美的置业“楼塌塌”千亿负债现危局

陈淑文 朱耘

力冲千亿的美的置业（03990.HK）曝出了项目安全事故。

2019年10月28日16时21分，美的置业位于贵州贵阳观山湖区的一项施工在建停车场发生局部挡墙垮塌事件。截至10月29日凌晨3点，10名失联人员已全部找到，其中8人不幸遇难，2人受伤。10月29日，美的置业在官方微博发表声明称，将不惜一切代价救治伤员，全力配合政府开展事故原因调查，已责令项目全面停工，全面排查安全隐患。

哪里出了问题？

出事的贵阳美的广场开发公司为贵阳国龙置业有限公司，这家公司在2017年之前由永贵能源开发有限责任公司全资所有，2017年美的西南房地产发展有限公司成为占股90%的股东，永贵能源退居占股一成的小股东。彼时，美的置业接盘了永贵能源正在开发的项目，项目名称也由当初的龙宇城市广场改名为美的广场。

在美的置业获得控股权后，美的广场改变了项目规划。《商学院》记者从贵阳市自然资源和规划局网站翻阅到，美的广场在项目申报中和项目审批材料中，做了关于新增不计容面积（车库面积）的情况说明：“本项目在设计初期为减少土方开挖，对基地建设影响小的大背景下，将地下车库设计为平层车位与机械车位混合设置。地库只做到地下二层，总停车数满足规划要求。但在经过多轮方案优化后，建设方充分考虑未来实际使用情况，将原来机械车位取消，全部改为平层停车，此举可以大大提高停车效率，因此本轮调整时将地下车库多做一层，局部做到地下三层，并在地下一层上空局部加设一层夹层车库，总停车数仍为1900辆，满足规划要求。”

按美的置业的声明，该工地发生的是局部挡墙垮塌事件。一名业内建造师告诉《商学院》记者，本来设计方案基坑深度只有两层，如果改动成3层半，深度越大，挡墙承受的土体荷载也大。当土体荷载大于挡墙的承受力，挡墙就会发生坍塌。

《商学院》记者就美的广场是否因改变了项目规划致函美的置业媒体对接人，其表示，目前政府正在主导调查事故的具体原因，以官方口径和企业声明为准。

10月30日，《商学院》记者来到贵阳坍塌事故现场，工地已经全面停工，周边已经收拾干净，工地周围的工人告诉记者，本来工地门前有贴着“中国第二工程局和美的广场”的字号，现在撕下来了。

激进扩张埋隐患？

美的置业董事会主席郝恒乐曾公开提出“四年冲千亿”扩张计划，目标是在2019年实现销售600亿元，2020年冲刺1000亿元规模。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《商学院》记者，千亿目标的达成需要在拿地层面、建造和销售阶段都具备相匹配的运营能力和资源，过于激进的目标往往会带来一定风险。

某知名地产分析师指出，事故的发生跟美的置业的扩张战略是有关系的。上市之后，过快追求“千亿”目标，地产项目完成周期，内部人力资源匹配等会出现把控不到位的情况，这将会引起很多问题。从客观上讲，过高的目标制定加上大环境房地产市场下行，给美的置业留下不少压力。

在张波看来，楼市降温的大背景下，美的置业自身的谨慎度的确在提升。下半年，美的置业的拿地动作变得理性一些，例如其7月以1.069亿元竞得徐州2019-21兴镇路东侧地块接近于底价，9月以底价27.53亿元拿到顺德北滘地块。可以看出，虽然规模化的诉求依然存在，但相对比上半年来说，“激进”程度明显减弱。

上述知名地产分析师表示，“贵阳项目坍塌事故”让市场对美的置业的品牌产生顾虑，对其的销售业绩也会留下一些隐患。

千亿仅是一个小目标？

2004年美的置业成立，成为美的集团进军房地产行业的开端。

2018 年10 月11 日，美的置业正式在香港联交所主板挂牌交易。

四年时间，其销售额从百亿级晋升到接近820亿元，美的置业2019年前10个月以完成合约销售额816亿元，距离其千亿目标不到200亿元。而且这种增长速度是在房地产行业整体放缓的背景下发生的。

在传统的地产商正寻求“地产+产业”转型时，美的置业创立以来就用“房地产开发+产业”的复合型模式，业内人士表示地产可以吸引现金流来反哺产业，但对于高负债的房企可行吗？

同策研究院总监张宏伟对《商学院》记者表示：“美的集团对美的置业支持不可少。”从地产开发商逻辑角度来讲，如果产业是服务于地产销售或者运营，地产是可以吸引现金流来反哺产业，但从产业发展逻辑角度来讲，地产加产业型的项目，产业部分实际上做得很一般，不一定像预期那么好。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“地产+产业”的发展模式已经有不少房企不断探索、实践和落地。運作良好的“地产+产业”发展模型核心优势在于产业发展，通过产业发展带动区域经济提升，吸引和导入人群，从而带动区域地产价值不断提升。美的置业近几年的高速发展必然也离不开集团的各项资源支持。

但产业的发展并非一蹴而就，往往会和地产开发同步而行，运作得当则可以促进两者有序互补前行。

在千亿元的目标道路上，美的置业是负重前行。高溢价拿地和规模性扩张让公司负债持续走高，美的置业招股书显示，2015年～2017年的净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。

上市并没有过多地解决美的置业的根本问题，根据公司2019年中报披露，美的置业上半年负债总额高达1861.66亿元，较2018年末的负债总额1537.35亿元上升21.10%。上半年的资产负债率为87.1%。2019年上半年，美的置业的净负债率高达95.6%。

值得一提的是，美的置业的流动负债超过1400亿元，占总负债的比重超过七成，由此可见，美的置业的短期偿债压力山大。

张波表示，高速发展一般来说总是和高负债如影随行，适当地提升负债水平来保障规模化的节奏亦属正常。利用财务杠杆效应本身就是一把“双刃剑”，合理增加有息负债，可有效助力房企有序规模化。

张波解析到，房地产上升周期，高负债带来高回报的机率较大，但如果处于下行周期，高负债的房企如果继续扩张债务，资金周转的难度将会逐步增加，房企或将面临生存风险。同时值得关注的是，未来针对房企融资的收紧还难言放松，对于现有负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管更会有所加强。

在如此高的负债额、负债率及行业寒冬背景下，美的置业的激进扩张策略可能存在很大的风险。记者在现场看到，在美的广场楼盘上有句警示语：寒霜偏打无根草，事故专找懒惰人。

面对此次事件，美的置业会反思吗？又会做怎样的反思？《商学院》将持续关注。