新形势下房地产公司资金管理的困境及完善对策

陈志怀

（新城房地产集团(福建)有限公司，福建 漳州 363000）

当前，房地产企业得到了较好发展，其资金呈现出多种特点，也面临着资金管理的困境，需要积极应对资金管理过程中存在的问题，才能有效促进房地产企业进步与发展。

一、房地产企业资金特点

项目投资规模大、资金周转时间长、资金风险大是房地产企业资金表现出的明显特点，房地产企业在开发相关项目时牵涉到土地使用权出让、拆迁安置、土地征用、规划设计、报批报建、建筑施工、装饰装修、景观绿化等建设环节，每一项都需要投入大量资金，且一个房地产开发项目环节铺设时间较长，一般3～5年才能够回收投资，再加上项目开发过程中可能会存在宏观经济、政府政策、房价成交量等难以预料的因素，市场环境也会出现较多变化，因此，一旦出现任何问题，都容易造成房地产企业资金管理风险。

二、房地产企业资金管理面临的困境

（一）资金管理制度存在缺陷

我国房地产自改革开放之后迎来了飞速发展时期，因此一些企业在经营发展过程中习惯模式粗放，缺少精细化管理，导致企业在进行相关项目开发时预算管理体系存在较大缺陷，无法对于资金的使用进行有效的监管，资金使用效率较低，容易使房地产企业进入财务困境。

（二）投资决策存在较多问题

部分房地产企业在进行投资过程中项目规模较大，且回收资金的时期较长，一旦投资失误将会给企业带来较为严重的损失，部分企业过分追求高效益，而忽视了周围市场的需求变动，一旦行业情况出现变化，企业资金回笼缓慢，将会造成严重资金周转困难，给企业的平稳运行造成严重影响。

（三）融资模式单一且资产负债率较高

资金是房地产企业生存与发展的第一要素，但由于我国相关部门对于房地产企业融资限制条件较高，因此，房地产企业会更多地选择债务性融资满足自身在运营与发展过程中存在的资金需求，这就导致房地产企业资产负债率普遍偏高。单一的融资模式使房地产企业在承受风险方面表现出的能力较低，一旦资金压力较大很容易出现资金链断裂进而造成房地产企业遭遇危机。

（四）资金管理模式与实际存在断层

一些大中型房地产企业会在不同区域同时开发相关项目，而每个项目则拥有较多银行结算账户，每个账户上留有一定资金便于应用。这种安排资金的方式，导致企业资金较为分散，无法应用聚合优势，导致部分账户的资金存在闲置，而部分账户则严重资金短缺等情况，对整个项目的开发造成不良影响。由于资金账户体系较为分散，企业无法准确掌握目前资金流量情况，很有可能出现错误投资。

（五）资金风险管理存在疏漏

资金在为房地产企业带来高效益的同时也会出现相应的风险，但对于部分房地产企业来说，他们并没有能够及时发现其中存在的风险，并提出有效的解决措施。资金运作缺少相关工作人员的监管，一旦遇见相关资金风险又无法及时采取解决措施，导致房地产企业出现严重经济损失，甚至会因其资金链断裂而出现房地产企业破产情况[1]。

三、解决房地产企业资金管理问题的具体措施

（一）完善房地产企业资金管理制度

房地产企业需要促进内部资金管理制度的完善，以保证能够事前控制资金流向。为了科学预测项目资金需求，提高资金使用效率，促进企业资金良性运转，企业需要保证细化资金管理规范，才能有效提升资金管理制度的完善性，房地产企业本身存在多区域投资、多项目开发等管理特点，因此在进行资金预算体系建设过程中，应当明确各个工作人员的相关责任，并制定合理的编制、执行与考核机制，建设以资金流量管理为整个体系的重点，以项目成本控制为体系运营的核心，并以此为基础合理进行企业项目运营资金预算。一旦市场大环境发生任何变化，该预算体系均能对此做出反映，能有效引导企业规避资金管理过程中可能存在的风险。

