浅谈基于BIM技术的房地产开发全过程成本管控

欧阳申

（上海建工房产有限公司，上海 200080）

房地产各企业间的市场竞争从以往资源竞争变成管理上的竞争，确切地说就是成本管理竞争，然而如果想保证成本管理效率和质量，需使用先进现代化的成本管控模式来对工程项目全过程的成本实施精细化管控。以BIM技术为基础的全新成本管控方式是现时期较先进的成本管控对策之一。

一、房地产开发项目全过程成本管控BIM技术的具体应用

（一）开发阶段

BIM技术可以有效解决房产决策期间的失误率，并同时还可提升决策效率和质量，房产企业能够把平时项目实际成本BIM模型，存到企业服务器当中，之后企业各部门可根据各自使用权限来查阅各工程项目的成本BIM模式数据，搜索成本数据，通过这些数据来为新项目的开发决策提供数据参考。

（二）设计阶段

BIM技术建模设计主要是以三维为基础。所绘制的不同构件其属性也是存在差别的，利用BIM技术软件来保存各属性信息，由此为相关专业的设计提供参考信息，不同的专业设计可以在同一BIM平台中相互协作，防止各专业由于沟通不到位而产生构件设计上的冲突[1]。

（三）施工阶段

基于BIM技术利用计算软件构建施工环节的5D建筑模型，如此可以对项目施工成本实施精细化分析，对各工序、各工作区域、各时间点的工程量进行精准的计算。结合企业定额来分析，还可快速的计算出各环节各构件当中的标单价与施工成本，并确定两者间存在的关系，由此对项目施工中的各环节资金进行合理的规划和管控，同时还可对工程项目进度成本实施一体化管控，促进成本精细化管理的有效实现。

（四）运营维护阶段

首先，对租售方案进行改进。以往成本管控模式下其租售只能在项目建完以后才可以清楚商铺的实际模样。如果发现不是自己所需要的，便无法对其进行更改或是需要较长一段时间才可以对其实施更改。然利用BIM模型能够对商铺各项指标进行充分的事先了解，如，商铺空间规模、光照情况、朝向情况、样式、空调和用电负荷等。并且客户还能够结合自身具体需求来提出相应要求，在此情况下，业主便能够结合模型来对现场的实际情况有所了解和掌握，如此结合客户需要来对时间与成本设计方案进行优化和科学的调整。其次，系统维护。过去思想中的系统维护通常都是负责运维的一方结合竣工图，使用电子表格来对建筑项目中的各系统及设备的相应数据信息进行了解和掌握，如此不但缺少时效性同时直观性也非常不足。参照BIM模型运维人员能够全方面的了解并掌握建筑项目当中各个系统设备的数据和管道走向，能够及时地找出损坏设备和存在故障的管道，对建筑内部的运行系统进行及时维护，这样能够有效地降低时间成本[2]。

二、动态成本管控中应用BIM技术

（一）预算管理

预算管理这一模块主要构成包含建筑工程几何结构、材料、进度、供应商及造价等相关信息，并且在模块当中还有历史工程的一些数据。负责造价管理的相关人员依据拟建项目具体情况，通过计算机来对数据进行分析，就可以高效精准地对工程造价进行预算。

（二）招投标管理

结合工程设计的相关资料和数据信息，辅助BIM计算软件，智能计算出工程项目整体工程量，由此为建筑项目的招标提供精准并且科学的工程量列表，并且也可以与投标资料当中的工程量进行对比与核实。

（三）合同管理

这种模块主要是利用BIM工程项目的造价数据库数据，对工程项目的造价信息实施分类、汇总，同时结合工程的浮动来随时调整数据，固定时期的生成报表，以供相关部门进行审阅，由此高效提高台账管理质量和效果。

（四）设施管理

这一管理模块主要是选择使用相应BIM的可视化软件来直观的管理设备设施的空间数据，保证提供高质的设备性能资料和技术运维资料。

（五）费用与风险管理

在BIM成本动态控制系统当中，费用管理和风险管理两大模块相互对接并且相互连通。在此当中费用模块的录入会生成工程项目整个过程所有费用的数据资料，同时还可使用5D形式的成本模型来构制费用计划，依据施工进度、空间维度和工序，来对工程动态成本实施计算和控制。然风险模块能够在工程开始时就可以对工程风险做出评估和及时的反馈，由此能够有效预防因人为因素而导致的风险，由此对工程项目成本风险实施动态实时的监控，如果工程施工过程中发现成本超标，可以及时做出预警，这样对于工作人及时采取措施解决问题非常有利[3]。

（六）模拟管理

模拟管理模块的应用，能够对工程施工期间所产生的影响因素实施直观、清晰的模拟分析，由此对事先设计好的施工方案及进度设计合理性进行检验，为以后项目的运营与维护奠定基础。

三、结语

总体来说，从工程项目造价人员的角度来看，BIM技术应用改变了以往工程造价模式，如此不但能够使造价更为合理，同时还对行为发展具有非常重要的作用和意义。从建筑企业的层面来看，需对BIM技术提高重视度，大力宣传和广泛应用BIM技术，使工程造价可以充分实现智能化、信息化和精细化，如此对于提高工程项目整体造价水准和工程质量都具有非常大的促进性作用。