不动产评估的影响因素分析

2019-12-09张可辽宁对外经贸学院

营销界 2019年47期

■张可（辽宁对外经贸学院）

针对国内的不动产评估发展现状可以概括为以下内容：实现了不动产评估机构从无到有的发展，而且还让不动产市场从混乱过渡到了有条不紊竞争的变化。不动产评估机构的出现打破了政府对于不动产资金的垄断，但是不动产评估机构在市场中占据着比较弱势的地位，只是作为第三方提供服务性的内容。不动产评估在市场中有下面几类业务：不动产抵押、不动产交易、不动产纠纷处理以及拆迁补偿，但是目前不动产评估实际操作中重视有许多操作是不透明的降低了不动产评估市场的透明度，对于不动产评估市场产生一定的影响。因此必须要找到影响不动产评估的因素进行分析，进行改革，找到相应解决方法，才能够从根本上解决不动产评估目前所遇到的问题。

一、不动产评估的内涵

（一）不动产评估的概念

不动产在市场经济条件下是一种特殊的商品，在市场经济中发挥了很重要的作用，所以我们必须要先对不动产进行一定的了解，在认识不动产评估的概念。不动产是指实物形态的土地和附着在土地上的不可移动的附属物，这些附属物包括土地上方以及土地下方，这些附属物也可能没有实际的形态，比如说探矿权以及采矿权，而建筑物和土地上自然生长的植物、不可以定的土地、土地附着物、因为自然或者人力添加的附着于土地的并且不能分离的物体这些都叫做是不动产。而不动产还具备一般的商品所不具备的特征性，不动产多方面的因素比如说社会因素、地域因素等等都可能从多方面影响不动产的价格。而不动产评估最早是起源于英国，影响不动产评估的因素比较繁多并且复杂。不动产评估是对不动产的客观合理价格或者价值进行估算和判定，是建立在科学的估价理论和方法基础之上，是把不动产的客观实在价值通过评估活动正确的反应出来，一般能为当事人和社会人所信服和接受，是比较公平可信的价值评判依据。

（二）不动产评估的原则

不动产评估的原则并不是在不动产评估之初就具备的，而是人们在不动产评估的具体实践中反复摸索、反复实践以及相关的理论中逐渐的认识到了不动产评估的含义以及相关的评估规律，进而总结出一些简明扼要的必须要在不动产评估中所遵循的原则。主要分两部分对不动产评估原则进行概述，第一部分是工作原则，原则有以下几点：独立性原则，不动产估价机构在股价的过程中必须要摆脱不动产利益主体的影响，站在第三方的立场公正的展开评估业务；公平性原则，评估人员必须要公平公正公开，严格遵守职业道德；可行性原则，所需要进行评估的业务是否在自己的能力范围之内，若是超出自己的业务范围则不能接洽；科学性原则，不动产评估本身就是科学严谨的一项工作；合法性原则，要求估价对象产权合法，也必须要以估价对象的合法权益为前提进行评估；整体性原则，必须要从整体上进行评估；

第二部分是经济原则，主要针对评估的价格：预期原则，这是客户对于不动产未进行评估之前的预期值；最高最佳使用原则，评估人员通过一系列的合理论证，使得评估对象的价值达到最大；替代原则，所需要估价的对象不能让价值高同等条件下的同样估价对象，预防扰乱不动产评估市场；供求原则，供不应求或者供过于求都会对多需要评估的对象的价格产生一定的波动；外部性原则，是外部环境对评估对象价格的影响，比如说自然地理环境、社会环境、经济环境等等；估价时点原则，要求不动产评估结果应该是评估对象在评估时的客观合理的价格。

二、不动产评估的主要因素

不动产评估会受多方面因素的影响，会影响不动产价格水平的高低，而且许多因素都具备普遍性和共同性原则，许多因素会全面的影响不动产的评估，这主要包括社会方面的因素、经济方面的因素以及行政方面的因素。

