房地产开发企业成本管理及其收益分析

谢广中

摘 要：近年来，房地产市场竞争加剧，开发项目因其开发周期长等特点使得企业面临较高的风险，房地产企业要想在行业竞争中生存，必须解决开发项目成本管理问题，房地产地区面临成本增加等问题，行业的各参与方在追求经济利益时，增加了企业成本管理难度，企业急需建成适应成本管理体系提升成本管理效力。

关键词：房地产企业  成本管理

资本是房地产企业在行业竞争中的有力武器，资本的合理利用成为目前的重要问题。多数房地产企业注意到成本管理的重要性，着手从管理要经济的成本控制策略，企业成本管理模式逐步转型，成本控制成为企业持续发展的关键。成本控制体系是针对企业成本控制核心問题建立的系统化解决方案，根据企业实际业务流程配合企业管理体系，利用先进的信息技术建立成本信息共享平台，反映项目开发各阶段成本，合理有效的成本控制体系可以为企业带来巨大的效益。

一、房地产企业成本管理概述

成本管理是企业在生产中针对成本进行预算分析等管理行为，对提高企业管理水平具有重要作用，80年代中期提出全过程成本管理理论，是采用经济技术手段管理项目全过程。动态成本是项目的即时成本，动态成本管理需要根据项目进度，比较分析实际成本与目标成本差异，为成本管理提供依据。

房地产项目成本管理对象，根据项目开发流程，成本管理内容主要包含在项目前期准备阶段，建设施工解读那，竣工决算阶段。根据不同的开发项目，房地产企业开发形式主要有直接开发，合作开发，不同开发形式决定对资金计划有不同的影响。项目前期准备阶段包括规划设计，报建等级等，规划设计阶段决定项目工程造价的80%，方案设计提出建筑结构等要求，施工阶段是对项目建设进行管理控制，实现成本质量目标。施工阶段的成本控制主要涉及现场变更，确保工程变更的经济性。竣工结算包括单位工程结算，建设项目竣工总决算，竣工决算应以合同规范为基础，通过计算调整计算合同价款。

工程建设项目由复杂的利益相关体组成，各利益相关体连接复杂的经济利益链条。房地产开发项目成本大致分为前提准备费用，公共工程配套费用，项目管理费用等。房地产开发企业取得土地方式分为招拍挂，购买在建工程，合作开发等方式，招拍挂是公司取得图的一般途径。土地费主要包括土地出让金，土地契税等，土地费约占项目总费用12%-34%。前期准备费用估计占项目总费用的6%-16%。项目前期准备费用包括市场调研，勘察费用，咨询费用，报批报建费用，管理费用等。建筑安装费是项目开挖土方到竣工产生的建筑工程费，社区管网费用等，约占项目总费用的30-55%。

二、房地产企业成本管理中的问题

许多房地产成本管理通常采用粗放管理模式，一些企业虽建立内部成本管理系统机制不健全，企业面临成本相关重大决策时不能全面分析，导致决策偏差带来资金风险。企业要重视成本管理系统建设，改善内部体系存在的问题。一些企业未合理的将成本管理相关职位定编，未对成本管理进行适当考核，员工积极性不足，责任意识缺失，导致员工在成本管理工作中疏忽，可能造成企业重大经济损失。

许多房地产企业将重点放在项目利用获取上，一些房地产企业接到施工项目期待快速开展，未在前期对成本控制工作做好。有的企业直接采用报价最低的方案开工，往往不具有合理性，为后期工程带来很大的麻烦。可能导致出现安全问题危机用户生命安全，前期成本规划工作控制不力，后期改变施工进程会导致企业成本提高。

应用现代信息技术能够提高房地产企业成本管理工作效果，一些房地产企业未在成本管理工作中引入计算机信息技术，大型房地产公司项目分散于各地，项目成本与成本管理部门有效沟通困难，影响到企业的成本决策，项目利益有关方无法整合信息，切断了信息交流桥梁，导致项目成本上升。

成本控制工作不能因成本节约影响工程质量。一些房地产企业为筑起低成本降低工程质量，有的住宅小区建成后坍塌与开发商降低项目成本有直接关系。项目初期成本控制不平衡会对购房者带来不利，可能产生不良的社会影响。

一些企业代建政府投资项目，公建项目工期紧张，建设要求较高，由于企业开发多个项目，需要按项目分别核算，如企业成本核算随意计入其他项目，不直接反映实际成本，如有的企业代建政府投资项目，认为动迁房等项目亏损由政府承担，施工中存在各种资源浪费。传统房产成本控制重点集中于工程造价，房地产项目大多须要向银行贷款，有些企业将银行利息按会计制度规定进行资本化，作为期间费用，导致企业账面成本不实。

三、房地产企业成本管理对策

成本管理应作为企业管理的重要工作，应借鉴先进的成本管理经验，制定对所有业务，包括融资管理等具有实用性的成本管理体系。企业要明确业务范围，汇总成本管理工作，形成完整的成本管理系统。房地产企业可以明确业务发展目标，组建成本管理监督委员会，协调各部门的成本管理工作。

房地产企业拿到项目时要先通过从建筑材料采购，施工日期确定等方面考虑适合的方案，在施工前期做好施工计划，提前做好预算工作，避免因主观因素导致计划变更。房地产企业可以提高新材料技术的应用，实现成本的有效降低。工程进行使要密切关注项目紧张，施工期超出合同规定期限后，会超出房地产公司成本预算，可能因未完工造成收不到款项等问题。

现代化成本控制信息系统建立，有利于房地产企业对项目成本申报等做出及时反馈，成本控制信息系统建立可以形成贯穿于公司内部的整体，要注意将成本管理系统与其他系统结合，如将进度调控系统与成本控制系统结合，把控成本发生，实现对资产的有效监控。

成本控制前提是保证房地产企业建设项目安全，房地产企业不能因控制成本降低质量开展项目，房地产税对成本应有规范的标准，在兼顾造价成本同时保证质量，企业要在项目期初进行细致研究，咨询专业人员，找到有效的方法解决平衡成本与质量的问题。

房地产项目成本包括土地费用，初步勘察设计，施工图设计，工程规划许可，竣工验收备案等费用，项目可分为管理费用，销售费用等，针对项目特点制定相关目标成本，对重要环节进行重点把控，如预算编制，资金审批，绩效考核，外部全覆盖审计等，经过各部门严格把控成本，集成预测，控制一体的成本管理体系。

四、结束语

我国各地房地产市场竞争激烈，企业面对成本增加暴露出成本管理问题，需要建立健全成本管理体系，不断改进成本管理方法，成本控制对房地产企业非常重要，许多房地产企业成本控制存在较多问题，房地产企业要针对性问题采取有效措施，提高企业经济效益。

参考文献：

[1]李鑫. 房地产开发项目设计阶段成本管理研究[D].河南大学，2019.

[2]刘伟楠.浅谈房地产开发企业成本控制[J].绿色环保建材，2019（04）：102.