基于养老地产租售模式的证券化研究

牟春燕 郭丽华

（吉林建筑大学经管学院，吉林 长春 130118）

引言

2019年十三届全国人大二次会议上，人口老龄化进程加快和养老问题成为两会代表委员关注焦点。国务院总理李克强在政府工作报告中15次提到养老，伴随着政府对养老问题的重视，房地产市场将产生新的变革，政府和房地产企业正在积极探索如何有效解决老年人养老住所的问题。

一、我国老龄化人群住房现状

截至2018年底我国60岁以上人口已经达到2.5亿，约占总人口数的17.9%，65岁以上人口增速为5.7%，比2016年增加了约827万。2003年至2018年我国我国人口增速为0.52%，而65岁以上人口的平均增速为3.66%，老龄人口数量持续增加，人口红利将逐渐消失，随着经济发展，医疗水平日益提高，基础设施逐步完善，我国人口老龄化将会迈入高龄化。目前我国的实际情况是老龄人口基数大，增长速度快，政府养老负担繁重。

老有所居的住房是老龄人群养老所需的必需品，通过对长春市、北京市、石家庄市、青岛市和武汉市等5个城市的60岁以上100位老人的住房情况进行社会调研统计：67%的老人拥有自有住房，而这其中与子女一起生活且共用一套住房的占35.4%，单独生活并拥有自己的住房的占64.6%；还有33%的老年人是在子女名下的住房或者租房养老，为此，部分老龄人口的养老住房问题仍然是亟待解决的社会问题。政府如何通过有效的融资模式吸引社会资源投资养老地产，以此缓解老龄人的养老居住压力。

二、ABS融资证券化

ABS，作为资产类的融资模式，以其独有的特征，既可以弥补政府资金不足，又可以为投资者带来一定的收益。

（一）概念

ABS是英文Asset-Backed Securitization的简写，全称“资产证券化”融资模式。ABS 是指以资产为基础，以项目的未来收益为保证，通过资产证券化的方式来筹集资金的一种融资模式，一般是指除了房地产抵押贷款债券以外的各种需要担保性质的债券。ABS融资模式起源于美国，尽管ABS出现和使用的时间较短，但欧美日国家应用广泛，将会成为大型项目筹集资金的主要模式之一。

（二）特点

ABS模式是以项目未来的收益发行的证券，使用具有特殊目的且信用等级较高的中介SPV并且我国采用ABS融资模式的房地产项目大多是以商业银行信贷资产为基础资产，发起人的信用度一般较高，所以具有前期投资资金量小、信用等级高、风险分散、破产隔离的优点。

按照ABS模式的概念来讲，只要是以资产为基础的投资项目并拥有未来收益就可以进行融资证券化，但需要通过权威机构的信用等级评定，若无法通过信用等级评定就很难取得投资者信任筹集到资金，若信用等级过低，筹集资金同样困难。另外，ABS融资适合流动性较差且未来收益稳定的资产和大型项目，中小型项目不具备证券化的硬性条件。

三、养老房地产租售模式运用ABS融资模式的案例分析

ABS融资模式传入我国时间较短，养老房地产租售模式在我国刚刚兴起，所以并没有实际案例，但我们可以假设把ABS融资证券化模式应用于养老房地产租售项目中，对实行过程中可能会出现的问题给出合理建议，以供后续项目参考借鉴，本文以某房地产项目为例。

（一）案例概况

该项目是我国首个采用租售模式的养老房地产项目，是专业性集中式的与社区结合的租售型养老房地产项目，与医疗机构合作在社区内提供针对老年人的专业护理，提供相配套的休闲场所、娱乐设施和与此相配套物业管理。此外，该项目申请的是40年商业旅游用地，项目建成后购买使用权30年，也可以选择租赁15年。如上所述，该项目完善基础设施和后期销售运营均需要大量的资金支持。因此，该项目最需要解决的问题是如何解决大量资金需求和节约资金的投入。本文试探讨采用ABS证券化融资模式来此类问题。

（二）案例分析

首先，应建立一个具有特殊目的的机构SPV。SPV的特点之一是破产隔离，是“风险隔离”的形式之一，是指原始权益人所拥有的其他资产不会承受本项目的连带责任。SPV的特殊目的在于将原始权益人的手中需要证券化的物业剥离出来，并把物业抵押给SPV。然后SPV以该项物业未来获得租金收益为基础发行债券并且以发行债券获得的资金作为建设该项目的部分资金，以建设完工后房地产销售所产生的利润和租金作为投资人的收益。

其次，SPV的重要作用就是“信用增级”，可以通过提高证券化的信用等级吸引投资者，使该项目的投资方节约资金投入。SPV的“信用增级”可以分为内部增级和外部增级。内部信用增级是指以企业自身的资产作为出现损失风险的保证，内部增级的主要方法是通过“超额抵押”来获得资本溢价，即以房产进行抵押获得超过资产本身价值的资金。外部信用增级是指依靠第三方机构或企业为证券化提供金融担保，从而增加SPV的信用等级，例如专业保险公司提供保险来提高SPV的信用等级，从而顺利筹集资金。

最后，在资产证券化后，公司将筹集到的资金用于该项目的建设，完善医疗和休闲娱乐设施。该项目盈利是采用租售结合的形式，销售模式新颖，通过ABS融资证券化后会增加项目的知名度，更加易于销售。由于ABS模式是以项目的未来收益作为担保来进行证券化的融资模式，在此处，我们可以建议房地产企业以房产租售的形式来回馈投资者，即投资者购买或租用该项目房产，用投资抵消全部或部分租售房地产的费用，采用此种方式既可以吸引老年投资者，解决销售问题，又可实现不以资金的形式回馈投资者。

四、建议

虽然ABS融资模式是依靠项目的未来收益，但仍有初始投资，一旦证券化失败，投资方将会产生损失。需要政府加强证券市场的监管力度，给予一定的政策支持和税收优惠，支持房地产投资企业应用此种模式开发养老房地产项目。

ABS在欧美日国家广泛应用，在我国的存在和使用时间较短，缺乏实际操作经验，缺乏具有相关经验的专业人才和法律人才。所以，必须加快培养ABS方面专业的性复性合人才，深入学习欧美等发达国家关于ABS融资模式已有经验，使我国ABS项目顺利运营，得到长远发展。

ABS融资模式需要专业保险公司提供保险来提高SPV的信用等级和转移风险，而如今的保险公司缺乏针对ABS融资模式的保险方案，要求各大保险公司制定适合ABS融资模式的保险方案。