征迁评估价格复核工作存在的主要问题及对策——以福建省莆田市为例

■蔡雪玉（莆田市价格认定局）

征迁补偿评估是指政府部门委托有资质的第三方评估机构，对拟征迁范围内土地、房屋、机器设备及其他附属物进行估价，并出具评估报告，作为政府补偿的价格依据。在出具评估报告后、签订征迁补偿协议之前，对于补偿金额较大的征迁评估项目应进行价格复核，即：从专家库中随机抽取数名估价师，组成复核小组，对评估公司出具的评估报告中的估价方法、测算过程、估价结果等进行核实、检查。经复核无异议后，由财政部门支付征迁补偿款。因此，评估复核是拆迁补偿工作的重要环节，有利于把控好财政资金支出的合法性和安全性，也有助于提高评估公司工作的规范性及评估报告的质量。近年来，拆迁补偿评估数量呈逐年增长态势，在评估复核实践中，也出现程序不规范、专家库建立不完善、专家身份单一、疑难业务问题解决机制不健全等问题。因此，研究解决拆迁评估复核工作中存在的问题具有十分重要的现实意义。该文以福建省莆田市为例，立足于笔者工作实践，从调查莆田市拆迁评估复核工作现状入手，分析存在的主要问题，并提出相关建议及对策。

一、辖区内拆迁评估价格复核工作现状调查

一是调查拆迁评估的业务类型：从土地性质角度划分，有集体土地及地上物征迁补偿评估、国有土地及地上物拆迁补偿评估；从评估对象角度划分，主要有土地使用权、厂房、机器设备、围墙、道路、宫庙等特殊建筑物等；从拆迁项目类型角度划分，主要有旧城片区改造拆迁项目、道路等基础设施拆迁项目、招商引资工业项目涉及拆迁、房地产等经营性项目拆迁等。

二是调查复核程序及复核专家情况：各县（区）复核程序方面，由价格认定部门从专家库中随机抽取三名专家组成复核小组，在价格认定部门的统一协调下开展复核工作，复核小组成员分别提出意见后，由价格认定部门汇总专家意见和出具书面复核意见书，并送达给评估公司进行修改，最后由价格认定部门将修改后的评估报告及复核意见书一并报财政部门，作为财政部门支付拆迁补偿款的依据；复核专家方面，各县（区）专家库成员主要由土地、房地产及资产等方面的评估师组成，每个县（区）约5－8 人。

三是调查近三年来全市复核数量及工作成效：2016 年，共复核拆迁类评估报告214 件，核减补偿款约1570 万元；2017 年，共复核拆迁类评估报告281 件，核减补偿款约2330 万元；2018 年，共复核拆迁类评估报告327 件，核减补偿款约3270 万元。

通过以上调查可知：征迁补偿评估类业务涉及面广、种类较多；各县（区）基本建立了复核机制，复核程序基本符合规范；专家库成员身份性质较为单一，主要由估价师组成；复核数量呈逐年增加态势；复核取得一定效果，减少财政支出。

二、拆迁评估价格复核工作存在的主要问题

（一）复核程序不够完善

从以上调查可知，在复核程序环节存在的主要问题：一是接到复核业务后，仅由价格认定部门一家单位抽取复核专家不妥，难以做到“公开、公平、公正”；二是由价格认定部门汇总意见并以文件形式出具书面复核意见书的做法不妥，复核主体紊乱；三是价格认定部门将评估报告送交有关专家复核时，公开了评估公司的名称及相关估价师姓名，这有可能造成评估公司与复核人员的私下联系，甚至发生利益输送现象。

（二）复核专家库人员性质单一、数量较少

从以上调查可知，专家库成员仅由评估机构推荐的估价师组成，缺乏建筑、机械电子、农业、园林、规划、土地等相关专业的专家，造成专家库技术力量不足。在复核工作实践中，常常遇到特殊建（构）筑物、大型或特殊行业机械设备、花卉苗木等疑难评估对象，评估难度大、专业技术要求高，现有的估价师复核人员面临专业性挑战，需要借助其他相关专业技术人员的力量。同时，各县（区）拆迁评估复核量大，且呈逐年增长态势，需要较多的复核专家参与复核，当前复核专家较少，难以满足工作需要。

