“以房养老”发展现状及原因分析

摘要：“以房养老”作为一种新型养老保险模式，已有数年的发展历史，但是其成效并不明显。文章在介绍“以房养老”背景的基础上探究其发展缓慢的原因，并提出相应的政策建议。“以房养老”发展缓慢主要有三方面原因：供给侧缺乏积极性;难以满足用户端需求以及宣传不到位。因此，针对“以房养老”存在的问题，国家应发挥政府在社会保障方面的主导地位;促进供给侧改革以及加强宣传、拓宽市场。

关键词：“以房养老”;不动产;保险;养老

一、“以房养老”的背景

“以房养老”又称为“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种利用投保人名下的住房，根据住房寿命及投保人年龄的差异，通过金融或非金融的手段对老年人所拥有的住房进行提前套期变现的养老保险方式，为老年人提供稳定的、长期的、甚至延续终生的现金来源。“以房养老”以倒按揭、售房养老、房产置换为主要表现形式。购买“以房养老”养老保险的房屋所有人在参保后仍拥有房屋的使用权、收益权及处置权，并可根据合约定期领取养老金。待房屋所有人离世后，保险公司将获得房产的处置权与收益权，并将所得收益优先偿付养老金的相关费用，其余收益作为保险公司的利润。“以房养老”是一种创新型、个性化的养老保险形式，可以满足社会多样化养老模式的需要。

2014年7月1日，我国首次将北京、上海、广州、武汉设立为“以房养老”试点城市。2018年8月8日，我国发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将“以房养老”的开展范围由试点城市扩大到了全国，深化商业养老保险供给侧结构改革，这也是“以房养老”自开展试点城市以来的重大突破。目前，中国的老龄化程度较为严重。我国早在2000年就已经达到国际上所承认的老龄化社会标准。据估计，至2030年，我国60岁以上老年人人口数量将达到3.5亿;至2050年，60岁以上人口将占到全国总人口的1/3。我国老龄化程度日趋严重，这就要求我国针对养老问题制订更适宜的政策制度安排，以满足当前社会老年人多样化的养老保障需要。

“以房养老”这一养老模式早在1960年就在西方国家施行。我国2001年首次提出“以房养老”的概念。由于我国传统文化与观念的限制以及需求方的一系列顾虑的存在，“以房养老”的发展受到了很大的限制。根据国外的发展情况来看，法律法规的保障、政府的支持与监管、产业形态的发展与成熟、产品设计的多样化与个性化都是促进“以房养老”业务发展的重要因素。

二、“以房养老”发展缓慢的原因分析

“以房养老”是一种非主流养老方式，旨在满足社会对于养老的多样性需要。但是自成立此业务以来，其发展状况并不甚乐观。有以下几方面原因：

（一）供给侧缺乏积极性

“以房养老”业务主要由商业保险公司提供，是一种营利性企业。该业务涉及金融、房地产、司法等众多领域，相较于普遍性的养老保险而言，更复杂且存在更大的不稳定性。目前，我国对于该业务的法律法规并不是很健全，在业务流程、风险监管等方面都存在较多的问题。这种养老保险方式与常见的预先收取现金流的保险方式完全相反，资金回流周期较长，资金流量较大，风险较高。同时，养老保险作为社会保障的一部分，其产品设计往往是倾向于投保人获利，加之不动产的折旧损失、自然灾害及意外损毁的风险，以及投保人生存年限延长等因素，开设此项业务的商业公司很难确保盈利。此外，在过去20年里，房产价格一直飞升，未来的房产价格可能受到国家宏观调控而产生预期价格下降的风险，因此房产价格不稳定也是开设此项业务需承担的风险之一。总而言之，“以房养老”对于商业保险公司而言，存在较大的风险，需垫付大额资金，且资金回流周期较长，因此资金不雄厚且风险承担能力差的企业很难开设此项业务，在不确定利润率的情况下，“以房养老”供给侧缺乏积极性。

