从《物权法》角度讨论小区业主自治

韦秀丽

海南师范大学，海南 海口 571127

一、从《物权法》角度讨论小区业主自治

若把公法作为参照对象，私法系与之相比，公法存在的目的是保护国家和社会的利益，是权力服从的载体，但是私法存在的目的是保护私人或者私人团体的基本利益，若是双方因私人问题而产生的纠纷，不会对国家和社会的安定产生威胁伤害的话，则由私法进行干涉判断，解决其纠纷。私法自治是民法的基本体现，具体来讲是指私人根据本人的意愿来产生权利和义务，私法自治最主要的意义是为了保护私人行使权利的自由，并可以对其生活行为负责。业主自治的基础是在建筑物区分所有权而形成的，以本质来看属于公民自治范围。业主自治将业主的共有财产进行调节划分，减少矛盾纠纷的产生。将业主与业主之前形成自治团体组成，并赋予他们表决权的权利，是私法自治的重要标志。与追求社会安定，维护社会利益的公法相比，私法自治仍然将着力点放在维护业主的私人利益，让业主能够充分的行使自己的权利。因为私法属于自治原则，所以业主行使权利的区域及事项都由业主来共同协商，共同确定，国家法律不应该参与其中，但是这也并不代表私法自治是无底线无原则的，若是违背了国家法律，破坏了社会利益，其依然会受到国家的管制和约束。

二、我国住宅小区业主自治团体的立法现状

以我国整个立法历史上来看，《物权法》是以法律在基础，通过最接地气的形式出台，成功为业主大会和业主委员这两大板块覆盖了法律条文，让其受到法律的保护。我国第一部出台的，有着全国性物业管理法权威的条文是《物业管理条例》，这些条文在一定程度上把我国的物业法律空白页填充完整，解决以前的固有问题。同时为了进一步将业主自治团体的活动规范化，制度化，正常化，在2009年，建设部出台了《业主大会和业主委员会指导规则》，与《物业管理条例》相互配合，相互制约，全方面的指导业主自治的团体活动，并取缔了2003年施行的《业主大会规程》。虽然上述法律法规都相继为我国业主自治规范化、法律化做了铺垫，将业主大会和业主委员纳入到了法律体系中，但是仍然存在法律不完整、不完善的、不具体等缺陷。例如，《物权法》里面出台的各项条例还只是浮于面上，没有下沉到点位上，只是简单的对紧急的问题做出了解决措施，但是对建筑物区分所有权中应包含的各项条例和制度均没有做出相应的回应。所以，我国当务之急是应该尽快抓紧时间出台《建筑物区分所有权法》。

三、我国住宅小区业主自治团体法律地位的探讨

(一)我国现行制度对法人资格的判断标准

我国大部分住宅小区，都相继设立了业主自治团体队伍，但要想为其争取到法人资格，第一步便是要知晓我国在法人资格这一方面有着怎样的评判标准，根据相关法律条文分析简单来说，拥有法人资格必须具备以下条件：独立的意志、独立的资金、独立的负责人，但是社会不断的发展，国情不断发生变化，每个国家对法人资格的判定有着不同的标准和理解，但是尽管如此，通过分析不同国家不同的评判标准，可以得出这样一个结论，没有国家把法人资格只是放在拥有独立责任框架里面，而是将独立责任详细方分解为四个方面，即责任独立型法人、责任半独立型法人、责任非独立型法人、责任补充型，以更好的判断何为法人资格。

(二)现阶段我国业主自治团体应定性为“非法人团体”，法律上归类为“其他组织”

1.业主自治团体拥有完整的管理规章制度，可以让其他社会人详细的了解规约和议事规则。

2.业主自治团体具备组织机构，应当如同公司企业一般，设立决策机构、执行机构和监督机构。

3.业主自治团体可以归纳到民事层面，那么在后期便可以行使与民事同样的权利，也可以用自己的名义来行使相关法律权利。

4.业主自治团体可以行使诉讼权利，在自己所涉及到的范围权利或者公共利益受到威胁的时候，便可以进行诉讼，为自己和业主争取到应当拥有的利益。

5.业主自治团体不具备独立承担责任的权利，业主自治团体所涉及到的民事团体活动产生的一系列法律责任，全部按照业主占比份额来分类承担，没有连带责任的说法。