房地产财税制度对住房租赁市场发展影响研究

罗靖华

（浏阳市住房保障中心，湖南 浏阳 410300）

随着改革开放，中国经济快速增长，城市化程度不断提高。由于中国城市住房与国家之间存在双重制度，因此需要利用税收调整住房，减少瓶颈。除了人口不断流失外，对出租房屋的需求很低。在城市地区购买住房，主要有购买和租赁两种形式。购买商业房地产非常复杂和昂贵，不适合所有人，只有少数能负担得起随着城市化水平的提高而增加的住房价格。随着高人口增长，房地产市场渐渐复兴，促进购买住房是解决城市住房问题的重要手段。除此之外，可通过完善财产税和税收制度来规范物业租赁市场，防止过度使用行政措施，可以改善分配，使房地产资源发挥灵活作用。

一、房地产财税制度对住房租赁市场发展影响

（一）不能激励企业提供规模化的可租赁房源

由房地产公司高管组成的专业团队对直接租赁公寓感兴趣，旨在快速回报金钱和利润，并开发新的发展模式。因此，租户很难获得专业且相对稳定的出租房屋。虽然大规模开发市场的行为正在逐渐减少，但许多不随时间变化的房地产公司也在不断变化，退出会影响行业健康和可持续发展。这种现象有两个主要原因。首先，立即支付土地购买费。一旦开发完成，租赁和盈利方法会给社会带来巨大的财政压力。另一方面，很多公司买不起，只能租赁。高投资成本不可避免地在这部分成本中转嫁给买家，这对租赁市场的可持续发展没有贡献。而与私人房主在市场上的税收差异相比，目前公司的租金税率过高，阻碍了专业物业租赁管理公司的发展。

（二）保障性租赁住房覆盖面小，保障措施不完善

目前租赁的住房仍然以物流的形式为特征，并且有许多缺点。例如，国家对租赁房产管理的负担过高。住房的需求和供应往往是冲突的，出口机构虽然可靠，但往往难以进入并且更难退出。有些租赁公寓满足一定条件，它侧重于在旧街道的许多地方人工和简单的人造房屋建设和产权，这不利于城市的发展和和谐，也不利于城市的居住区的集中。

二、改革住房租赁税制，盘活住房租赁市场的对策

（一）简化税种，逐步实现“轻流转重持有”，以房产税为主要手段减少住房空置

建造一个公寓并更稳定地开发，以便尽可能快速有效地使用。从长远来看，迫切需要有效和适当的税收，以及控制渠道。要做到这一点，必须有两个观点：“轻流转”和“重持有”。首先，简化和巩固税收类别，同时保持最基本和必要的税收，如增值税和所得税。除契税税率变化不适合太大，如果需要，增值税和所得税可以与实际情况相结合，适当降低或增加补偿。其次，增加与运营相关的财产税，以降低空置率和提高资源使用效率，尽快引入正式和完整的条件，特别是在合同签订方面。在这种制度下，投资者应考虑尽快出售剩余公寓，以避免长期征收房产税和增加住房供应，或尽快出租房屋以抵销房产税，为住房提供更高的租金市场。在这两种情况下，都可以减少过度开发和闲置房地产资源的后果。

（二）促进租赁住房的稳定供应，尤其应鼓励市场化程度高的专业租赁企业发展和提供服务

在发达的租赁市场中，提供租赁住房的大型组织包括两组:私人租户和专业租赁公司。私人租户通常比较稳定，租金较高，管理和服务水平低。而专业租赁公司有更好的住房服务，更专业的管理，可以为租户提供更好的生活和更广泛的选择。在中国，私人出租房屋的供应仍由个人投资者控制，房地产投资机构通常不愿意投资或开发租赁房地产。为此，需要专业租赁公司为财政和货币政策提供重要支持。首先，需简化税收和租赁住房成本，主要是基于增值税和所得税，提供广泛的合理减税和税收优惠。例如，投资租赁住房和开发的公司可以使用年度折旧的开发成本，来扣除税收，并显著减少开发。对于个人租户的运营成本，可以使用房产税来抵消它。因为房产税远高于在业务过程中收取的税，这可以为个人租户申请出租公寓起到鼓励的作用，使市场位于灰色区域之外。其次，租用较长一段时间的人可以进一步降低税费，确保长期租约稳定，扩大租赁市场。

（三）鼓励发展REITs的税收政策

租赁资产的房地产投资信托应基于实质课税和税收中性原则，设立REITs，交易时减少土地增值税和差价所得税。对持有环节，减轻双重征税，用于支付股息和分红的部分免征公司税。

（四）鼓励住房租赁转租经营机构

当租赁公寓可以重新开发时，估价标准可能显示为相对于估价标准的租金差额。住宅税率的确定是为了鼓励租户提供更好的质量和更低的价格，以满足他们的需求。为促进租赁业务时，可由业主负责退税。税务机关必须检查出租人和租赁机构之间的合同，作为租金征税时的证据。与此同时，可以加强库存改革，建议将增值税税率应用于生活服务业的标准税率6%。

（五）鼓励自然人出租闲置住房

个人使用税收工具，出租空房，减少空房数量，增加低收入，实现小收入租户的过滤效果。所有国家都制定了鼓励个人营销房产，并加强对房主的税收优惠政策。在中国，出租房屋种类多，存在许多问题。在现有税收优惠的基础上，建议继续降低出租房屋的税收力度。例如，在营改增后，将房屋和家具折旧的方法用于增加进项抵扣。同时，尽快收取房屋财产税，这增加了持有房地产的成本，对于房屋处于租赁期的房屋免征房产税，对于闲置的住房加收房产税，从而推进住房的流通性。

三、结语

本文首先从不能激励企业提供规模化的可租赁房源以及保障性租赁住房覆盖面小，保障措施不完善等两个方面对房地产财税制度对住房租赁市场发展影响进行了分析，然后从简化税种，逐步实现“轻流转重持有”，以房产税为主要手段减少住房空置、促进租赁住房的稳定供应，尤其应鼓励市场化程度高的专业租赁企业发展和提供服务、鼓励发展REITs的税收政策、鼓励住房租赁转租经营机构以及鼓励自然人出租闲置住房等五个方面提出了改革住房租赁税制，盘活住房租赁市场的对策，最后希望通过本文的研究，对今后研究本课题有一定的参考价值。