营改增对房地产业财务管理的影响

文/肖玉芳，重庆飞洋控股（集团）有限公司

为了引导房地产企业的发展，国家出台了“营改增”政策，减少重复征税的情况，不断规范营业税的征收标准，切实规范房地产企业的税收标准。在“营改增”政策实行阶段，房地产企业势必会遇到相关问题，为了更好的落实“营改增”政策，本文针对此点做简要分析。

1 营改增内涵

近年来我国经济迅猛发展，国家为了引导经济健康发展，出台了各式各样的改革措施。尤其是在税收问题上，出台了"营改增"政策。在房地产行业，因为“营改增”政策的出台，也掀起了轩然大波，对房地产企业的冲击不可谓不大。国家将营业税改为增值税，有效的避免了过去重复纳税的不良现象，有利于规范化企业的交税标准，促进企业健康发展。房地产企业是我国国民经济的重要组成部分，为我国国民经济的迅猛发展做出了重大贡献，而房地产企业因为“营改增”政策而得到了发展，进一步推动了我国的经济增长，切实成为我国经济发展的强大后盾，加强了我国的发展，使我国向着更高一级的层次迈进。而从具体方面来看，房地产企业实行“营改增”政策后，由营业税改为增值税，纳税人所纳税金的类型转变，纳税项目更加科学合理，有利于房地产企业开展下一步的经营和经济活动。

2 “营改增”政策给房地产企业财务管理带来的影响

2.1 增加了房地产企业财务部门的工作难度

在“营改增”之前，财务部门的核算模式比较简单，也比较好执行，财务部门的工作难度、强度并不算太大。而在“营改增”政策出台之后，会计核算方式发生了变化，难度增加，流程复杂，加大了房地产财务部门的工作难度，对财务部门的工作人员提出了更高的要求，从而影响房地产企业的发展。尤其是对于一些新老项目并存的核算类项目，难度直线上涨。新一轮的“营改增”政策，对房地产企业提出了更高的要求，要求会计人员具有更高的专业素养，以便能够匹配高要求的新会计核算模式，否则工作人员的专业素质与要求不匹配，工作人员无法胜任新的工作内容，势必会加强房地产企业财务管理的风险，影响企业的进一步发展。

2.2 给企业现金流造成一定的压力

房地产企业在开展项目，向上级提交申请获得审批，拿到土地的使用权之后，开始完成项目。在初始阶段，企业要做的工程量有很多，要经历比如土地堪察、项目策划等诸多环节，所经历周期较长。而随着“营改增”政策的出现，项目前期的收入锐减，对于房地产企业项目所用的材料设备和劳务资金，企业只能先行垫付，对企业的现金流造成一定的压力，对企业后续的投资、理财、发展均产生不利影响。

2.3 影响企业的成本

企业的支出成本事关企业的利润，而实现“营改增”政策，势必会影响着企业的利润。“营改增”政策的实行，有效的促进了房地产的健康发展，尤其是从长远看，对房地产的可持续发展有着积极意义。在长远看来，“营改增”政策的落实使得企业均衡发展，调节了企业的可持续发展，使企业有更多的精力去经营其他业务，从而在税收的调节下扩大自身的发展空间，以自身的发展，为国家建设出一份力。

2.4 进项发票不足量

在房地产发展过程中，只有采购钢材的供应商才可以获取增值税专用发票。而对于房地产所用其他材料，则难以达到法律规定开取进项税额发票的标准。但在“营改增”政策出台之后，房地产获得的进项发票并不足量，相比以前的抵扣数额降低，可从根本上影响了房地产的支出成本。尤其房地产项目完工的百分比和现行的增值税征收方式中间，还存在一些矛盾的内容，这也属于开展“营改增”政策中的一个重点难点。

3 “营改增”后应如何加强房地产企业财务管理

3.1 提高财务工作人员的综合素质

从我国的当前大多数房地产企业来看，企业内部的财务工作人员素质不一，高低水平不起，大多数工作人员对于财务纳税筹划工作提不起相应的重视性，忽视财务纳税筹划工作，阻滞了财务管理工作的发展。为了更好的迎接“营改增”政策，提高企业财务管理工作水平，企业必须要打造一支高质量的专业人才队伍，加快“营改增”政策的落实，确保企业可以开展顺利的纳税筹划工作。企业可以通过开展业内培训，提高财务工作人员的专业素养和职业素养，使其更好地面对新的财务工作。在“营改增”政策中，因为会计核算方式的改变，对企业的财务部门提出了更高的要求，加大了会计处理的难度，这也就要求专业工作人员上岗，提高会计核算能力，做好增值税明细账，处理好明细账等相关业务，为企业的发展提供准确的税务资料，以此来使企业财务部门获得更好的发展，加强企业落实“营改增”政策。

3.2 加强对增值税的管控

“营改增”政策出台后，对房地产企业的财务管理工作造成了一定的影响。为了使房地产企业的财务管理与“营改增”政策的方向相一致，就得积极优化营改增税负的测算和评估工作，加强对增值税的管控。房地产企业首先要更新自身的管理观念，加强对增值税的管控。尤其是财务部门，对于新增加的增值税核算科目，再核算起来，一定要立足企业实际情况，首先对企业的业务类型进行梳理，确定企业收入的性质，将企业的收入与成本做到价税分离，以尽快适应“营改增”政策中的各项细节。

3.3 加强纳税筹划工作的进行

“营改增”中最关键的就是税收环节，为了企业能够更好的适应“营改增”带来的新变化，房地产企业需要加强税收筹划工作来保障自身的平稳运营。在进行纳税筹划工作时，房地产企业要合理选择材料供应商，尽量选择一般纳税人，做好纳税筹划工作，以获得足够的增值税专发票，能够尽量减少企业支出成本，增加企业的总利润，促进企业的发展。同时财务部门可以建立共享机制，共享房地产企业内部的财务资源，以便及时发现房地产企业纳税筹划工作中的问题，并及时对问题提出合理有效的解决方案。在实际开展纳税筹划工作时，房地产企业要立足于自身经营状况，平衡好税务节约与税务风险之间的联系，确保房地产企业能在“营改增”浪潮之中占据有利地位。

4 小结

在房地产企业发展过程中是存在很多问题的，而“营改增”的实施，恰恰是为了引导房地产企业的长远发展才实行的政策。虽然“营改增”政策对房地产企业的财务管理带来了一定的影响，为了确保房地产企业能够更加顺利的面对“营改增”带来的影响，房地产企业必须要直面“营改增”带来的挑战，抓住“营改增”带来的机遇，科学合理开展纳税筹划工作，建立完善的工作制度和监督机制，为企业长远的发展奠定坚实的基础。