关于城市土地储备经营制度对土地市场的影响分析

摘 要：土地储备经营制度下，城市土地资源市场化机制日益完善。文章主要围绕城市土地市场展开了更深层次的剖析，旨在增强城市土地资源的利用率。

关键词：城市土地;土地储备;影响

城市建设离不开城市土地资源的供给，需要在城市经济宏观调控的管理下使得城市土地资源获得科学的配置。在现阶段，城市建设与社会发展越来越快，对城市土地的需求也在不断增加，亟需应对的挑战就是如何科学运用新时期土地储备经营制度对土地市场的进行有效地调控。基于土地储备经营制度机制下，城市土地资源能够入市交易，要想保证土地资源利用率的提高，需要切实应对当前宏观管理中存在的一系列影响。

一、 城市土地储备经营制度可以强化土地市场调控的认识

长期处于传统计划经济条件下，我国土地市场调控集中表现在土地的开发与利用。我国城市土地开发与利用而言，与国家规定的合理利用与配置目标相差甚远。经济体制的改革也就是为了弥补传统计划经济的缺陷，然而在实际建设过程中，经济体制的完善，需要耗费较长的时。基于这种情况，城市土地进入市场中，一方面推动土地资源价值的快速增长;另一方面，在市场规划建设中，大量土地资源没有得到合理配置，直接影响到大量土地资源闲置，从而出现了大量土地资源利润的流失。与此同时，城市合理开发利用并没有紧跟社会发展脚步，直接影响到土地使用制度的改革，基于上述因素，可以通过完善与之相关的土地储备经营制度，由此才能进一步提高城市土地市场宏观调控水平。

二、 城市土地储备经营制度可以实现土地节约集约利用

城市土地的保护不能简单地认为是调控城市土地开发与利用，还应该从做好土地节约与集约利用方面下功夫。一方面，对于城市周边的农户，要鼓励其到城镇集中。原则上不允许批准分散农民建房的审批请求，鼓励到城市或城镇购房。通过土地承包权有偿转让的方式，避免失地农户生计无着，科学引导农户有序地转为城镇居民。在此基础上，适当拓展城镇建设用地规模，便于容纳更多人口，做到城市土地合理规划，并提前做好农户安置准备。另一方面，工业用地向工业园集中。借助城市土地储备经营制度中的利好政策，通过宏观调控的政策手段，尽可能将新工业项目安置在工业园区。特别是，对于没有入驻非工业园区的企业，应该适当依据原有企业占地面积，对应划拨符合置换政策的土地，鼓励工业企业向工业园区集中。为了更加合理地适应对土地市场所需，在现行土地储备经营管理制度的基础上，完善土地使用权入股制度。

三、 城市土地储备经营制度可以实现土地计划使用

随着城市化进程加快，城市土地逐渐减少的情况下，不得不占用农村土地，然而在城市建设发展过程中，土地占用量是无限制的。针对农村耕地不断减少的负面影响，需要加强土地计划使用，结合社会建设发展，在合理规划的情况下，计划使用土地，保证土地资源的利用。耕地的减少，短期措施，主要是严格控制城市土地，具体言之，城市建设项目均需要上报相关政府部门，并在申请用地计划指标，在获取相关部门批准之后，才能立项施工。首先，完善土地集中管理体制，土地利用计划的实施是保证土地管理水平增强的基础条件。只有在合理控制好批地这一工作，将有利于控制土地利用。其次，强化城市规划对土地利用计划的指导与约束作用。鉴于城市规划具有长期性特点，就需要在结合城市功能主要产业发展为导向，合理规划城市土地资源利用方向，最后，强化指标管理。计划脱离了指标，实施效果往往是难以令人满意，然而指标是否合理，直接关系到土地资源配置的合理性。在此基础上，在人均耕地量不断减少的情况下，有必要规范指标，并通过加强指标管理，以此保证土地利用计划实施效果。

四、 城市土地储备经营制度可以管理好土地市场价格

土地储备经营制度的背景下，土地资源的管理，需要做好土地市场价格的管控。原因在于城市土地资源入市交易之后，其价格直接关系到土地资源的利用。首先，规范土地市场，政府需要管理好地产市场，在整个管理过程中，需要发挥政府的引导与宏观调控作用，借鉴国外的一些先进管理经验，主要是引进房地产公司管理，由政府部门直接管理城市建筑公司，之后由城市建筑公司參与管理，鉴于此实现了城市土地资源初次配置，并严格按照了城市规划具体要求实施建设。需强调的是此处的城市建筑公司，指的是具有一定的资质的公司，而不是一般的建筑公司。然而在土地使用权转让过程中，也就是土地资源再配置过程中，需要进行必要的登记，由此保证土地市场的公平。

五、 结语

由此可知，在城市建设发展中，城市土地资源逐渐成了制约城市建设发展的重要影响因素。在此基础上，需要加强城市土地资源的宏观调控管理，保证城市土地资源的合理利用的在此基础上，满足社会市场经济发展需求。在实际的工作中，城市土地储备经营制度对土地市场的影响是巨大的，需从加强土地市场调控认识、土地计划使用等几个方面入手，切实做好土地管理工作。

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作者简介：

王强，义县土地储备服务中心。