（二）保证房地产企业投资决策的科学性

房地产企业在进行投资过程中，应当重视项目的可行性与科学性，房地产企业需要在进行项目决策之前事先了解市场需求，明确即将要参与项目的整体定位并根据相关资料，选择合理的投资项目及开发方式。目前，我国正在对保障性安居工程进行强化建设，因此，房地产企业可以顺应相关政策的指导积极参与到保障性住房建设之中，能够获得政府更多方面的支持，销售回款上有保障，在贷款上也存在一定优势。

（三）发展多元多角度融资途径

若房地产企业始终使用单一的融资模式，将会极大程度提升资金管理过程中存在的风险。因此，房地产企业需要通过保险资金、海外上市、债券融资、信托资金、互联网金融等多元多角度的融资渠道筹措相关资金，以便于改善企业内部资本结构，减少融资过程中存在的风险，降低融资过程中消耗的成本。中小型房地产企业还可以通过合作共赢、合作开发的方式，解决融资过程中存在的瓶颈问题。为保证能够获得更多融资渠道，房地产企业需要不断提高自身资产管理能力，在保证自身负债与信用情况的基础上提升企业盈利能力，使企业能够在项目运营及经营等方面表现出较好的状态，能有效抵御运营过程中存在的风险并积极筹措更多资金参与到优质项目开发之中，提高自身和持续发展能力[2]。

（四）促进房地产企业资金的集中管控

使用资金池对企业资金进行集中管控，是房地产企业在运营多项目过程中表现出的一种效率较高的资金管理模式，房地产企业可以在项目正式开始运营之前设立资金池，将企业的资金集中于资金池之内，而后安排专门工作人员形成资金管控中心，对整个公司的资金进行统一管理与调配。若房地产公司为母子公司，也可以使用此方式。企业或内部项目在需要资金时，可以根据相关要求向资金池申请资金，再经过相关部门的审批之后，管控中心便可以将资金交给项目负责人或公司负责人，以此为基础促进资金资源共享，提高房地产企业资金利用的效率，使企业能够更好地了解资金在使用过程中的流向与剩余资金的数量，保证房地产企业投资的科学性与资金使用的合理性。

（五）强化房地产企业资金风险防范方式

房地产公司本身在进行项目开发时涉及的内容较多，其开发项目的环节也较多，因此为保证资金安全，房地产企业要选择一些能够代表自身实力的指标，如债务偿还能力、公司运营能力、现金流量能力、企业盈利能力等，以此为基础促进企业资金风险管理指标体系的全面建设，跟踪企业项目在进行过程中可能存在的资金风险问题。一旦出现任何风险，应尽早反映给公司进行相关决策的决定，以便于能够平稳度过危险期、房地产企业应当及时对于整个公司项目的资金筹措情况及使用情况进行监督与检查，在利用资金报表了解整体情况的同时，还应当安排相应专业人员进行深层次检查，以保证能够全面分析其中可能存在的缺点。与此同时，企业还要重视积累更多的风险防范措施经验，将企业在运营过程中遇到的风险或其他企业遭遇的风险进行数据化储存，一旦企业目前的状态与数据库中的某一内容接近时，企业便能够利用数据库尽早发现运营中存在的风险，并进行风险防范与解决[3]。

四、结语

我国房地产企业发展虽较为迅速，但在实际运营过程中，其资金管理仍旧存在资金管理制度存在缺陷、投资决策存在较多问题、融资模式单一且资产负债率较高、资金管理模式与实际存在断层、资金风险管理存在疏漏等问题。这些问题会严重制约房地产企业的进一步发展，若问题继续发展下去，还会直接影响企业的正常运营。因此，我们必须完善房地产企业资金管理制度、保证房地产企业投资决策的科学性、发展多元多角度融资途径、促进房地产企业资金的集中管控、强化房地产企业资金风险防范方式。只有这样，才能保证房地产企业内部进行资金管理中存在的缺陷被一步步消除，进而使房地产企业在新形势背景下获得更大的市场环境，在各种竞争中占据更大优势。