿袭上世纪九十年代的标准条例。其次是缺乏专业和规范的房产中介服务体系。近两年，房产中介混乱的问题，成为了沈阳市有关部门最棘手的问题。从市区内几大房产经济机构的投诉件数来看，问题比较多。

第三，机会。沈阳市与其他绝大部分省会城市一样，房产市场均进入到了存量房时代。此背景环境下，直接促力房屋租赁市场的快速发展。再加上当下国内经济形式以及沈阳产业经济发展现实，加速了房屋租赁市场的发展以及各类新兴房屋租赁服务模式的构建。

第四，威胁。可简单从三方面谈及。沈阳市房屋租赁市场并不稳定，即绝大部分租户均是以短期为主，并且很少有直接签订多年的合同。再者就是租金变化不够稳定，有涨有跌，总体以涨为主。总体来看，沈阳市房屋租赁市场及价格受到国家和省级政府宏观政策影响较大。再加上沈阳市流动人口波动较大，所以进一步加剧了不稳定性。

3 沈阳市房屋租赁市场战略性规划建议

首先，进一步完善房屋租赁市场的法律法规，并提供制度性保障。关于上述系列问题现象，最核心性的问题在于市场的固有弊端，侧面也直观反映出了市场监管的缺失，即缺失制度性保障。故此，沈阳市房管局等各个部门，依照国家大政方针，修订完善具有针对性的房屋租赁法律。

其次，优化房屋租赁市场环境，通过强化市场监管力度，以期进一步增强对房屋租赁当事各方的合法权益的保障。在具体操作方面，建议政府部门可以适当借鉴北上广等城市的一些成功经验，重点还是要立足本地实际，拟定完善房屋隣合同示范文本，这一点是之前几年间最欠缺的一环。总之，通过合同约束，进一步明确租赁双方的义务和权利。对于不规范行为，适当惩罚。与此同时，加大沈阳市房产中介机构的违法违规成本。正如前文所言，在未来一段时期内，侧重于培育诚信优秀的房屋租赁中介机构。

综上，其一，SO策略。沈阳市各级相关部门响应国家政策，顺应本地居民消费观念，即遵从当下由买到租的大趋势。借助互联网等信息传播优势，加大宣传，构建APP交易平台，增强对市场的监管力度。其二，WO策略。沈阳市当地部门应整合现有房源，加强对中介机构的管理。其三，ST策略。如前文所述，多部门联合管理，消除以往的多头、分散式管理。在具体推进中，应分阶段、分区域来规范市场，尤其是市场价格。总之，最大限度保障交易双方的权益。其四，WT策略。在上述的大前提下，持续加快沈阳市房产租赁行业的规模，在较短的时间内缓解供需矛盾。与此同时，制定相应的优惠政策，在沈阳市区内全面实施房租租赁合同登记制度。