（一）社会因素

社会因素主要指社会人文状态、心理状态以及一般社会行为对不动产价格所造成的影响。社会因素会从多方面对不动产价格产生影响。比如说目前国家的人口状况、城市化进程、公共设施、教育以及福利状况、社会治安状况、国家政治状况等因素。举例说明：人口状况，目前我国人口发展迅速，80 后、90 后的人群是购买不动产的主力军，因为要购买婚房，供不应求，会导致不动产价格飙高。城市化进程，目前国家正在向小康生活迈进，加快了城市化的发展进程，所有青年和中年都想要在城市中安家生活，而不想在回到县城、乡镇生活，这也导致了不动产价格的变动。国家政治状况，由于目前我国房价的飙升速度已经超过居民的承受能力，国家下发了一系列的政策抑制房价的增长，导致了目前房价不在飙升，价格在平稳期甚至在下降。

（二）经济因素

经济因素主要是指经济发展的状况，居民的实际收入、居民储蓄情况、财政收支、物价水平、产业结构等等这些都会对不动产价格产生一定的影响，相比较社会因素来说，经济因素对于不动产评估的影响更为直接。举例说明，一个新兴发展城市产业结构比较先进，所有在城市中工作的人都在先进的产业结构中挣到了不小的存款，那么他们就有经济能力去购买不动产，而且还会带动这座城市的发展，可若是一个靠山吃山靠水吃水的城市，房价过高，居民没有经济实力购买，也会导致这座城市经济倒退。税收、银行贷款政策也会影响不动产评估，若是银行的贷款政策放款，更有利于居民，那么进行贷款购买不动产的居民也会越来越多，影响不动产评估。

（三）行政因素

行政因素则是指国家经济制度行政法规以及政策对不动产价格的影响，主要包括土地制度、住房制度、土地利用规划以及城市规划、建筑规范等等，行政因素通过对这会、经济等行为施加一定的规范劲儿来影响不动产的价格。举例说明，城市交通的建设，若是要在城市中某个区域修建地铁，那么地铁周边的不动产价格便会随之产生影响，城市规划中的超市、教育机构、人民广场等的建设都会对周边的不动产产生相应的影响。由此可见行政因素对不动产评估产生的影响范围很广。

（四）个别因素

个别因素主要是不动产投于各种条件的差异而对其价格造成相应的波动影响，属于个别性，相对于上述影响因素来说影响范围比较小。比如说和土地有关的自然条件，所要购买不动产区域的自然环境、在城市中所处的位置、温度、湿度、日照等气候条件这些都会对不动产评估产生影响，但是这些影响因素是因人不同的选择所界定的。再比如建筑物类别，商业建筑、住宅建筑、公共建筑等等，还有建构层数的不同，建筑材质的不同，比如说砖混结构、钢筋结构、混凝土结构等等，还有建筑物是否安全舒适、建筑物的造型等等都会影响不动产的评估。

三、优化不动产评估的策略

（一）做好市场环境的分析

目前中国不动产评估的市场环境在不断的进行发展和变化，主要体现在体制、法制、从业人员素质以及对不动产评估行业的认知方面、不动产评估机构规模方面，市场环境无时无刻不在改变，因此为了优化不动产评估，需要建立完整的客观数据模型，包括不动产信息数据模型、经济发展数据模型以及客户数据模型，通过这三方面数据模型，不动产评估机构可以更加准确直观的观察出市场环境的变化并做出相应地改变，满足顾客的需求。

（二）做好不动产价值分析

不动产评估机构许多工作人员并不能很好的对不动产进行价值的分析，没有丰富的知识和经验在评估工作中进行运用，因此为了做好不动产价值分析，首先要提高不动产评估人员的素质，要求更多高校增加针对评估人员自身素质的专业，加强评估人员的继续教育管理力度，减少不良素质评估人员的产生，更能够让不动产评估人员客观公正的做好不动产价值分析。