浅析国有企业做好“三供一业”物业职能分离移交工作应注意的问题

摘 要：“三供一业”分离移交工作是国有企业剥离社会职能的重要一环，也是深化国有企业改革的重要内容。自2016年分离移交工作启动以来，至今已基本完成“三供一业”整体分离和移交，但由于物业职能的分离移交工作即复杂又系统，诸多的环节和繁琐的流程时常影响总体工作的推进。鉴于此，本文对做好“三供一业 ”物业职能分离移交工作应注意的问题进行了探讨，以期有所借鉴价值。

关键词：国有企业;物业管理;分离移交;施工改造。

1 引言

“三供一业”物业管理職能的分离移交涉及面广，政策性强，操作复杂，特别是在项目施工改造、项目变更、工程竣工验收和审计、政府接收等方面，极易出现痛点和难点，一定程度上影响了整体工作的进展。本文结合政策要求及工作实际，对国有企业家属区“三供一业”物业职能分离移交中的难点进行了分析和论述，并提出了相应的处理方法，以解决在工作中遇到的相关问题。

2 “三供一业”物业职能分离移交的基本概况

1）总体要求。依据《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号），在分离移交工作中，可对家属区相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，并交由专业化企业或机构实行社会化管理。

2）相关规定。（1）原则上先完成移交，再维修改造，按照技术合理、经济合算、运行可靠的要求，以维修为主、改造为辅，促进城市基础设施优化整合。（2）移交企业要做好移交资产清查、财务清理、审计评估、产权变更及登记等工作。接收单位为国有企业或政府机构的，依据《财政部关于企业分离办社会职能有关财务管理问题的通知》（财企〔2005〕62号）的规定，对分离移交涉及的资产实行无偿划转，由企业集团公司审核批准，报主管财政部门、同级国有资产监督管理机构备案。（3）国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。已经进行过房改的职工家属区，也可在当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者施行业主自我管理。

3 “三供一业”物业职能分离移交实施中存在的问题

1）项目变更的程序和内容繁杂。在施工过程中，部分家属区维修改造项目因设计缺项、政府规划调整、原材料价格变动及居民意见等原因造成项目的工程量出现变更，特别是因各类因素调整导致重新核算的造价超过中标价等，作为建设方的国有企业不清楚如何履行项目变更程序及确认变更的工程量，从而导致变更的工程量在项目竣工结算时不被认可，引发双方纠纷。

2）对“先移交后改造”方式缺少监督和制约。部分职工家属区采用“先移交后改造”的方式，即先与接收单位签订分离移交协议，将物业职能全部移交，并按照协议约定支付家属区维修改造资金，由接收方负责改造。但在实际工作中，一旦完成物业职能和改造资金移交后，移交方对接收方也就失去了协商的主动权，具体维修改造的工作进度和完成情况无法及时掌控，给财政补助资金的使用带来了监管空白。

3）国有资产的移交事项存在盲点。“三供一业”分离移交所引起的国有资产划转主要是因家属区移交所产生的，包括物业配套设施和部分经营性资产的移交，有的国有企业或作为接收方的地方政府，对国有资产的移交事项还存在盲点，对国有资产的形成、财务处理和产权关系还不清楚，甚至移交或接收的资产权属不清，导致在移交工作中往往出现反复。

4）业主委员会成立难度较大。按照“三供一业”物业职能分离移交的有关规定，每个职工家属区在移交前都应按照要求同步启动业主委员会的成立工作。分离移交的职工家属区多属于上世纪建成的老旧小区，经过多年变迁，多数职工都已把原家属区内的房产出售或租赁，原企业的职工数量基本不超过现有家属区内居民数的30%，加上新住户的不积极和业主委员会成立流程的复杂，导致该项工作难度极大，完全成立的寥寥无几。

4 “三供一业”物业职能分离移交的有关工作建议

1）完善项目变更流程。针对物业维修改造过程中出现的项目变更，建议国有企业按照下列程序进行：一是由建设方组织有关各方召开项目论证会，变更请求主体得到建设方同意。二是依次在变更签证上附变更请求主体的意见和原招标代理机构出具的项目变更审核报告。三是在变更签证上加盖设计方、监理方、方案评审方（一般指最初设计方案的评审机构）、施工图审查方、施工方和建设方的公章。四是建设方（国有企业）要严格履行项目变更的内部决策程序。

2）充分论证项目变更内容。在建设工程项目中，部分地区出台过工程结算价一般不超过中标价10%的地方性指导意见。但从司法实践中，基于《合同法》第六十条和《招标投标法》第五十九条的规定精神，法律一般以尊重客观事实为基本原则，可以支持合理的变更工程量，不会以上述类似的指导意见作为法律裁判的依据，从而确认建设方的不当得利。同时，还要依据招标文件的有关规定，如果招标文件对此没有明确说明，就意味着该工程项目可以允许变更，或者变更的工程量可以超过中标价的10%，在合理范围内可以不需要重新进行招投标。

3）加强维修改造的事中监督。依据“三供一业”财政补助资金的相关规定，移交方是财政补助资金使用的被审计主体，对其使用和物业改造工程进度负有督促、监督之责，不是所有的责任一交了之。因此，笔者建议采用“先移交后改造”的企业要通过工作函等形式积极与接收方沟通，一是在物业职能分离移交协议或补充协议中与接收方明确各自的权利义务，细化工作分工，加强工作协同。二是加强对家属区维修改造工作的过程监督，督促接收方承担起维修改造主体责任，掌握工程进展和财政资金使用情况，及时收集相关资料，以备财政补助资金审计之需。

4）厘清国有资产权属关系。一是对无偿划转的国有资产要界定产权关系，特别是因历史遗留问题导致的产权不清的国有资产，要进一步加以明晰。对有证资产，移交方要严格履行内部决策程序，及时与接收方办理产权变更。对无证资产且短期内难以办理权证的，要与接收方在移交协议中明确该资产的相关事项和法律责任，并以移交使用权或经营收益权为主。二是要按照项目分类核算维修改造成本，并形成资产移交，待财政审计清算后，做好账务核销工作。

5 结语

国有企业职工家属区“三供一业”物业职能分离移交是一项复杂的系统工程，一直是国有企业剥离社会职能中难啃的“硬骨头”。文章通过论述物业职能分离移交中的关键环节和痛点难点的工作实践，以促进构建良性移交的分离管理模式，实现国有企业职工家属区“三供一业”全面顺利移交。

参考文献

[1]李保庆.浅谈国有企业做好“三供一业”分离移交工作应注意的问题[J].现代物业，2017，（2）：20-23.

[2]张利.国有企业做好“三供一业”分离移交工作应注意的问题[J].行政事业资产与财务，2018（8）：87.

[3]王桂滨.国企职工家属区“三供一业”分离移交路径及对策分析[J].企业改革与管理，2019（04）：15+24.

作者简介

欧园（1986-），男，汉族，安徽合肥人，研究生，安徽省国有资本运营控股集团有限公司，研究方向：国有企业改革和管理。