住宅产品的整合、分销及金融服务探究①

汤 鸿，诸建明，李晓燕

一、综述

我国的住房产业已经成为市场经济的一个重要组成部分。自2016年中央明确“住房不炒房”以来，房地产业才真正受到遏制。那么，住宅产品走到如今这一地步，何去何从是一个值得研究探讨的课题。

(一)国外房地产市场

国外的房地产市场发展较早，所以对房地产的研究也较早，国外学者大多是从房地产市场发展的不同视角来分析研究的，Gottlieb(1976)从经济增长角度进行研究，认为长期来看房地产价格变化和经济总发展基本同步，经济在发展，房地产价格也应随之上涨；Weil，Mankiw(1989)对20世纪70年代美国房地产价格上涨的原因进行了全面系统的分析，得出了人口因素对美国房地产价格变动产生了重要影响的结论；Carey(1990)也建立了经典的房地产价格模型，认为房地产价格的变动取决于金融政策、财政政策、土地政策以及供给等因素；B.G.Park以韩国和新加坡为例，论述了政府在房地产市场中的作用和角色，因此，有效的管制有利于房地产市场的发展；Szemun，Chiman(2003)分析香港政府房地产调控，从土地调控政策对房地产价格的影响进行了实证研究；C.J.Mayer，C.T.somervill则研究了政府应通过怎样的政策加强对房地产业的干预，认为政府对房地产项目的审批导致了开发项目的搁置和拖延。

国外采用房产税。以美国为例，房产税均在1%～3%之间，每年交一次，如果拒绝缴纳，那么政府有权回收。但另一方面，房产税一般是用来改善当地的居住环境、教育环境、医疗环境等。德国房产税的主要政策目标就是控制炒房现象，德国各州的土地购置税标准从3.5%到6.5%不等，购房后每人每年还需要交土地税，日本则一般使用差别税收政策，并且以房地产评估价值作为计税依据。

在国内，对于房地产市场问题研究，林跃勤(2010)认为我国的房地产业表现为供求失衡、房地产价格非理性上涨和泡沫风险。他通过对中国现阶段房地产价格失控、政府调控低效的深层原因分析，提出提高房地产调控效果、有效抑制泡沫风险的若干政策建议；张雪涛(2010)认为，房地产市场健康发展应找准定位，并提出了短期内应采取供给为主的调控政策，当前房地产市场存在的主要问题根源是房地产供给量不足，远远低于居民对房地产的需求；祝端丹(2011)对政府政策实施过程中的不足加以分析，根据公共政策分析原理，系统地提出了我国政府抑制高房价宏观调控思路及解决方案，提出了中肯的建议；侯冰婕，朱霞(2012)通过分析国家楼市宏观调控政策的影响，探讨住房机制，评述限购令的成效与合理性，提出限购政策作为过渡性调控手段的改良意见和建议，肯定楼市宏观调控“组合拳”的做法，对势在必行的相关制度改革进行展望；于莙懿，张晓东(2013)研究了房地产市场宏观调控中的一些问题和不足，提出了改善房地产市场调控的一些建议。

(二)国内房地产市场的特点

1.中国的“房产”和“地产”是分离的，土地为国家所有，一般来说，普通住宅产权为70年，期满可续期，商住两用房屋产权一般为50年，到期需要缴纳一定比例的土地转让金。

2.房产多为毛坯房，即使是一些精装修房，最终效果也会与当初所看的样板房有一定的差距。

3.中国大型城市人口密度大，普通人一般住公寓或者住宅，只有收入高净值的家庭才能住得起别墅。

4.建筑面积和使用面积往往差距较大，对于房屋面积的定义，说的是建筑面积除去公摊面积后余额百分之七八十的实际使用面积。

5.一般来说，购房者除了买房所付出的资金，后期基本没什么大的成本。

6.优秀的教育、文化、医疗资源等基本都集中在一线城市。

7.开发商和地产商之间差价巨大，竞价模糊，利益差大，有的时候会出现房产商临时变价或者中介额外模糊收取费用的情况，并且很多家长是为了让孩子上一所好的学校而去购买学区房。

二、住宅产品的整合

首先，我们提议将买房与卖房区别开来，实行造房不卖房的整合。第一阶段，将房地产销售在房地产开发公司内部实施相对独立经济核算，逐步将房地产销售剥离房地产开发公司；第二阶段，将现行的房地产开发公司分为:独立的建筑公司、独立的住宅经销公司。第二阶段实施独立的建筑公司有市场经济配置，而独立的住宅经销公司纳入政府职能部门管理。

提出这一模式主要是基于以下几点:

第一，我国当前的房地产开发模式，限制于土地竞拍的限价及限制房地产上市的限价，是用“堵”的方式，这两种限制，只治标不治本，要从源头遏制房产价格上涨，根本上将土地出让价格限制及房产销售与房屋建设单位分离。这一模式的特征，将造房子的称为建筑公司而没有房地产开发公司；而住宅经销公司则承担所有的住宅产品的销售，包括二手房出让、房屋的租赁等。国家将根据宏观政策的调控和当地市场人口的集成程度来规划土地的出让、住宅产品的规模、房屋的定价、房屋租赁的相关政策。

