完善我国业主权利法律保护的建议

付晓梅

（四川省攀枝花学院，四川 攀枝花 617000）

随着我国社会主义市场经济建设的不断发展，城市自然而然的不断成长，目前我国的住房情况发生了翻天覆地的变化，出现了大量的以住宅小区、商业大厦、工业小区等形式呈现出来的商品房。在我们的日常生活中，我们业主的权利常常受到来自物业服务公司、房地产开发商、业主自治组织等的侵害，因此也就产生了许多的矛盾和纠纷。目前业主权利的保护早已成为一个普遍的社会热点问题，从政府到专家学者对此都给与了高度的关注。虽然2007年出台了《物权法》，但这对于业主权利的保护是远远不够的，现在仍然存在许多与业主权利相关的制度处于不够完善的状态下。这不仅需要各专家、学者的研究，借鉴国外先进的经验和做法，也需要我们在维权的过程中不断地摸索和总结出规范化、专业化、科学化的法律法规。为此，笔者提出以下几方面的法律思考。

一、规范物业管理市场

随着市场经济的发展，我国物业管理也应运而生的，当今社会竞争是市场经济活力的所在，所以把竞争这一理念引入到物业管理行业中去，让物业服务公司走向市场，这样就能进一步提高物业服务公司的水平和物业服务工作人员的素质。笔者认为现阶段应该加大立法强度，如：（1）、在《物业管理条例》、《物权法》中增加一些强制性规定，把“政府倡导”、“鼓励”等词语换掉，使得法律更加有威严。（2）完善物业管理招投标制度。目前我国的《招投标法》第11条规定：“国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标。”《前期物业管理招投标管理暂行办法》第8条规定：“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。”这两个法条在物业招投标方面的规定是存在冲突的，所以笔者认为应该制定专门的关于物业方面的招投标法，自习规定程序、手续等等问题，这样一来也可以解决目前两部法律的冲突。为了方便招投标工作顺利进行和管理，政府还可以建立一个专门的机构，如物业招投标中心这样的，让所有需要招投标的物业，统统都集中到物业招投标中心来进行，以此来保证公开透明。

二、完善物业管理监督机制

虽然我国已经有了中国物业管理协会，它是以物业服务企业为主体的，是物业服务企业的联合会，与物业服务企业有着最直接的联系。但是该协会的《中国物业管理协会章程》中许多的规定也比较笼统、不够具体的。所以笔者认为我们可以借鉴国际上的先进经验，将某些职能转让给物业管理协会。在国际上如英国、美国等物业管理相对发达的国家，物业服务企业的资质、物业管理的专业人员的考核和管理等事项都是由物业管理协会来承担的，国家和政府不会插手行业内部的具体事项，仅仅只是为了行业的发展而制定相关的法律法规，为行业的发展创造良好的环境。在我国政府主管部门的职能太多，所以我们可以虑借鉴国际上的先进经验，将物业服务企业的资质、物业管理人员的培训和资格审查等一些相关的职能转让给物业管理协会，让物业管理协会来负责具体的实施。[4]这样的话，政府就可以更好地发挥其宏观调控的职能，物业管理协会也可以发挥其自身的优势，来对行业内部的进行管理和监督，这样也利于物业监督机制的形成。

目前还要抓紧制定有关业主委员会监督的立法规定，使得业主委员会的监督更加具体、实际、可行。比如在物业小区内成立业主监督委员会，这种形式也许会比行政监督力度更大，而且监督的更加仔细、严格，这样也就更加利于我们物业管理监督机制的完善，也能更好的保护业主的权利。

三、完善物业服务合同的规定

物业服务合同对于业主们来说是非常重要的维权依据，业主们与物业服务公司之间是基于物业服务合同才产生法律关系的，业主们基于物业服务合同对物业服务公司享有合同债权，所以物业服务合同是很重要的。我国的物业服务合同全国性的示范文本有两个：一个是《前期物业管理服务协议》（示范文本），还有一个是《物业管理委托合同示范文本》。然而这两个示范文本由于规定的时间比较早，所以跟不上我国现阶段的实际情况，这样便造成了出现的实际问题得不到有效的解决。所以，笔者建议制定全国统一的物业服务合同示范文本，并仔细规定业主的权利和义务、物业的权利和义务以及双方的违约责任，以此来解决物业纠纷中业主和物业之间的管理责任问题，这样规定后双方就知道什么责任归自己承担，什么责任可由对方承担，这样也就减少了纠纷的出现，业主的权利也就能更好的得到维护。

四、完善我国的物业服务费的收取和管理制度

“物业服务收费”是指物业管理企业根据物业服务合同的约定，对房屋和配套的设施设备极其相关场地进行修缮、养护、管理，维护相关管理区域内的环境卫生和安全秩序，向业主们收取的费用。而目前我国的《物权法》、《物业管理条例》以及《物业服务收费管理办法》等对物业服务收费的规定过于笼统、不够具体，缺乏一定的可操作性，这样便使得物业服务公司违反规定乱提高收费标准甚至乱收取费用或者物业服务费用的使用不公开或者对一些欠费的业主进行催缴的程序缺乏有效的法律规制，从而引发了一系列的管理费用纠纷。所以针对这样的情况，笔者建议国家应该尽快立法来统一收费标准、收费程序、收费制度；然后建立公示制度，让业主们知道物业服务公司收取物业费的依据在哪儿；此外还需要建立业主监督机制，这样能使业主们监督物业服务公司是否存在违法乱收取物业费用的行为，来维护广大业主们的权利。