地勘单位商业地产企业财务管理问题及对策分析

姚应祥

（安徽省地质矿产勘查局321地质队，安徽 铜陵 244033）

一、引言

21世纪初，房地产在国家政策支持的背景下市场发展利好，地勘单位企业多元化投资展开序幕，企业的主营业务房地产投资也从早期单一的商品房项目经营转为集团化房地产公司商业住宅开发、商业地产投资及运营管理，打造城市商业综合体项目运作。然而商业地产项目过速扩张、高风险运作，势必带来一系列不利因素。随着市场环境的变化，特别是电商冲击，实体商业下滑，造成现阶段商业地产发展存量过剩，商铺销售难，很多商业地产被迫自持自营，企业资金回收难，资金链断裂。受持续的市场低迷行情的影响，商业地产市场运营效益不佳，商业地产项目从高资本投入沦到低收入回报的尴尬阶段，财务资金周转恶化，影响了企业健康发展，导致自持地产物业贬值、国有资产流失。针对目前现状问题，如何通过加强管理创造企业效益，特别是加强财务管理，成为企业持续经营的首要任务。

二、当下地勘单位商业地产企业财务管理面临的主要问题

（一）管理制度不健全，企业内控制度执行不到位

地勘单位企业商业地产项目起步较晚，企业化发展的道路在探索中，市场环境在变化、企业需要发展，目前商业地产管理公司各项管理制度存在不健全、滞后的情况，满足不了现行管理的要求。特别是企业财务制度、内部控制制度，一些相关内容已与现行情况不适宜。这种不健全的财务制度，制约了商业地产项目的发展，造成企业管理缺失。公司领导层内部控制制度管理的意识淡漠进一步引起商业地产企业整体的财务管理水平的滑坡。对财务管理带来极大的不利，存在很大审计风险，相关制度急待完善。制度建设受管理机制的影响很大，其完善离不开公司的全员参与。然而现阶段公司相关管理层人员及关键岗位员工的不重视、不关注、不理解的态度，直接影响管理制度的执行效率。

（二）财务核算体系有待重新梳理，收入成本核算有待加强

目前，地勘单位商业地产企业财务管理运行机制中缺乏及时有效的系统性核算体系，相关内部业务部门与财务核算部门之间缺少良好的沟通与合作，单靠财务部门的工作不能实现企业财务管理目标，财务部门需要其他相关部门提供准确地基础财务数据。成本核算不够完善，传统成本管理模式已不能适应地勘单位商业地产企业的要求。商业地产企业的收入成本核算有待精细化加强，进而提高企业的经营收益。如何改进核算体系，加强收入成本核算，成为重要问题。

（三）费用支出管理不规范，财务风险大

在当前地勘单位商业地产企业财务管理中，费用支出管理的不规范，将直接导致财务风险增大。管理者缺乏对风险的重视和关注，没有认识到费用支出管理风险问题对整个财务管理工作的影响。缺乏费用支出的规范管理，不仅使企业经营成本增大，也带来巨大的财务审计风险，不利于地勘单位商业地产企业的健康发展。

（四）预算管理不到位，预算执行差

地勘单位商业地产企业往往对预算管理工作不重视，管理流于形式，导致预算管理不到位，收支预算执行差，部门之间同样缺乏有效沟通，造成预算体系不完整，从而导致项目预算管理不能有效开展执行，影响财务管理效率。

（五）资产管理不到位，国有资产流失风险大

现阶段地勘单位商业地产企业最大的资产就是自持的商业地产，沉淀了巨大的资金。当下实体经济的困境同样存在于商业地产企业中，高投资低回报，企业资产收益率低下。背负遗留的售后返租、售后回购巨大资金包袱，企业经营举步维艰，商业地产面临贬值。如何盘活资产，增加收入，防范国有资产流失风险，问题突显刻不容缓。

（六）往来款项管理任务重，资金管理风险大

资金管理是商业地产企业做好财务管理控制的关键性工作。商业地产管理公司由于经营性质，日常会产生大量的资金往来，如各项保证金、履约金。其资金性质均属于短期性负债，资金管理风险大。如何合理使用资金，避免资金管理风险，加大经营使用力度创造效益，资金有效使用与资金保全的矛盾问题突显。

（七）商业人才流动大，财务专业人才储备难

地勘单位商业地产企业管理人员大都实行聘用制，多属于编制外人员流动性大，其人才的归属感差，培养计划受到限制。当下商业地产行业发展形势变化大，公司面临转型，必然需要更多的管理人才。特殊时期，高效的财务管理尤为重要，这对财务人员的素质也提出了更高的要求。目前商业地产企业的财务管理人员的整体专业技术水平不高，人才储备难，不能满足企业经营发展的需要，商业地产企业的可持续发展受到制约。现如何解决管理人才缺失的问题，势在必行。

