对项目管理理论在酒店委托管理中运用的初步探讨

文/张祥，新疆维吾尔自治区煤田灭火工程局

1 酒店委托管理与项目

1.1 酒店委托管理项目的概念

酒店委托管理是一个实现酒店拥有者和酒店管理公司双方共赢的有机结合工作过程，是一种新的酒店经营方式，并通过签订酒店管理合同作为双方行动的承载基础，并依赖于合同进行目标的制定与完成。

1.2 酒店委托管理项目的特征

（1）临时性

临时性并不是说项目结束的很快，而是指项目有确定的开始和结束，一旦确定项目目的达到或无法达到时，就是项目的结束，但这个结束时间可能在开始的几年之后。

但临时性这一特点并不包括项目所产生的产品、服务或是成果，大多项目的努力是为了得到一个长久的结果，也经常会产生无法预料的社会、经济、环境影响。项目的临时性质也适用于努力的其他方面: 机遇或者市场窗口总是短暂的,即大部分项目都要在一定的时限内推出产品或提供服务。

（2）独特的项目成果

独特的项目成果指的是项目产生的产品、服务或是成果与其他项目所产生的不同，有其特殊性。在项目中既可以产生可量化生产的产品，也可提供各种人员需要的服务能力，或是提供一种影响社会的成果。独特是项目可交付成果的一种重要特征。重复部件的存在并不改变整个项目工作的独特本质。

（3）逐步完善

逐步完善体现了项目管理的连续性和其不能一蹴而就的特点在项目的早期项目范围的说明是粗略的,随着项目团队对目标和可交付成果的理解更完整和深入时,项目的范围也就更具体和详细。

2 项目生命期

2.1 启动阶段

启动阶段主要是由酒店拥有方先提出酒店委托管理这一意向，然后向酒店管理咨询公司进行市场可行性分析，对酒店持有人进行各方面评估，从而确定其是否有和酒店管理公司签约的资格，然后在确认条件后选择酒店管理公司，与其进行接触了解，对酒店管理公司进行各项评估，发放调查表，在基本确认后双方对自身分析并进行谈判策略选择，酒店管理公司反馈调查表，并向酒店持有者发放调查表，以了解其酒店经验。通过这些步骤，双方都能认可对方，就可以进行下一步，签订酒店委托管理项目的意向书。

2.2 计划阶段

在计划阶段，酒店管理公司与酒店持有者双方进行谈判，对要签订的条款进行进一步的讨论、确定，在反复讨论和专业法律人员进行最终确认，最后形成酒店委托管理的初步文本。

2.3 实施阶段

实施阶段是将前期确定的文本协议进行实施，这其中涉及到许多方面，并在这个阶段会形成补充协议以弥补之前协议中没有想到的方面，并形成运营报告、财务报告以及季度、年度绩效报告等等。

2.4 收尾阶段

收尾阶段的开始也就标志着酒店委托管理进入收尾阶段，将要结束。在这一阶段酒店持有者根据之前签订的协议对酒店经营进行评估，由此考虑接下来是否与该管理公司继续签约，并对之前的合同条款进行重新修订，如果终止合作，则需要通过仲裁结束合同。

3 利益相关方

项目的利益相关方或称利害相关者,就是积极参与项目、或其利益因项目的实施或完成而受到积极或消极影响的个人和组织,他们对项目及其结果也会施加影响。对于酒店管理公司来说，谁是利益相关方很关键，只有清楚了这一点，才能够清楚地进行针对性管理，从而保证项目的成功。一般来讲，这些利益相关方的根本需求都是相同的，但也存在着某些矛盾，这时如何解决这些矛盾，就是酒店委托管理的管理者需要仔细考虑的事情了，只有妥善解决这些问题，才能够使项目成功。

3.1 项目发起人

项目发起人就是酒店项目的投资者，需要提供资金并承担项目风险，在这里也就是酒店的持有者。他需要的是在这一项目中回收成本，并利用酒店委托管理实现酒店升值，获得利益。

3.2 项目经理

项目经理则是项目成功的关键，是项目的操盘者。他利用已有资源，对项目进行实施，有完全独立的控制权利，项目经理的亲和力、领导能力以及其专业能力对项目能否成功都至关重要。

3.3 项目团队

在项目的实施过程中，通常包括酒店管理咨询公司进行模拟管理策划，对酒店业主和酒店委托管理公司提供专业的支持；专业律师以提供法律援助，帮助双方建立有效的法律合同，明确双方权利和义务；业内专家如设计师、工程师、估价师等则是在整个项目的各个阶段进行项目支持，使项目管理更加高效成功；酒店管理人员则是确保了酒店持有者的利益，并且发挥着监督项目，培养酒店管理后续专业人才的作用。

项目团队通过这些人才组成，并且各负其责，进行协调互助，相互配合，

3.4 酒店管理公司

酒店管理公司是管理要素演进与专业化分工的产物,它使委托—— 代理关系由企业对个人转向企业对企业,促进酒店所有权与经营权的进一步分离,并使酒店业主与酒店经营者的委托—— 代理关系进一步深化,它的出现是酒店市场发育成熟的重要标志。

3.5 酒店总经理

酒店总经理主要是受雇佣的关系，作为酒店管理公司的代理人出现在酒店运营中，负责酒店的运营管理。

3.6 酒店借贷方

酒店借贷方为酒店提供了资金，他对酒店进行不动产评估，并且对酒店委托管理公司进行评测，以期望能够回收足够的资金，得到期望的回报，并且在遇到酒店贷款无法收回的风险时，确保酒店支付贷款酬金和足额利息。

4 总结

综上所述，我们可以看到，酒店委托管理在现在这个时代还具有极大的可发展性，并且，酒店委托管理作为一个具有独特性、临时性的项目工作，需要协调好项目的各方人员，才能够确保项目的成功，并且其也需要随着社会不断发展其运营方法，才能与时代共同进退。