投资房地产项目的风险控制

徐劭华

（盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司，北京 100020）

引言

近年来，随着地产基金在国内的蓬勃发展，对房地产业务的专项投资在逐年增多，而随着近几年来，国内房地产市场的起浮，整个房地产市场的格局和金融环境都发生了很大的变化，在有些地产基金取得丰硕成果的同时，有更多的产基金在经历了最初的鼓噪后变得销声匿迹，甚至有的不规范的基金因项目处理不当，走上与投资人之间或与项目之间的纠纷或司法处理途径。本文笔者结合多年的地产基金投资和风控管理经验，浅析风控措施，以抛砖引玉的方式，给同行以探讨和参考，希望促进地产基金投资业务的更好发展。

一、相关理论阐述

（一）房地产投资风险的基本内涵

理论界和实务界将对可能产生破坏的事件进行定量分析，并将其称之为风险。目前国际上关于风险的定义并没有一个权威性的解释，不论如何对风险进行定义，风险的标准主要包括：风险的发生具有一定的随机性、一旦发生风险将为人们带来严重的后果。进行房地产投资是实现房地产项目开发、经营的基本前提，房地产项目的投资的最终结果是对原有的房地产进行改造、形成新的可用房地产。在整个投资过程中收益与风险并存，因此，房地产投资风险主要是指：由于受到各种随机因素的影响而引发的投资房地产项目的收益与预期收益产生偏离。可见，为了有效降低房地产投资项目带来的风险、削弱风险带来的影响，必须对房地产投资项目进行深入的研究与分析。

（二）房地产投资风险的基本特征

投资这对房地产项目进行投资所引发的风险具有较强的隐匿性，想要对投资风险的直接判断存在很大难度，因此，必须先正确认识房地产投资风险存在的特征，这对减少由于风险发生带来的损失、构建科学完善的风险控制体系、降低风险发生的概率、提高投资者的投资效率有较为重要的实际意义。通过对房地产项目投资风险的基本特征进行梳理后有如下几方面：

1、多样性

很多因素都会对房地产投资项目的投资结果产生影响，比如：投资环境、资金问题、房地产市场的现状、国家政策调控、消费者的消费心理等，这些因素都可能使房地产公司风险出现波动，由于各种影响因素之间是相互独立的，从而导致房地产投资项目风险具有多样性的特征。

2、潜伏性

投资者投资房地产所以放的风险一开始并不明显，各种风险隐患也是在潜伏一段时间后才会出现，而潜伏期过后产生的实际破坏作用较大。可见，投资者进行房地产投资前不能只对当前阶段的投资风险进行调查，而是应该面对房地产项目的整体生命周期，站在综合的角度进行考虑。

3、激励性

虽然投资房地产项目会存在一定的风险，但是风险也能为投资者带来一定的经济利益，一般而言投资风险越大获利越高。虽然房地产投资项目的风险可以为投资者带来巨额利润，但是也对有效规避项目投资风险提出了全新的挑战，一旦出现投资决策效果不好的情况，如果不能及时排除风险隐患必然会造成巨额亏损；反之则会带来巨大的投资效益。

4、预测性

在一定的理论和预测方法做支撑的情况下可以实现对风险的预测与有效防范。房地产投资项目具有一定的随机性、不确定性，但是通过对造成投资房地产项目风险原因的分析，可以从源头真正缩小和把控风险，最终实现对风险的预测和规避。

二、投资房地产项目的风险识别和分析

有效分析和识别房地产项目投资风险主要是针对不同概率、不同规模、不同类型的风险采取相应的措施，从而有效规避房地产投资风险的发生，或者将风险带来的损失降到最低。在洞悉各种风险后，以利于采取相应的风险管理控制与手段，以求达到实现控制风险的目的。

（一）投资决策阶段的风险

1、政策风险

政府部门根据社会经济发展的实际状况和需求，及时修正和调整当前不符合发展规律的相关政策，同时对建筑工程项目相关的技术进行合理限定，并且大力推广符合房地产开发项目实际需求的新型技术。政策风险是无法实现100%规避的，这些政策，在整个社会发展的大环境中可能是属于利好政策，但对于房地产投资基金而言政策的变化也可能就会导致前期投资效益受损。必须随时掌握政府政策的新走向，并且在投资房地产项目决策中充分发挥前瞻性作用，从而有效规避政策风险的发生。

2、房地产市场风险

当房地产项目在交易、出售变现的期间内，由于房地产市场的供求关系、市场价格等环境因素的影响，或者是售价你购买人收入之间的比例发生变化而形成交易市值所产生负面变化的一种风险，称之为房地产市场风险。例如：由于不同因素导致房地产价格出现大幅波动从而为投资者带来的风险；投资者准备将房地产项目转出或出租时，如果遇不到恰当的买家或者租赁者必然会引发风险。

