房地产行业投融资新策略探讨

张厚光

（济南世茂置业有限公司，山东 济南 250000）

一、房地产行业投资策略

（一）加快开发进度，提高资金的周转率

从我国的房地产行业开始走入人们的视野已经经历的二十多年，房地产企业只要能够获取土地那就是等同于已经利润，后续只是利润调整利润分配的时间问题。每一个房地产企业都奔着一个策略那就是拿地——积极的土地储备策略。有时候即使企业遇到了困难，只要手里有地那就一个“等”字就能解决。房地产的开发进度则是缓，开发进度越缓慢则利润越高在缓慢地开发进度中收获的盆满钵满。[1]但是随着中国房地产市场形势的变化，房地产居住的功能更加明确，通过压低房地产的高利润打压了炒房热潮，使房地产回归到其居住功能，这也给房地产企业带来了挑战，但是同样也是机遇，需要提高企业的建筑技术，提高企业管理使企业的核心竞争力不断提高。但是由于长期的拿地策略产生的高利润掩盖了很多房地产企业经营中存在的各种问题。随着地皮、人工、原材料价格的上扬，房地产企业的利润已经大不如前，在新的形势下经营中的问题逐渐暴露使许多房地产企业陷入困境。反观一些房地产企业则异军突起市场占有率发展空间越来越大逐渐形成了品牌。通过人才的凝聚及核心设计能力的积累积累了快速开发和销售经验逐渐用企业的经营管理能力建立了自己的品牌价值，品牌价值的体现还在客户的满意度，购房者最关心的是什么？在钢需者那里就是越早交房越好。其实开发进度的快慢不仅关系到购房者的利益还与企业自身的利益密切相关，加快项目开发直接关系到企业的融资、收益、资金效率，加快开发进度给企业经营效益和规模增长有着不可估量的作用。[2]现阶段随处可见有些项目开工时间和开盘时间快的与慢的项目比其时间缩短了1年以上。而1年的利息在融资基数庞大的情况下，其中的融资形成的企业成本不可估量。企业只有加强自身的管理才能够在工程开发的事前事中事后做好控制，才能实现高效的工程进度，才能保证资金的快速回笼。

（二）优化投资结构

房地产投资具有高成本、投资周期长特点。因为投资有个相对较长的周期，企业需要对这个周期内的包括政治、经济因素有所考虑优化企业的投资结构。这时候如果不能优化投资结构，一旦开发周期内出现各种不可控的风险因素，那么就容易给企业带来销售不出去烂尾等问题，给企业带来巨大损失。房地产企业优化投资结构要从经济方面，政策方面等多个方面考虑选择适宜的开发时机、产品类型。近些年来，随着房价的走高国家推出了以系列政策稳定房地产市场。提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的施策对炒房行为进行了诸如限购，增税，大力推进租赁市场等多项措施。通过国家的调控政策和机制稳定了房地产市场。但是国家宏观政策调控也给房地产企业投资带来了更多的风险。房地产企业需要做好投资项目的可行性研究分析，优化投资结构才能规避投资风险。这要求房地产企业不仅做好市场调研分析市场形势对企业的投资项目的影响，制定符合区域市场产品类型和市场需求，进行产品定位优化投资结构。[3]而且还要对国家政策进行研究和预判，及时调控企业的应对方案。在进行投资的过程当中应该根据企业实际需求结合企业的应对方案制定全面的投资计划，在降低投资风险的同时，使企业的利益最大化。

随着我国区域经济的发展，区域中心逐渐形成，形成了以中心带动周围区域发展的模式，使我国的城镇化进程进一步加速，致使我国的房地产市场必将进一步分化。这也使房地产的发展迎来新的机遇。房地产企业这时应把握国家进行结构性调整的时机，实现多元化的投资组合优化投资结构，根据国家产业政策引导方向投资，例如投资开发医疗、健康、文化、休闲、旅游、养老、科技、教育、工业、物流等新型地产就是不错的选择，使投资结构更加多元化，保证企业的平稳增长。