发达国家的房产建设开发经验告诉我们，房地产业始终是一个国家的经济支柱产业之一。欧美国家的模式，有住房基金，通过招标，委托中标建筑公司造房，经验收合格后移交住宅经销公司专业销售，销售所得收入返回住房基金。

我国欲摆脱房地产开发公司的房价上涨，必须采取“造房者不卖房，卖房者不造房”的模式。在我国的社会主义制度中，应该探索建筑公司专业造房，房地产业(住宅、商务楼)必须由住宅经销公司经销。住宅公司的经营，接受当地政府的直接分管。

探索、消化欧美国家的房产模式，在形式上可能相同，但在本质上与我国有截然不同的区别。欧美国家的房价是由市场供求关系决定的；而我国是在开征不动产税收基础上的房价涨跌，是从两个层面调控。一是从保障性住房需求，根据“居者有其屋”的方针，对刚性需求者(通常称为第一套)的房价，由政府调控，调控的依据是根据当地财政收入的幅度决定其价格；二是改善性住房需求，同样是根据当地财政收入的幅度，但这类购买者的价格与刚性需求的价格有较大的区别；同时对刚性需求者出让第一套房，首先是有时间规定，其次是征收高税率，原则是其增值部分的差价的80%左右由政府用税收回归国库。

第二，房产所需土地的拍卖。建筑公司参与建房工程的招投标，且土地拍卖是与现今的拍卖形式相悖，拍卖价低者(价格控制在一定允许的范围内)才会中标。达到中央关于经济工作的要求“稳地价，稳房价”。在这种业态下:房地产的建筑企业，参与房屋开发项目的竞标、设计、施工、交付移交，是凭其企业的货币资源、智慧资源、能力资源及相应的组织资源，才能获得该项目的适当的利润，而非如今的依赖“政策”资源。住宅经销公司销售，其销售价可以低于成本价，所缺资金列入政府财政预算。政府除正常的指导土地竞拍外，根据财政预算，每年度拨专款用于住房基金的政策性亏损。基于现今房地产业的泡沫事实，应逐步根据财政许可，化解房地产业泡沫产生的、有可能对长远经济发展产生的危机，从源头上化解当前出现的“土地财政”。

三、住宅产品的分销模式

当销售遇到一定难度的时候，就会寻找各种途径进行销售，就有了各个分销商，这些分销商是通过接受住宅经销公司的委托，从而进行委托代销。住宅产品分销渠道的模式主要有以下几种形式:

(一)房地产分销类直销模式

顾客直接从住宅经销公司销售部门取得所需物业的营销渠道方式，称为直销或自销。由于房地产产品不经过任何中介直接从住宅经销公司流向消费顾客，实际运作中体现诸多的特点。

1.从信息传递的角度，由于采用直销模式，房地产产品从住宅经销公司直接转到消费顾客手中，而不经由中介，因此住宅经销公司直接面向顾客，住宅经销公司可以更及时、准确地掌握顾客的购买动机和需求特点，把握市场脉搏。

2.从销售成本控制的角度，由于采用了直销模式，销售过程中发生的费用也就完全由住宅经销公司来控制。高效从严支出可以降低物业销售的费用。

3.从渠道控制的角度，由住宅经销公司组建的销售团队和部门委托代理方式更容易管理和控制。

(二)委托给专业代理公司的代理销售模式

住宅经销公司委托代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销方式。

(三)未来的房地产分销形式

在未来的住宅经销公司，它将更注重对经销公司内部人员专业水准的要求，从而能对不同的消费群体提供相应的服务，它将作为一个独立的个体面向消费群体，根据自己服务人群的需求，提供其所需要的产品及服务。

对于住宅经销公司，应该健全完善其法律制度，对它的主体资格、酬金标准、权利和义务、违法行为等问题做出更明确的规定，提高进入门槛，加强经销人员的专业性，提升经销人员素质，搞好培训，提升服务水平，建立透明、规范、有信用的住宅经销市场，建立信用体系，规范经销公司行为。

四、金融服务包含的内容

住宅经销市场的金融服务，所包含的内容是指金融机构通过开展业务活动为买卖双方提供包括融资投资、储蓄、信贷、结算、证券买卖、商业保险和金融信息咨询等多方面的服务。金融服务的类型主要有住宅经销公司房地产金融服务、消费性住宅产品金融服务和市场化房地产金融服务。

为住宅产品的消费者提供各种金融服务的金融活动也可称为消费性住宅产品金融服务，其服务的对象主要是消费者、房地产的购买者等，最基本的产品就是按揭和保险。

五、结束语

本课题的后继研究，如何建立财政对住宅产品经销公司的补贴模型，如何根据财政收入的丰歉，决定公共财政对土地竞拍与抑制房价的补贴尺度，逐步使住宅产业走出一条有中国特色的理性轨迹。