（三）价格认定部门工作人员缺乏征迁评估相关专业知识

复核工作的专业性问题主要由复核专家完成，但协调沟通专家的工作由价格认定部门负责。因此，价格认定部门相关工作人员应具备一定的征迁评估专业知识。目前，各县（区）价格认定部门负责拆迁评估复核工作的人员中，多数属行政管理类专业，房地产估价、资产评估等相关专业的人员较少，造成价格认定部门工作人员与专家的沟通协调不畅。

（四）复核工作的质量和水平有待提高

从以上调查可知，拆迁评估复核工作核减了一定数额的补偿款，节省财政支出，取得较好成效。但也存在以下问题：一是部分专家责任心不强，复核工作马虎应付，未能充分发挥专业技术水平，进而使复核意见不符合客观实际；二是遇宫庙、精密仪器、地下隐匿工程等特殊评估物，复核专家自身专业知识受限，复核意见勉为其强；三是由于复核项目时间要求紧，复核专家未能充分审核评估报告，匆忙出具意见，也影响了复核结果的质量；四是牵头的价格认定部门未能有效协调沟通评估公司及复核专家，如：告知不详细、不专业，造成信息失真，复核修改意见难以真正传达至评估公司，甚至造成误解。

（五）疑难及有争议问题的协调处置机制不健全

在复核实践中，对疑难技术问题，常出现数名复核专家意见不一致等现象，各县（区）处理的方法一般是由价格认定部门另行口头咨询其他估价师或政府相关部门的意见，再将咨询意见反馈给复核专家，使部分疑难技术问题得以暂时解决，并使专家达成一致意见，这类情形中专家意见受价格认定部门的影响较大，效果欠佳。另一种处理方式是：由于数名专家中是同行从业者，彼此相互认识，在判定疑难技术问题时，相互认识的专家意见存在趋同性现象，即：资质较深的专家影响其他专家的意见、或盲目随从。

三、完善拆迁评估价格复核工作机制的相关建议及对策

（一）规范复核相关程序

针对存在的主要问题，提出相关完善措施：一是健全选取专家相关制度。拆迁评估业务涉及集体土地及国有土地之上的房屋等建（构）筑物征迁，按现行相关管理职能，分别由自然资源管理及住建部门主管。因此，应邀请自然资源管理及住建部门参与复核专家选取工作。即：由价格认定部门牵头，自然资源管理及住建部门参与，共同完成复核专家选取工作。同时，选取地点宜设定在县（区）审批中心指定的办公场所，且有监控设施，全程记录选取过程，选取结束后，由以上三个部门相关人员共同签字确认；二是规范和明确复核意见书出具的主体。复核意见主要体现专家个人的专业性见解，而非以政府所属的价格认定部门名义出具意见书，为明确复核责任，应以专家集体名义出具意见书，且各复核专家应在意见书上签字；三是价格认定部门在组织复核工作时，应做好保密工作，应隐匿出具评估报告的公司名称、估价师姓名等信息，有效切断拆迁评估公司与复核专家的联系通道[1]。

（二）调整充实专家库成员，提高复核技术力量

应打破专家库成员仅由估价师组成的局面，拓宽专家库成员来源。可考虑从事业单位或企业中，聘请建筑、市政工程、园林绿化、机械电子、规划及土地等相关专业技术人员，充实专家库队伍。同时，在下一轮专家库选取中，对拟聘请的估价师专家从严筛选，如：从事估价工作要求达到一定年限、无违规及违反职业操守行为、征询相关估价机构意见、价格认定部门综合评价等。

（三）采取多项举措，提升价格认定部门人员的业务水平

一是加强价格认定相关人员的业务培训，着重于拆迁评估业务的传授，提升相关人员的复核业务水平；二是挖掘内部人才潜力，选用中、高级价格认定相关专业技术人员，作为协调沟通拆迁评估复核工作的项目负责人；三是加强各县（区）的业务交流，提升全市拆迁评估复核工作整体水平。

（四）建立疑难业务问题的协调处置机制

在复核实践中，若各复核专家对疑难技术问题出现争议，可按以下几种办法进行协调处置：一是在原有选定专家的基础上，再从专家库中选定数名专家，且专家总人数为单数。再选定专家后，对疑难技术问题进行集体讨论，并按少数服从多数原则确定最终复核结果；二是提交上一级价格认定部门处理，由上一级价格认定部门组织相关专家提出意见；三是征询估价师协会、市级或省级权威专家等意见，并送交原复核专家进行学习讨论，再作出复核结论性意见。