3、投资方式风险

目前我国房地产投资方式呈现出多元化的趋势，通过独立方式进行的投资结果上也独立享有收益，但是这种投资方式所承担的项目风险较大，必须具备丰富的建设经验、资金充足、承担风险能力较强。通过联合投资方式对投资基金而言自身的获利水平并不是很高，但是相对承担的风险较小。多个公司共同对房地产项目进行开发，并且通过协商的方式确定各自的投资比例，在进行研究后，共同达成一个建设目标，这种投资方是属于联合投资。联合投资的方式是多样化的，例如：投资基金、土地投资、品牌投资、人工投资等都属于联合投资的方式。在进行联合投资前必须达成相关的、一致的协议，确定项目风险由各方共同承担。

4、投资项目类型风险

房地产项目开发具有住宅、别墅、厂房、写字楼等不同的开发形式。针对不同的建设形式应采用不同的风险管控方式。因此，投资基金在进行投资前必须对投资项目的类型进行分析，如果投资项目为普通住宅项目，所涉及的风险影响因素主要包括：教育配套、生活设施配套、活动场所配套等；如果投资的项目为写字楼项目，那么所涉及的风险影响因素主要包括：交通位置、地理位置等；如果投资的项目和厂房建设，在投资过程中必须充分考虑土地的价格、园区的配套设施等。由此可见，针对不同类型的房地产投资项目，要求投资基金必须有针对性地对各种风险的敏感因素进行科学而详尽的分析，并结合具体的实际情况制定出适合的投资方案、风险管理机制。

（二）房地产投资项目建设前期阶段的风险

1、获取土地的风险

土地是进行房地产项目的重要载体，我国主要是通过：协议、拍卖、行政划拨、招标等不同的方式来获得商业用地。获得土地的不同方式存在着不同的风险，其中行政划拨风险最小，但是其应用面也最窄。虽然通过协议方式获得的土地价格较低，但是前期准备时间太长，而且在投资过程中还会产生很多不可控因素，这将在很大程度上增加对土地的管理难度，并加大管理成本。拍卖和招标也是获得商业用地的主要方式，但是这两种获得土地的方式成交价格较高，相对成本较高，一旦对市场出现误判很可能导致项目出现大额亏损。

2、融资风险

投资房地产项目需要大量的资金，如果只依靠自有资金是远远不够的，融资成为项目建设资金的主要来源。因此，要求投资者必须对融资风险进行准确的评估，一旦在融资环节中出现问题很可能导致投资项目资金链断裂，严重的还将导致破产。

3、投资项目选址选型的风险

房地产投资项目在一次成型后具有区域固定型特征。因此，在前期区域选择阶段必须结合建筑产品的自身情况慎重进行考虑。例如：项目的交通位置、行政区域的划分、人群的密集度等。投资基金在投资前必须对相关资料进行准确搜集，开展调研，准确处理这方面的数据，最终形成完整而全面的区域分析方案。

4、勘察设计风险

房地产开发项目的设计方案如果不恰当很可能会给投资者的投资带来损失。例如：在项目前期并没有对环境、人流量、所处地理位置等因素进行细致的勘察，从而导致项目的设计阶段出现一些缺陷，引发了勘察设计风险。再例如：由于项目设计单位与开发商之间缺乏良好的沟通，使得设计产品，与开发商的预期存在很大出入，如果对设计方案频繁进行修改必然会延误工期，从而带来损失。

5、合同风险

投资基金投资房地产项目时，在对合同的执行过程中很可能会出现由于合同条款不严密、合作伙伴权责不明等引发的合同纠纷和争议。

（三）投资项目建设实施阶段的风险

1、成本管理风险

在投资房地产项目时一定要注意项目开发涉及的各种成本，对于投资基金而言，企业成本风险存在于项目的各个环节中。必须构建系统性强、高效率的成本管理体系，因为任何一个环节的变动都可能导致成本管理战略的失败。

2、安全风险

现场施工安全对项目投资也至关重要，在施工过程中必须严格要求施工方按照合同约定的方案或国家标准来执行。如果安全事故的发生，会造成人员伤亡、经济损失，严重的还会造成不良社会影响，导致项目投资的失败。

3、工期风险

投资基金最关心的是项目能否按期完成交付，作为项目成功的三要素，投资基金必须对房地产投资项目的进度、成本、质量等进行全程掌控，这也充分彰显出投资管理能力。如果房地产投资项目由于进度受阻而延误工期，不仅会对项目的销售带来影响，更会对投资基金的资金回笼造成较大的影响。

4、质量风险

质量是产品的生命线，由于房地产产品具有独特性，它主要是用于人们居住和工作，对人们的生命财产安全起到至关重要的作用。因此，房地产项目的质量不仅对投资基金的经济利益造成影响，更与人们的生命安全密切相关。落后的技术水平、施工中偷工减料都是引发质量风险的安全隐患。

5、技术风险

投资房地产项目时技术风险主要出现在项目的施工过程中，例如：设计变动风险、建筑材料和建筑施工技术的变更带来的风险、由于信息收集失败带来的风险。

6、市场供求风险

房地产这种特殊的商品与其他商品存在很大的差别，对于大部分老百姓而言一生拥有一套房屋很困难。房地产产品的特殊性导致投资房地产项目面临着较高风险。投资基金在投资前如不能对房地产市场进行调研、不对当地消费者的购买力需求进行分析就会造成经济损失,对于房地产项目的购买力和销售风险必须予以高度关注,结合实际情况，制定出合理的销售方案。

