传统房企怎样才能做好产业地产

摘要：企业凭什么要进入你的园区，很多人找房地产中介将企业吸引过来，这是错误的，因为定位不同，不是所有的产业都要进入。很多企业做产业地产定位不清晰，同时不善于打造产业生态。园区首先要解决企业凭什么进入，进入后如何提供增值服务，帮企业快速成长，快速发展，这非常关键。

关键词：开发模式;战略研判;商业模式;产业定位

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）11-0048-51 收稿日期：2019-10-15

面对“限购、限贷、限售、限价”等一系列政策调控和日益紧迫的市场环境，以及我国新型城镇化带来的时代机遇，传统房企转型升级发展已是大势所趋。然而不少房企转型产业地产之路并不顺利。

1产业地产是什么？

产业地产针对的区域经济与目标产业，打造软硬一体的产业聚集平台，营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施，另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。显然，产业地产是工业地产的升级版。

产业地产是地产与产业的有机融合，追求的是“1+1+1>3”（3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域）的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中，一个成熟的且有远大目标的产业地产商，应该做到产业与地产并重，且重在产业;开发商与运营并重，且重在运营;短期与持续并重，且重在持续。

2传统房企为什么做不好产业地产？

产业地产的主要客户是企业，议价能力较高，只有了解并抓住企业的需求痛点，并建立一套行之有效、因地制宜的服务体系，才能够吸引企业人园。

2.1开发模式不同

相對于传统房企的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高，对项目操盘手的需求更严格。

2.2人才结构不同

房地产与产业地产是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，无法快速匹配产业地产的开发模式。

2.3公司机制不同

对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。

总的而言，开发商没有抓住产业地产的本质，还停留在当年做地产的概念。企业凭什么要进人你的园区，很多人找房地产中介将企业吸引过来，这是错误的，因为定位不同，不是所有的产业都要进入。很多企业做产业地产定位不清晰，同时不善于打造产业生态。园区首先要解决企业凭什么进入，进入后如何提供增值服务，帮企业快速成长，快速发展，这非常关键。

3产业地产开发创新思路

产业地产开发关键词为：开发模式、战略研判、商业模式、产业定位、产品定位、市场定位、空间规划、运营策略。产业地产需要结合产业地产的发展趋势和最新实践，适应创新创业、互联网+和金融创新的大环境，从产业地产项目的商业模式、开发操作、发展路径等方面进行创新的思考，探讨新的发展思路和发展路径，见表1。

4典型案例分析

华夏幸福创立于1998年，主要业务分为产业园区和房地产开发。而产业园区业务包括产业新城和产业小镇，是华夏幸福的核心业务和竞争优势。华夏幸福旗下的产业园区主要集中在电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业。据统计截至2017年末，华夏幸福在中国境内共有53个产业园区，主要集中在京津冀与长三角地区，分别有14个和18个产业园区，其中在营10个园区，在营建筑面积约为9.62亿平方米，见图1。

固安是华夏幸福起步的地方，固安产业新城位于北京天安门正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累计引进600多家企业，招商引资额超过1400亿元，约30家高校科研机构落户。园区主要产业包括新型显示（OLED）、航空航天、生物医药以及智能网联汽车等高科技产业，见图2。

在固安产业新城的开发中，华夏幸福采用了PPP市场化运作（即政府与社会资本合作）模式接受合作区域地方政府委托，与其签订长期性的合作开发协议，为园区提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类综合解决方案。这种为园区提供综合解决方案与政府的角色进行了对接，同时针对客户企业也有相应的产业发展服务，包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等。

这种上承政府，下接企业的开发商模式有效的补齐了地方模式中可能存在的短板，能够同时满足企业和地方发展的要求，实现企业的园区落地。

华夏幸福在固安的盈利主要是通过政府的购买服务，具体包括规划设计与咨询、土地整理、基础建设、产业发展服务：以及城市运营维护等，见表2。

入驻企业上缴费用成为园区收入，地方政府按照国家规定缴纳至地方财政后，按约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出，作为支付公司服务费用的来源。也就是说在开发建设方面，开发商是作为连接政府与入驻企业的中间人存在，而在盈利方面，政府是连接开发商与入驻企业的中间人，这样的合作关系既能够提高生产效率，也有效地帮助地方政府提高了综合实力。

同样地，华夏幸福也在园区内建设了房地产项目，有包括孔雀城、剑桥郡等共25个住宅项目，实现区域产业与人口的导人，提升区域粘性，是产业地产的合理补充与完善。华夏幸福也将园区的房地产业务与产业园区业务并列为其核心，让房地产与产业园协同发展。房地产项目既满足了园区居民的居住需求，也让华夏幸福的投资成本得以快速回流。

5房企转型产业地产有哪些建议？

现阶段是产业地产布局拿地的最佳时机，产业地产的发展逻辑中，城市选择是基础，品牌效应是核心，产业选择是关键，运营服务是保障，对于转型产业地产的传统房企，在发挥好开发商优势的基础上，应做好以下四点：

5.1先城后产，布局产业地产

在寻找城市进入时，家产业适合采取由城到产的选择逻辑。重点关国家级城市群，尤其是珠三角城市群粤港澳大湾区和京津冀城市群的天津和雄安新区中的产业发展机遇，深入研究这些城市群的产业转移规律，以更好地布局产业地产项目和帮助企业客户选址。具体到单个城市时，在考虑城市经济、人口、交通等因素的基础上，不仅对城市的创新创业环境、营商环境和绿色环保等因素进行评估，还要进一步结合产业的活跃度、产业集聚度以及核心产业竞争力进行评估，将城市区域和产业定位合理匹配，打造和核心培育产业相关的专业性产业园区。

5.2整合资源，树立专业品牌

一方面要发挥平台优势，重点加大以下四个方面资源的整合：第一，具有成功操盘经验的园区运营商，尤其是政府平台类园区运营商;第二，具有产业资源的专业产业研究院;第三，与地产开发及智慧城市建设相关的上下游实体企业;第四，有利于园区服务体系完善的相关产业服务机构。通过与其建立战略合作伙伴关系，联合开展项目运作，打造标杆项目，扩大在产业地产领域的影响力;另一方面要加快布局成立产业研究院等，并联合相关机构常态化发布产业白皮书、举办相关会议，以此增强在产业地产领域的话语权，此外，相关项目也应积极申报国家挂牌，提升项目的行业影响力。

5.3联动主业.发力相关产业

围绕主业的生态化布局，能够真正实现地产和产业协同发展，并通过科技元素的注入提升园区产品品质，以及吸引力、竞争力。

5.4扬长补短，精细化运营体系

充分发挥地产商敏锐洞察“人”需求的能力，尤其是城市更新中高层次人才需求，包括创业创新的需求、自我表达的需求、健康生活的需求、社交以及文化的需求等，并围绕人的需求进行产品和服务创新。一方面，要继续坚持“做好每个细节，创造美好家园”的开发理念，打造绿色、智能、人文、宜业的产业园区产品。另一方面，以社区运营中积累的资源为突破口，做强、做优、做亮“物业”和“商业”服务。