三、加强商业地产运营中财务管理的对策

（一）加强管理制度建设更新完善，加大财务管理制度执行力

地勘单位商业地产企业要理清所有权与经营权的有机统一关系，引入系统的商业管理模式。加强管理制度建设成为首要任务，利用管理制度来防范运营风险。必须从公司管理层面加强重视，自上而下，加大力度，提高风险防范意识，提高运营效益，降低运营风险，强调建设完善各项管理制度的重要性。管理制度，特别是财务制度急待展开梳理、规范完善。提高地勘单位商业地产企业的管理层财务管理的认知度，加大财务管理制度执行力。防范商业地产公司财务风险，保障企业的可持续发展。

（二）加强收入成本核算，完善财务核算体系

地勘单位商业地产企业的发展过程中，经历从高资本投入到低收入回报的低谷期，势必要有开源节流增效的一系列措施，精细化核算成本收入。完善财务核算体系工作，特别是成本收入的核算，根据发展的需要引入成功行业企业的核算理念。针对经营项目按项目管理的要求，展开精细化项目成本核算。依据相关的财务法规要求，结合实际经营情况，对收入成本会计科目进行明细科目设置，细化会计核算工作。充分发挥财务管理的核算、控制职能作用，从而保证会计核算体系的高效运行，提升财务信息质量，为企业发展谋划提供财务依据。

（三）加强费用支出规范化管理，防范财务审计风险

地勘单位商业地产企业费用支出管理要完善并贯彻整个经营过程，按精细化和全面化费用支出管理的要求，实现成本管理的可控性。合理开支费用，规范费用支出流程，严格实施费用支出管控，不仅是经营管理的需要，更是反腐倡廉大环境的需要。从小处做起，每一笔开支费用都应符合经营管理生产的需要，杜绝不必要开支，防止腐败，防范财务审计风险。有效地控制成本和良好的营商环境，保障企业的长期健康发展。

（四）加强预算管理，提高预算执行力

地勘单位商业地产企业预算管理应从自身实际情况出发，立足于企业经营，做好年初成本收入工作预算，并按预算执行，把预算工作做到实处。通过强化预算管理，执行全面预算，确保各项预算指标可控性。在预算执行过程中，针对各业务部门的实际运营变化应及时进行预算调整，提高预算工作效益。沟通各业务部门落实预算完成情况，控制预算执行偏差率，提高预算执行力，开源节流增效，促进企业高效运转。

（五）加强资产管理，避免国有资产流失

地勘单位商业地产企业的资产管理是一项艰巨的工作，盘活资产，加大营销去库存刻不容缓。必须加大与营销部门业务协同，实现资金快速回笼，减轻沉淀资金压力。多方举措解决遗留的售后返租、售后回购问题，确保企业有序经营。规范财务管理制度，加强企业资产营运管理，提高资产收益率，促进资产保值增值，避免国有资产流失，为国有企业持续经营保驾护航。

（六）加强往来款项管理，降低资金管理风险

地勘单位商业地产企业的资金管理是做好财务管理控制的关键性工作。面对商业地产管理公司日常经营产生大量的资金往来，必须要加强资金往来的管理，设置专项管理账户，如各项保证金、履约金专户。加大资金风险管理，避免出现资金短缺问题，确保资金链安全，保障企业正常运营。在保证资金的安全前提下，合理使用专户资金，提高资金使用效益。加强资金管理，有效地降低资金管理风险，促进企业有序发展。

（七）加强专业人才储备和培训，提高财务管理团队建设

地勘单位商业地产企业的财务管理实践中，人力薪资成本管理难度大，市场营运人才的选用决定人力成本的大小，多选用经验丰富的人才，因才适用，避免人力成本浪费。加强员工指导，组织培训学习专业知识，不断提高专业技术能力和实践工作能力。鼓励员工积极参加各类专业资格考试，以考代培，提高执业技能。落实内部岗位轮训制度，开展岗位互学互助，形成良性学习氛围。加强人才培养和人才储备，适应新形势下商业地产行业发展需要，提高财务管理，增强企业发展效率。

四、结语

加强地勘单位商业地产企业财务管理，针对现状存在问题，及时有效的探讨解决对策，解决运营中的难题，使国有资产保质增效，防范国有资产流失。建设完善管理制度，提高财务管理水平，通过加强管理提高效益，促进地勘单位商业地产企业健康发展。