造价控制在房地产项目中的应用

文/毛鲜辉，四川建筑职业技术学院

房地产项目过去的工程造价管理方法在经济的快速发展、互联网的不断进步以及日益激烈的市场竞争下，出现有很多问题，已经无法应对有效降低施工成本实现利益最大化的目标。为确保在市场竞争中立于不败之地，加强房地产项目的成本控制和管理、探讨房地产项目的成本控制和有效的管理措施具有重要意义。

1 房地产建设工程造价控制的问题

房地产业在我国是一个高利润的行业。现代房地产和建筑工程企业随着市场竞争的日益激烈，随着现代管理理念的标准化和成本管理模式的逐步推进，成本管理技术得到很大的改善。工程造价是指建设项目预计支出和实际支出的全部投资成本，是投资者为了实现项目的预期回报，对项目规划和实施进行全面调查和分析的一系列成本管理活动。目前的房地产开发过程中仍存在三个问题：

一是建设项目建设周期长，范围较广。在建设初期，虽然考虑了市场风险，物价波动等情况为预算留出了空间。但是由于不可能准确全面地预测影响项目成本的可变的市场环境，建设项目预算编制人员责任心弱，未深入调查项目的具体情况，存在遗漏等问题，导致项目成本不能正确预测和充分反映建设成本的支出情况，可能超过预算。经营水平低导致出现缺乏合理性和可靠性的成本预算，在实际过程中失去了指导项目的进度和整体质量以及控制施工企业的建设成本作用。

其次，项目成本的整个过程没有有效的监督和管理。随着中国对房地产业的需求越来越高，对房地产企业的专业分工和专业水平要求越来越高。控制房地产企业的工程造价谨防突破投资额度，要加强设计和施工单位的有效管理，促进人力，财力，物力资源的充分利用，使房地产企业从传统的粗放管理转变为集约化管理。然而目前项目成本整个过程没有有效的监督和管理这些不科学的做法很难实现有效控制成本的目标，容易出现过度投资的问题。有效控制开发成本也就无法实现最大化的经济和社会效益。

第三，大多数施工单位不用辩证的思维方式来看项目成本预算控制，没有科学的项目成本预算控制观。大型建设项目是国家级项目，很少有建设单位敢于承包。只有小型项目易于施工单位操作。而无论大型建设项目还是小型项目，工作都比较复杂繁琐，项目资金的流动易受每个小环节小细节的影响，而在对大型项目和小项目进行严格审核的过程中，往往忽略了对建筑成本细节的预算进行检查，最终会造成巨大的资金浪费。此外，房地产企业项目成本超出预算的原因除了关注预算成本控制只在招标阶段，甚少考虑施工阶段，也是重要的导致项目成本超出预算的因素。

2 造价控制在房地产项目中的应用

2.1 投资决策阶段

在成本控制中的投资决策阶段我们应从以下几个方面入手：做好房地产市场调研，合理收集和分析基础数据，分析拟议项目的产品质量，类型和服务的市场情况，保证数据的可靠性的同时对投资决策进行合理的投资预测。在项目产品质量，类型和服务规划期间，充分了解市场需求，掌握产业政策等发展前景，提出产品情况，市场库存情况等。根据市场现实不断优化前期项目方案和计划，节省项目投资。

2.2 设计阶段

在这个阶段，为了实现合理的成本控制，首先要重视设计阶段的成本控制，其次在设计阶段比较和选择多种方案，选择技术先进，经济合理的最佳设计方案，采用其设计成本约占项目总成本的1%-3%的价值工程优化方案，但直接影响到项目总成本的70%的总体控制。相反，在施工阶段仅可以节省约5%-10%项目成本。不断优化设计方案，不断完善主动配额设计和设计监督体系，从而达到成本控制事半功倍的效果。另外，选择跟项目实际相符合的合适设计方案，不盲目追求高标准，合理利用财力物力，达到在应用的基础上美观的同时合理有效地控制项目成本的目的，最大限度地发挥有限资金的作用，提高投资效率。

2.3 招标阶段

招标制度是一种为业主提供合适的建筑商或供应商的采购方式，是确保项目质量和改善项目进展、有利于资源配置的优化的工程承包的重要形式之一。它可以形成适者生存的市场机制。此外，它也是为决策者提供基本数据以做出正确的决策的重要途径，为此在招标阶段应合理编制招标文件，加强招标图纸审查和现场调查，保证在成本控制过程中提供准确无误的数据。

2.4 施工阶段的成本控制

降低施工成本，即以获得最大的经济效益是施工阶段成本控制的主要目的。对于施工阶段的成本控制，我们应从加强施工管理，改进组织设计，使成本控制贯穿于建设项目的整个过程，施工组织的设计应采用科学合理的方法进行分析，工程量清单必须符合招标文件的要求，每个项目的内容应符合工作要求，以便尽量减少临时项目，减少未来后续项目的成本。另外，随着互联网+时代的到来，为提高了工程造价的准确控制，提高了工程造价的信息化建设，企业应积极利用信息化手段，完善项目成本信息数据库的建设，及时准确地了解市场情况，为项目成本的控制和管理提供信息化平台，促进项目成本控制准确性和有效性水平的提高。