房地产投资风险与防范对策研究

2019-12-21莫莉

大众投资指南 2019年7期

莫莉

（广西交通投资集团南宁高速公路运营有限公司，广西南宁 530022）

一、前言

房地产投资具有投资大、建设时间长和投资项目不具备流动性等主要特点。这些特点决定了房地产投资风险会受到很多因素的影响。因此,房地产投资者,为了抓住良好的投资机会,实现预期的经济效益,我们必须有一个清晰的理解房地产投资的风险,并采取适当措施实施有效管理。

二、房地产投资风险因素分析

房地产投资风险是指房地产投资实体直接或间接地在房地产开发投入,因此，风险是客观存在的，存在风险不仅造成损失，在很多情况下，风险也是一种机会[1]。因此，科学的不确定性对于快速准确地识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特殊的意义。根据房地产项目发展的特点，我们认为房地产投资风险大致可以分为以下几类。

（一）经济风险

经济风险主要包括两个方面，一是利率变动带来的风险，一是通货膨胀带来的风险。利率风险就是因为利率的变化，进口和出口都会受到影响，进而影响成本，造成损失。房地产业是一个大投资和长周期投资的行业，其设计规模足以容纳外部融资的范围，尤其是银行贷款。当利率上升时，企业所支付的利息也在增加，资本成本的增加，公司债务的增加，导致消费者欲望的降低，损害了投资者的利益[2]。

通货膨胀风险是房地产开发过程中货币贬值的风险。房地产具有一定的抗通胀能力，价格会上涨。但是，由于需要确定的货币购买力相对较小，可能无法支付不断上涨的房地产价值，这使得房地产开发商的开发和销售难以承担风险。

（二）施工风险

施工风险主要发生在房地产项目施工阶段，这部分主要包括原料价格，设计成本以及人力资源等变动带来风险[3]。

钢、水泥、砂、石、砖是建筑中使用的主要材料，钢的价格直接影响到总投资额。工程造价中，建筑材料占70%左右，工期较长。建筑材料的价格在不断地变化。在材料价格较低的时候，不可能购买所有必要的设备，而价格上涨的回落必然会导致建筑成本的上升，迫使投资者增加投资。

设计的变化主要与需求和消费者偏好的演变有关，由于断开等原因造成设计变更。在大多数情况下，设计变更常常导致投资的增加。设计变更的次数越多，成本越高，给投资者造成的损失也就越大。

项目的建设质量与投资项目密切相关。工程质量控制不好，可能会导致更好的处理、加固等，从而延长工期，增加投资。

（三）市场风险

市场风险是指投资项目完成后，由于房地产市场消费需求的变化和市场竞争，不能按计划销售，从而导致投资风险沉淀的风险。

房地产市场的情况将会影响到投资的情况，当市场竞争比较激烈的时候，投资成本就会增加。例如，当同一类型的房地产投资市场是房地产项目往往是缓慢或被迫以较低的价格出售，这导致收入下降[4]。

市场需求的不确定性很大，往往给投资性房地产带来较大的风险。由于开发周期较长，大型房地产投资项目不可避免地会影响到人们的消费需求和消费热情，而这些都是昂贵的。

三、房地产投资风险防范对策

上文主要分析了影响房地产投资的风险,因此我们需要开展外展活动风险,完善识别风险的能力,加强研究,分析和预测市场的经济、政治和社会环境,使风险的有效预防的起点，会有投资风险损失最小化。

（一）重视可行性研究，确保投资决策的准确性

房地产投资决策涉及大笔资金。经过一段时间的投资，复苏需要很长时间，并对投资者产生长期影响。因此，对房地产项目的投资决策进行可行性研究，并科学论证，完成拟投资项目，以减少投资决策的盲目性[5]。

（二）评估投资环境，选择最佳投资地点

投资区位的选择是降低投资风险的关键。除了考虑宏观房地产投资的区位之外，最好选择最佳区位，也就是说，在城市中选择。在选择投资,我们还应该注意投资环境的要求,研究城市的各个方面的趋势在施工期间的项目及其对投资项目的影响。

（三）抓住市场和投资机会

市场需求是投资的必然前提。分析表明，我国房地产市场，市场需求大，发展前景好。但同时也要看到，中国房地产市场的竞争日趋激烈，居民消费水平不断提高，市场消费结构也日益变化，具有越来越多的应用价值。投资者应该确保他们的产品被市场使用，确保他们成功。有必要进行深入研究，深入挖掘市场需求，找到适合“买”的市场。

（四）关注投资政策的动态

房地产开发对政府行为的影响十分敏感。我国房地产市场起步较晚，不规范，受发达国家政府政策的影响较大。房地产投资应审慎检讨政府对房地产发展及未来发展的政策及态度，并评估其对所发展项目的影响。中国政府高度重视房地产业的发展,促进房地产市场的健康发展,进行了一系列法律、法规和政策的房地产开发,管理,和税务颁布,引导和控制标准做总是注意政策和国家政策的变化,特别是政府的态度对房地产的发展,政策,包括宏观经济政策、国家财政政策、货币政策和财政政策,政策,行业住房制度的改革,通过对各种政策的研究等,这些政策将帮助投资者决定投资的方向发展,准确预测未来市场需求,调整自己的投资策略,以应对变化的政策,有效地控制风险[6]。