发展公共租赁住房的难点与对策

王玉明

摘 要：本文中，笔者主要针对我国现阶段的公共租赁住房进行了分析，从其组织框架、运营主体等方面存在的问题以及制度做出了探究，并且就发展公共租赁住房中的难点提出了解决思路。

关键词：公共租赁住房 住房保障 发展难点 对策

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1003-9082（2019）11-00-01

引言

现阶段，随着社会的发展，我国社会公共租赁住房的建设问题已经迫在眉睫，政府以及相关部门务必要提升对住房保障建设的重視程度。而且，公共租赁住房的建设问题已经发展成了一种社会责任与义务，每一位社会公民都应该严格遵守它。尽管如此，但是现实中我国公共租赁房的工作中依旧存在很多威胁和困难，相关部门必须根据实际情况制定出有针对性的解决对策，以缓解公共租赁房事业建设和发展过程中的问题。

一、公共租赁住房发展过程中的组织框架和运营主体确定

在发展和建设公共租赁住房事业的过程中，相关部门应该尤其重视对本工作总体组织框架的设计，要保证整个框架和运营主体具有“三位一体”的特征。相关的地方政府、有关公共租赁住房管理部门、以及“住房保障发展基金”等个体之间应该保证双方联系密切、分工明确、相互制约、相互促进。只有这些，才能有效的促进现阶段我国公共租赁住房体系的可持续性建设，为其提供相对比较稳定的运营机制。在此过程中，当地政府需要负责公共租赁住房体系建设过程中的宏观调控与规划，保证合理的土地供给，适时的建立税收减免政策，为社会各个机构以及单位提供鼓励、引导作用，促进其进行投资和建设、经营管理工作。同时，住房保障发展基金还要担任汇集全体住房公积金的任务，对公共租赁房建设过程中的房地产产业基金进行汇集、整合。

为了促进组织框架的构建和运营主体的确定以及建设，还要在公共租赁房体系发展的过程中引入比较先进的金融发展机制，以便为其产生的各种资金实行管理。这其中还涉及到 REITS和实施贷款证券化，这是为了保证公共住房开发过程中大规模的开发建设能够有长期低息贷款的基础条件支持，保证所有的住房保障资金能够在住房体系内部得到可持续使用、多元化利用。而且，对于国有控股、知名房地产公司等社会资源共同努力建设的“公共住房建设管理公司”，政府要为其提供住房保障划拨土地和使用等权利。要借助新建、配建、收购等各种方式对社会上现有的可利用的公共租赁住房进行集中处理。同时，现阶段我国的“公共住房租赁公司”可以以一种与政府相分离、想独立的专职性社会服务公司来运营，它是属于一个非赢利性的社会机构，主要承担公共租赁房屋的管理、维修和收租等业务，以支撑社会公共租赁房体系的正常运作。

二、现阶段我国公共租赁住房发展过程中的面向对象

在社会公共租赁住房体系运营的过程中，实际的面向对象其实不必非得规划一条十分明确的界限，或者是对租赁者要求相关的收入准入线。因为这不仅会涉及到社会收入公平性的问题，还有整个公共租赁住房体系中的监督问题、退出问题等等，势必就会为这种公共性的社会服务机构带来不必要的麻烦，繁化工作流程。而且，若是必须得明确面向对象，就难免会将大量的人力、物力、财力等资源耗费到争吵之上，而这种看似激烈的争吵实则对社会公共租赁住房毫无意义。所以，在社会公共租赁房的体系之下，我们主张其要面向于全社会，在对社会所有个体提供便捷性服务的过程中，实现自身的发展。公共租赁房在发展的过程中，应该积极主动的去化解社会中存在的各种租房矛盾，最大程度的满足社会住房需求的过渡性、周转性。这样，一来可以有效缓解社会群众的住房需求矛盾，还能为住房市场的房价调整减轻压力。除此之外，公共租赁住房在发展的过程中要接受社会各个阶层的入住，尽量将各收入阶层的社会群众混居在一起，以此来降低贫困聚居的概率。最重要的是，公共租赁住房在发展过程中，切忌对本地户籍的居民进行限制，而是要为更多的外来人口实施倾斜制度。但是，当公共租赁住房建设处于发展之初的阶段时，若是出现了供不应求的现象，公共租赁住房公司还是应该首先保障供应重点的正常运行。

三、我国公共租赁住房的住房标准与地段选取原则

国务院已经出台了相关文件，其中明确规定社会保障性住房的建立要以最基础的住房标准为依据。具体表现在：面积不能过大，也不可过小。要确保社会保障性住房的面积控制在60 平方米以内 ;但是最起码要以成套的形式建成，住房应以两室的户型为主，同时还要有小部分的 1 室户。对于外来务工人员，也可以建立相应的集体宿舍。房屋内部也应该有简单的装修，家电方面也要配齐。公共租赁住房建设的地段也要尽量以城市次中心为展开点，在中环以外的范围建设。同时，还要不断向外扩展，对于周边的环境布局也要不断完善，确保整个公共租赁住房体系能与城市产业转移相衔。

四、我国公共租赁住房的租金和租期标准

由于公共租赁住房是对全社会进行开放的，所以应该就不同消费层次的群众提供不同标准的住房。具体要体现在三分之一的高等住房，其租金应该收取高于市场的费用，租期要低于 3 年。另三分之一的住房要为普标住房，收费应与市场整体水平持平。这一部分房主要面向于青年教师、医务工作者等人群，租期不能高于5 年;剩下三分之一的低标准住房要提供给年纪大、社会中低收入人群并且住房困难户，租金只收取成本费用，租期最长为10 年。

五、政府及相关部门应该将“先租后买”落到实处

在公共租赁住房发展的过程中，“先租后买”这一原则十分重要，因为各中低收入阶层的居民可以借助资产的增值来分红，抑制阶层财富分化的恶性发展。而且，若是居民在未来没有自主购买房屋机会，就会失去对房屋正常质量的保障，以至于整个公共租赁房体系遭到破败。脱离掉“先租后买”的体制，就算政府尽力去缓解矛盾也会产生很大的成本。政府在此过程中的公共资金无法顺利回收，公共资金无法得以高效循环的利用。所以，政府在发展公共租赁住房体系的过程中务必要将“先租后买”的体制落到实处，从源头上降低鉴别成本。

结语

目前，我国政府已经对公共租赁住房的发展提供了大力的支持，虽然在此其中很多问题已经得到了显著的缓解，但其根本的住房矛盾和需求仍旧存在一些问题需要迫切解决。所以，相关部门应该根据当地的实际情况制定出切实可行的发展方案，以推动我国公共租赁住房事业的发展。

参考文献

[1]陈杰. 发展公共租赁住房的难点与对策[J]. 中国市场，2010（20）：53-55.

[2]刘婕. 天津市公共租赁住房运营管理机制研究[D].天津师范大学，2015.

[3]杨漫路. 我国公共租赁住房若干法律问题研究[D].天津大学，2011.