二、房地产行业融资策略

房地产属于高风险高投入行业，在建设过程需要使用大量资金，而资金来源则大部分来源于融资，融资成为房地产行业的重中之重。一个房地产企业一般会有多个融资渠道，每个企业都有自己的融资组合方式。以往我国的房地产企业资金主要依赖于与银行，融资比例有60-70%来自于银行，[4]但是随着我国政府的资金或贷款政策的变化，房地产行业获得银行贷款的难度在逐渐加大。这迫使房地产企业不得不另寻他法寻找新的融资策略。近些年，随着金融市场多元化的发展，融资相关产品也在日渐增加，融资活动越来越丰富。企业只有找到符合自己的融资途径，才能抵抗风险赢得生机。对于传统的融资方式不做赘述，以下列举了一些新的融资方式和注意事项。

（一）P2P 融资和商业信贷

随着国有银行政策的收紧，在国有银行贷款的难度越来越大。这也给商业银行带来了更多的机会，很多房地产企业也把商业银行的融资作为第一融资途径。房地产企业应根据商业银行的要求完善企业的信誉与风险测评，迎合不同商业银行的贷款要求实现融资以缓解资金压力。每个银行都有不同的贷款策略应把握商业银行与国有银行的差异，把握不同商业银行之间的贷款差异，通过对差异的分析可以找到适合自身融资需求的点以达到融资的目的。

近些年网络贷款也成为热门，在个人贷款在网络中风靡的同时网络商业贷款也迎来了飞速发展，2018年P2P网络贷款的成交量高达7万亿，[5]与初期的不规范相比，网贷也逐渐规范，我国银保监会监管层正研究P2P网贷机构向小贷公司转型的方案，P2P网贷机构也走向更加规定的路线。互联网金融为房地产企业提供了更广阔的融资渠道。互联网金融相比较于银行贷款等更加灵活，其评测等要求更低，融资的成功率更高。互联网金融也有其不足之处，融资的资本相对较小，有的时候对于一些大的房地产投资项目来说是杯水车薪，但是其作用有时候并在于投资项目本身，应结合其他的融资方式进行组合式融资对其他的融资渠道起到促进作用。

（二）私募股权

私募股权由于其特殊性成为了房地产良好的投融资渠道。随着我国政府调控力度加大和房地产银行信贷难度增加，很多房地产企业采用私募股权的融资模式以缓解银行收紧的压力。最初的私募股权融资模式流行于信用模式相对比较成熟的欧美国家，随着我国的经济政策的变动和银行业信贷策略的变动才逐步进入到我国房地产业。说道私募股权融资模式不得不说一下什么是私募股权，从字面来看私募股权就是私下募集的资金以股权的形式进行承诺，通过私募而非上市的方式进行的融资。可能在早几年私募股权就直接扣上非法集资的帽子给打压了，近些年随着私募股权融资的不断规范例如签订股权投资协议和股权认购合同等方式逐渐得到国家的认可，并很快成为了一股不可或缺的民间资本力量活跃于各大资本市场。随着投资更加专业细化，逐渐形成了专业针对于房地产的房地产私募股权基金，通过向符合条件的机构及个人投资者募集资金，交由专业的管理团队进行管理，商业银行充当资金流通的中介，房地产私募基金运作的最终的目标是寻找优质的房地产项目，投资获利。被私募股权融资基金认可的房地产企业可以通过与房地产私募股权基金合作进行融资。也有房地产企业独立运作的私募债务，通过对自己项目情况收益的分析做出市场价值的评估，制定合伙制度对融资资金的进入和退出的做出双方满意的设计得到融资。

三、结语

在新形势下，房地产企业的竞争的重点还是投融资问题，企业应认真思考，创新投融资策略寻求适合自身发展的投融资新渠道，保障企业可持续稳定发展。本文总结了房地产投融资新策略，通过3个方面进行描述：（一）改变企业的开发节奏，在当前融资普遍困难的情况下加快开发进度，提高资金的周转率，改变以往的土地储备策略。（二）优化投资结构通过大数据积极投资利用率高的发展潜力大的地区。（三）拓宽融资渠道，合理的选择和组合不同的融资方案。房地产企业需要立足于政策变化和自身实际情况对自身的投融资策略进行选择和重新设计，从而将所存在的投融资问题有效解决，共谋发展之路。