（二）难以满足用户端需求

购买“以房养老”养老保险的投保人需具备一定条件：投保人需拥有所抵押不动产的完全产权;投保人年龄需在60～85周岁。虽然表面看来，“以房养老”的条件并不苛刻，但是由于中国传统观念的影响，大多数老年人都将房产留给自己的子女或子孙，而参加“以房养老”业务不仅需要老人本身的同意，也需要征得老人的子女、子孙的同意，这可能会引起家庭矛盾，与传统的道德伦理相悖。中央电视台曾发起一项有关“以房养老”的调查，调查结果显示，坚决不选择此项养老保障的受访者占比高达71%，而可能会尝试“以房养老”的受访者仅占比7%。同时，有的老年人会担心通货膨胀问题，担心保险金额实际缩水，对未来生活造成影响，或是房产价格上涨，对自己造成经济损失。此外，针对“唯一住房”问题，若老年人离世后，抵押的房产为其子女唯一住房时，能否顺利执行后续操作仍是一个现实问题。

（三）宣传介绍不彻底

到目前为止，开展此项业务的公司主要为幸福人寿公司，而该公司对此项业务的关注度并不高，仍处于试水阶段，对业务量的要求定得很低，在宣传介绍方面较为谨慎，并未大范围做市场推广。由于此项业务的宣传与介绍并不到位，许多人都不了解“以房养老”的具体内容，许多老年人片面地认为“倒按揭”就是身故后房产完全交归保险公司所有，认为自己参保即是吃亏，因此宣传不彻底导致客户需求量极低。

三、相关政策建议

（一）发挥政府在社会保障方面的主导地位

“以房养老”是根据我国社会老龄化的发展现状，符合我国老年人养老的客观需要，是对养老保障措施的有效补充，因此我国应大力促进“以房养老”业务的发展。而政府作为社会保障方面最有利的支撑者，应在新兴业务发展的初始阶段予以扶持。“以房养老”具有典型的公共属性，其产业链涉及多方利益，同时具有较为复杂的运行机制，因此需要政府明確其职能，在社会保障方面发挥主导作用。政府需要进一步完善相关法律法规，提供配套的制度保障，健全风险分担与监管机制。政府应鼓励创新进步，推动不动产金融领域相关人才的聚集及技术的更新换代，促进房地产市场、金融市场等市场的不断进步与发展。同时，政府应对开设“以房养老”业务的企业予以政策倾斜，可给予适当的税费减免，加强政府的风险监管职能，实现“以房养老”产业的可持续发展。此外，政府还应引导积极的舆论导向，维护投保人与承保人的合法权益。

（二）促进供给侧改革

我国的保险业市场为供给推动型市场，若想进一步推广“以房养老”项目，供给侧的改革是最为关键的突破点。开展此项业务的保险公司应事先做好市场调查，对房地产市场、金融市场、养老环境需要等做好综合的评判，作出相关风险预测，注重风险管控。同时，针对目前“以房养老”产业较为单一的情况，供给端需积极进行创新，发展创造出更多有新意、更符合养老需要、更贴近大众需求的产品。此外，企业也需树立良好的企业形象，诚信经营，为维护投保人利益开拓更多的维权通道。

（三）加强宣传、拓宽市场

目前来看，“以房养老”仍属于小众型养老产品，但是由于我国老龄化程度较为严重，人口基数大，因此老年人是社会中极为庞大的人群，“以房养老”仍有其足够大的市场空间，因此政府及相关企业应引导积极的舆论导向，加强社会对“倒按揭”的信心，促进老年人传统养老观的改变。只有“以房养老”在全国范围内得到人们的认可与支持，才能使此项产业真正走进百姓的生活，在解决老年人的养老问题的同时，缓解社会老龄化加剧现象，减轻年轻人的扶养老人的压力。

四、结论

“以房养老”是对社会养老保障的一种重要创新，对传统的养老保险模式进行补充，满足我国社会多样化的养老需要，因此我国应大力推进发展“以房养老”这种新型养老措施。“以房养老”涉及金融市场、不动产市场等多个市场，包含房产、信贷等多个金融环节，其本身存在较大的风险性与不稳定性，因此需要政府的协调与配合，加强风险监管、完善政策，稳步推动“以房养老”的落实，以满足广大老年人的多样化需要。“以房养老”是较为富有创意性的养老模式，对国家养老业的发展有较好的补充完善作用，因此国家要起到社会保障方面的主导作用，推动“以房养老”项目的顺利实施。

参考文献：

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作者简介： 刘月，中国人民大学经济学院。