浅谈宏观调控对我国商业银行房地产信贷的影响
2019-12-19李煜东
李煜东
（江苏紫金农商银行，江苏 南京 211100）
一、货币政策对房地产市场的影响
国家货币政策在当前一直处于紧缩状态，故而货币政策对房地产市场最直接的影响是融资空间。房地产行业是资本密集型行业，在发展过程中需要大量的资本，因此房地产行业与银行信贷之间有着密切的联系。国家的货币政策能够直接影响房地产与银行之间的关系，在货币政策的支持下房地产行业的发展性质出现转变，货币政策支持下房地产行业的开发行为就会转变为开发和销售行为。加息能够直接刺激投资者成本的提高，从而抑制收益，导致投资者利用银行信贷炒房等现象减弱。
近年来国家货币政策逐渐开始调整，贷款利率逐渐上调、首付比率也逐渐上调，紧缩的货币政策让房地产行业的发展特点逐渐转变，导致当前房地产行业的企业以开发、周转、再开发的循环模式运作资金。同时国家货币政策的影响下，房地产行业企业的直接融资比例逐渐下调，房地产行业企业的间接融资比例增大。
二、宏观政策调控对商品房价格的影响
宏观政策能够直接对商品房的价格产生直接影响，国家宏观调控能够直接影响商品房的价格和市场销售情况，近年来宏观政策的相继出台导致不同城市的商品房价格得到不同程度的控制，商品房价格的基本涨幅得到一定控制。商品房的价格得到一定程度的控制，意味着房地产商投资行为也会收到市场价格波动而产生影响，从近年来房地产商投资行为和投资意向分析，不同城市的房地产商投资行为存在明显的差异。一线大城市中房地产行业逐渐趋紧饱和，房地产投资开发行为也受到国家宏观政策的影响，因此在投资方面较前十年出现大幅紧缩，房地产中商品房的投资开发规模大幅缩减，部分房地产商转投其他行业，房地产商的投资行为受到一定影响。商品房价格的波动以及投资者投资行为的改变，都会带来商品房销售面积的变化，商品房销售面积在近年宏观政策的影响下呈现出一定的下浮，由于国家宏观政策的调控，抑制了房地产市场的炒作，导致房地产销售面积比率出现一定程度的下浮。
三、宏观调控对房地产信贷的影响
市场的宏观调控政策能够直接影响房地产市场的供需关系，同时能够对房地产发展的基本资金和规模产生影响。政策调控下的房地产发展资金带来的影响直接表现在房地产融资结构的变化，在过去我国房地产发展过程中银行信贷产品的比重较大，一般能够分为信托融资、信托基金融资以及融资租赁三个方面。在国家政策的刺激下房地产开发资金受到系列政策的直接影响，房地产市场需要寻求新的融资方式是必然的。从我国早期至今的房地产企业融资结构变动中就可以看出融资结构的逐渐调整，早在1999年，我国房地产市场以自筹资金作为主要地融资手段，而发展到2011年，我国房地产市场销售中取得的七成收入都隶属于银行信贷。自2012年起国家逐渐紧缩的货币政策，直接导致了部分房地产开发商来自于银行信贷的资金链逐渐断裂，部分开发商在开发过程中面临的风险逐渐增大，一些较小且缺乏资本实力的房地产开发商正在逐渐消失。
四、宏观政策对我国房地产企业信贷风险的影响
房地产市场的发展与宏观政策的调控之间存在密切的关联，宏观政策能够直接影响房地产的基本市场走势，还会对房地产的项目基本收益和成本带来极大的不确定性，故而需要从政策的调适角度降低房地产企业信贷产品的基本风险。我国近年来基本的宏观政策的影响之下，对银行信贷的发放条件增大了房地产市场资金的收放难度，同时对房地产企业的基本资质要求也出现了变动，房地产企业在政策影响下不得不做出改变，甚至部分房地产开发企业的基本资金周转出现不同程度的影响。在宏观政策调整下部分房地产中小企业借贷难度增大，基本资金周转出现问题，导致资金链断裂，最终消失在房地产资本市场的洪流中。政策对房地产市场带来的影响进一步表现在消费者身上，原本存在购买意向的消费者一直处于观望阶段，房地产企业的基本投资收益难度被增大，房地产企业的投资资金难以得到有效回笼。
从另一角度分析，房地产的开发对商业银行房地产信贷产品造成的影响主要表现在以下几个层面：一是房地产开发贷款不良率逐渐提升，房地产政策能够直接导致房地产开发过程中山商业银行的不良贷款率逐渐攀升。主要是因为宏观政策波动下房地产企业的资金难以在有效时间内回笼，一旦资金链断裂那么将会导致中小房地产企业难以偿还银行的贷款；二是房地产抵押品的价格降低导致商业银行运营风险提高，宏观政策的调整下房地产市场价格受到影响，造成房地产抵押品的商品价格受到影响，当还款余额大于抵押品价格，借款人的违约概率被增大，商业银行在运营过程中面临的运营风险被直接增大，银行信贷产品的资金风险累积并增大；国家政策对房地产市场的调整并不是浅尝辄止，国家宏观政策的调整进入深水区将会导致银行贷款风险被增大，对于消费者而言，房地产除了居住还可以用于投资，但是在国家政策的深水区中，房地产不再是炒作的投机空间，诚如习近平总书记提出的房地产不是用来炒的，就意味着个人借助房地产炒作的时代已经过去，住房贷款下引起的坏账风险也被相应提高。
五、结语
由上可知，宏观政策对房地产信贷的影响是较为显著的，房地产的信贷发展受到宏观政策的影响，故而在房地产信贷产品设计中需要衡量国家政策的波动，在政策波动的基础上，及时根据市场调整信贷产品内容和方向。