7、物业风险

物业管理的好坏在很大程度上直接决定着消费者购买房屋的欲望和居住的舒适度，投资基金在进行房地产项目投资时应选择优质物业公司，来保证物业的优质服务。

（四）投资项目退出阶段的风险

1、逾期风险

由于房地产项目开发工程延期、设计变更延期、发生安全事故、销售未达预期等原因造成投资项目比原计划延期，从而导致投资逾期引起风险。

2、资金归集风险

投资到期后原计划的资金不能合理到位，无法归集到足额的退出资金，最终引发了资金归集风险，引起不能如约退出风险。

3、退出方式变动风险

房地产项目的投资时间一般较长，由于期间国家政策的变动原方式已不符合国家政策，或由于合作方关系变动原来协议约定的退出方式不再适用，从而引发投资风险。

三、投资房地产项目风险管理与控制策略

投资基金投资房地产项目时需建立完善严谨的风险管理与控制体系，并形成流程化、体系化的投资前、投资后的风险控制应对策略与手段，从而规避、削弱或杜绝各类投资风险，保证投资目标和投资收益的实现。

（一）投资前风险控制与管理

1、完善项目评估阶段的风险控制评分体系，通过在前端设立完善的评估体系，严把项目筛选关。

项目筛选评判阶段，要加强融资人信誉、抵押物价值、原始投资的鉴别、调查、认定工作，将其提升到与项目可行性的评判同样的高度，突出项目的投资安全。同时，在项目尽职调查和项目测算过程中，不粉饰、不回避问题，力求真实的反映项目存在的问题，将其作为谈判重点，寻求开发商对此进行安全保证，并反映到具体的监管措施上，力求问题触发时监管有据可执行。

2、从评判标准上把好前端风险控制，同时在评判过程中上坚持统一标准，统一流程管理，对开发商进行名单制管理，对区域城市、物业类型有严格约定。

3、选择有盈利空间的优质项目。投资基金应本着审慎的原则，在众多项目中，要选择资产优质、抗风险能力强的项目。

4、选择恰当的投资合作方式。

在合作方式中，选择适合项目的恰当方式，并创新合作模式。寻找真实股权投资机会，通过相应的投资管理能力在项目判断上和后期管理上获取超额收益。在做好风险预判和控制的前提下，与大开发商共同并购优质项目，分享高额收益。在核心城市的核心地段，寻找价值被低估的成熟物业，进行物业升级改造，提升其价值，并择机出售或出租，实现投资回报的最大化。

5、正确评估投资期，为投资退出预留足够的活动空间。

投资文件一旦签署，那么投资人就会要求约定的期限实现投资退出，一旦拖延，即使项目资产本身是安全的也会引起投资人的恐慌情绪，同时也对投资基金的信誉造成不利影响。所以在最初设计投资期和方案时应多方考虑，避免延期的发生。

（二）投资后风险控制与管理

1、建立完善的投后管理体系，实现对关键节点的控制，偏离计划处罚修正的新模式。建立分级监管体系，项目公司一旦偏离计划较大就触发更严格的监管，作为标准条款写进相关协议中，从根本上为投资过程中的风险控制提供标准的操作模式。

2、全方位参与项目运作各过程，准确掌握信息。深入到项目运作的各个环节，及时掌握项目运营动态。专业深入的投资监管是投资基金的生命，必须要将投资项目当作自己的项目，真正抓好开发计划与现金流监管，抓好重大工程招投标监管。

3、严格成本、资金监管，确保出有所去，入有所归。要实现收益，成本控制乃重中之重。成本控制的主要因素，在于对招标流程各流程的把控，在招标文件、投标候选人以及合同审批环节都需要根据自身的专业知识与对当地市场行情的了解进行分析判断，对于不合规不合理的招标或者虚报价格、签订阴阳合同转移资金的行为，必须坚持原则，坚决制止。

4、严格过程管理，促进项目公司规范运营管理行为。监管团队在涉及付款、计划、借款、抵押等事项方面，严格按照制度流程管理，对项目运营过程中出现的问题及时提出纠正的合理意见和解决思路，并帮助项目公司不断提高工作能力。除每月计划深入参与制订，还要对每季度的工作进度偏差进行研究，采取纠偏措施、防止风险积累。

5、完备监管过程档案体系，管理中做好资料台账，OA办公体系中审批留痕，以备投资合作方面万一产生纠纷，提供有力证据。

6、时刻以顺利退出作为首要目标，保证现金流的正常运转.在风险露头之时提前预警，并提前谋划退出路径和方式，给项目退出留出充足时间。

四、结语

综上所述，通过分析和识别投资房地产各方面各阶段的风险，建立完善严谨的投资风险管理与控制体系，并形成体系化的风险控制应对策略从而规避、削弱或杜绝各类投资风险，以求保证投资目标和投资收益的实现。